Por Hari Kishan
BENGALURU (Reuters) – La era de las tasas de interés de fondo todavía no ha terminado, pero el poderoso impulso dado a los precios globales de la propiedad por una política fácil ya que la crisis financiera parece estar terminando, según las encuestas de Reuters de más de 100 expertos en el mercado inmobiliario.
Más de una década de dinero fácil ha llevado a la mayoría de los precios de los activos a niveles récord, incluidos los precios de la vivienda, que han aumentado cada año a muchos múltiplos de la inflación de los precios al consumidor y las ganancias salariales, lo que hace que muchos mercados sean inaccesibles para los compradores por primera vez.
El cambio en la sensibilidad a las tasas de interés no es universal. Pero es particularmente notable en los Estados Unidos, donde la Reserva Federal ha reducido las tasas tres veces este año sin un gran impulso a las perspectivas del mercado inmobiliario.
Los resultados combinados de las últimas encuestas de Reuters, tomadas este mes, tienen implicaciones para la efectividad de la política monetaria futura en uno de los sectores más sensibles a las tasas de las economías más desarrolladas y en desarrollo.
Eso puede ser aún más relevante dado que muchos bancos centrales han logrado un escaso progreso en elevar las tasas a lo que se considerarían niveles normales antes de que estallara la crisis financiera mundial hace más de una década.
"La capacidad de la política monetaria para estimular la demanda de vivienda es mucho menos efectiva que antes en el ciclo", dijo Scott Anderson, economista jefe del Banco de Occidente.
De los siete mercados inmobiliarios vigilados de cerca por Reuters (Estados Unidos, Gran Bretaña, China, India, Canadá, Australia y Dubai), ninguno de los analistas calificó a los analistas como de precio justo, y particularmente en las grandes ciudades.
Hablando en términos generales, donde los precios de la vivienda están subiendo, los analistas esperan que sean moderados el próximo año y dependan más de los ingresos que del bajo costo del préstamo.
"Creo que el problema realmente en la mayoría de los mercados es: hemos tenido un gran ajuste al alza de los precios en los últimos 10 años debido a las tasas ultra bajas, y ese proceso está llegando a sus límites naturales … lo que debe suceder es , debe tener precios impulsados por la inflación salarial ", dijo Liam Bailey, jefe de investigación global de Knight Frank.
Los analistas esperan que los precios de la vivienda en los EE. UU. Y el Reino Unido aumenten en los próximos dos años, pero a un ritmo más lento de lo previsto hace tres meses. Y se espera que los precios de las propiedades de Dubai caigan aún más hasta 2021.
FRICCIÓN COMERCIAL
Si bien cada mercado inmobiliario se enfrenta naturalmente a su propio conjunto de desafíos internos, una preocupación común es una desaceleración mundial renovada y la fricción comercial derivada de la guerra comercial entre Estados Unidos y China. Parte de la espuma adicional en los mercados inmobiliarios desde la crisis se ha fundado en la fácil inversión transfronteriza.
"(Durante) los últimos meses, hemos comenzado a escuchar mucho más de las empresas sobre la incertidumbre que tiene un impacto negativo, incluso si las empresas no están tratando directamente con China", dijo Scott Brown, economista jefe de Raymond James, refiriéndose sobre cómo la fricción comercial ha afectado a la economía estadounidense.
La inflación de los precios de la vivienda en Estados Unidos se ha desacelerado durante el último año y medio, coincidiendo aproximadamente con la apertura de las salvas del actual conflicto comercial entre Estados Unidos y China.
Los precios de las propiedades y el volumen de negocios en el Reino Unido se han visto afectados, especialmente en Londres, desde el voto de choque en 2016 para abandonar la Unión Europea, y se espera que cualquier aumento de precios en el próximo año disminuya la inflación.
En China e India, que en conjunto representan aproximadamente el 40% de la población mundial y tienen algunas de sus tasas de crecimiento más rápidas, se espera que los precios de la vivienda aumenten aproximadamente un 3% el próximo año, apenas por encima de la inflación de los precios al consumidor en uno y por debajo en el otro.
Pero la guerra comercial y una crisis de liquidez en curso en el sector bancario de la India probablemente arrastrarán a esos respectivos mercados inmobiliarios. Hasta años recientes, estaban en auge e hicieron contribuciones significativas al crecimiento económico tanto a través de la construcción y las transacciones como de la riqueza de los hogares.
Las previsiones medias de precios de la vivienda para 2020 para Canadá e India se actualizaron modestamente.
Australia fue una notable excepción, donde las expectativas para el próximo año se duplicaron al 5% en los últimos tres meses después de un estallido de actividad gracias en parte a los recortes de tasas de interés del Banco de la Reserva de Australia. Pero incluso los analistas eran escépticos sobre cuánto tiempo duraría el repunte.
A pesar de la actual desaceleración económica mundial que afecta a la mayoría de las economías, el exceso de oferta parece ser un problema limitado principalmente a los mercados emergentes.
En economías avanzadas como Estados Unidos y Gran Bretaña, lo contrario es cierto, sobre todo en Estados Unidos, donde la escasez de nuevas viviendas ha sido un problema durante años y, a pesar de la fuerte demanda, no se espera que la oferta mejore significativamente en el corto plazo.
"Estados Unidos está bastante avanzado en su ciclo, los niveles de construcción están llegando a su punto máximo pero la demanda es bastante sólida", dijo Jeremy Kelly, director de investigación global de JLL.
