Escrito por Andrew Moran a través de LibertyNation.com,
¿Está a punto de colapsar el mercado inmobiliario? Algunos analistas encuentran focos de debilidad en el mercado inmobiliario como prueba de que el burbuja inmobiliaria 2.0 está a punto de estallar. Uno de los mercados más grandes del país, Los Ángeles, ha sido testigo de una caída del 31% en las ventas de condominios en el tercer trimestre. El cielo no se está cayendo porque este incidente tiene una razón: los compradores de Beijing representaron la mitad de las adquisiciones de condominios desde 2014, y ahora El efectivo chino se está agotando. En la ciudad de Nueva York, una cuarta parte de los nuevos apartamentos de lujo están sin vender y vacíos.
Aquellos que pronostican una contracción en la vivienda el próximo año pueden necesitar esperar un poco más. Los permisos de construcción de viviendas nuevas, el inicio de viviendas y el precio promedio de las viviendas unifamiliares registran un crecimiento. Cuando considera el último anuncio del gobierno federal y la Reserva Federal que baja artificialmente las tasas de interés, puede esperar una expansión continua y precios más altos.
Eso no quiere decir que deba preocuparse por una caída al estilo de 2007. Por ahora, la burbuja se inflará. Cuando aparezca, dirígete a un refugio.
Fannie y Freddie sintiendo un préstamo
La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) anunció recientemente que aumentaría el límite de los préstamos conformes. Esto significa que Fannie Mae y Freddie Mac permitirán a los prestatarios de todo el país sacar hipotecas por un total de $ 510,400; superará los $ 765,000 en áreas de alto costo. Los límites de los préstamos aumentaron en todos los condados, excepto 43, en los Estados Unidos.
Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen con los límites de financiamiento establecidos por la FHFA y cumplen con las pautas de suscripción establecidas por Fannie y Freddie. Este es el cuarto año consecutivo en que se aumenta el límite de préstamo conforme; se congeló a $ 417,000 entre 2006 y 2016.
De acuerdo con la legislación federal, los límites de préstamos conformes deben modificarse para reflejar los ajustes en los precios de la vivienda. Dado que los datos de FHFA sugieren que los precios de las viviendas han aumentado más del 5% en los 12 meses hasta septiembre de 2019, los límites aumentaron en gran medida.
Una valla blanca
Muchos expertos de la industria celebran la decisión porque se espera que estimule el crecimiento en el número de consumidores que buscan hipotecas. Sin embargo, antes de abrir un poco el burbujeante, tenga cuidado.
En el futuro, las hipotecas serán mayores, Fannie y Freddie obtendrán préstamos más grandes. En el caso de una caída del mercado u otra caída de la vivienda, el gobierno de los EE. UU. Está amenazando una vez más la solvencia de las dos agencias. Debido a que Fannie y Freddie han regresado a sus formas de 2006, no hay razón para dudar de que se irán de barriga y solicitarán un rescate nuevamente.
Desde 2014, las agencias hipotecarias han reducido sus tasas de anticipo a solo el 3%. Esto alentó al sector privado a seguir el ejemplo, ya que muchos prestamistas, como Wells Fargo y Flagstar Bank, con sede en Michigan, han adoptado la misma cifra. Entonces, si está sacando una hipoteca de $ 510,000 y solo se le pide que ponga un 3%, entonces tiene muy poca piel en el juego. Al mismo tiempo, representan aproximadamente la mitad de todas las hipotecas nuevas.
El ex presidente Barack Obama agravó el problema ya que su administración ordenó a la Administración Federal de Vivienda (FHA) que reduzca las primas anuales del seguro hipotecario al 0,85%.
En febrero de 2018, el Departamento del Tesoro transfirió un rescate de $ 5.1 mil millones a Fannie y Freddie. Debido a que el Congreso obligó a estas entidades a reducir la cantidad de capital en sus balances y asignar una cuarta parte de sus reservas al Tesoro, sus arcas estaban relativamente vacías.
Barrera a la entrada
El crecimiento del precio de la vivienda se ha desacelerado en los últimos años, pero muchos mercados todavía han excluido a los posibles compradores de vivienda del mercado. Informes constantes muestran que el sueño americano de ser propietario de una casa es una realidad distante para los millennials. O, si se deslizó con éxito en el mercado, entonces podría ser uno de los 4.5 millones de hogares que posee una hipoteca subacuática. Puede ser un mercado alcista, pero es bajista para muchos otros estadounidenses.
La expectativa actual es que los límites más altos crearán una nueva demanda, incluso si los suministros de vivienda son cortos en numerosas partes de la nación. Pero si los vendedores pueden recibir el mejor dólar para sus hogares y ver que los licitadores pueden obtener una hipoteca de $ 510,000, ¿no aumentarían el precio inicial? Las guerras de licitación no son tan feroces como lo fueron antes, pero aún representan aproximadamente el 10% de todas las propiedades.
Los funcionarios pueden tener las intenciones correctas, ayudar a los estadounidenses a lograr la propiedad de la vivienda, pero esta maniobra tiene más consecuencias de las que podría contar con los dedos de las manos y los pies.
Haciendo burbujas
El gobierno federal ha distorsionado por completo el mercado inmobiliario. Una década después del colapso inmobiliario, los políticos y burócratas aún no han aprendido las lecciones económicas. Los candidatos presidenciales están disparando para políticas eso causó la burbuja en primer lugar, y los impulsores de papel están duplicando las medidas que impulsaron el colapso.
Algunos señalan correctamente que la óptica de los límites de préstamos más altos está creando consternación entre los inversores. Al mismo tiempo, sostienen que el gobierno está facilitando el origen del sistema financiero de las hipotecas jumbo, un prestatario que tiene buen crédito pero supera el límite de conformidad. Puede culpar a la Reserva Federal por esto porque es históricamente bajo Tasas de interés habilite este tipo de préstamos y préstamos imprudentes. Gracias al dinero barato y los rescates gubernamentales de los bancos y Fannie y Freddie, no tendrías medidas intervencionistas que produzcan tales riesgos morales.