Las casas en las llanuras aluviales están enormemente sobrevaloradas

Casi 15 millones de propiedades estadounidenses están en riesgo sustancial de inundaciones en los próximos 30 años, y es casi seguro que más de tres millones estarán bajo el agua en algún momento de ese tiempo.

Pero segun investigación reciente, es posible que los compradores de viviendas no sepan en qué se están metiendo cuando compran casas en las llanuras aluviales, lo que los lleva a pagar de más, por una suma de al menos 44.000 millones de dólares. Y significativamente, la investigación no solo se basa en proyecciones futuras de inundaciones provocadas por el clima: encuentra que los mercados de la vivienda no están incorporando la información sobre inundaciones que ya está disponible.

El riesgo es que, como en cualquier burbuja inmobiliaria, los propietarios podrían quedarse atrapados con propiedades que valen menos de lo que pagaron por su hipoteca.

Los mapas de llanuras aluviales locales se actualizan periódicamente para incorporar mejores datos de elevación o desarrollos que puedan cambiar la forma de las inundaciones. Entonces, en lugar de comparar los precios de las casas en la ciudad entre sí, los investigadores se centraron en las casas que se agregaron a la llanura aluvial con el tiempo.

“Es realmente difícil comparar una casa con otra, porque existen todos estos factores locales que afectan los precios de los bienes raíces”, dice Miyuki Hino, economista de la Universidad de Carolina del Norte y autora principal de la investigación. “Así que simplemente decimos, simplemente tomemos esta casa, y cuando vaya de afuera hacia adentro de la llanura aluvial, ¿qué afecta eso a los precios?” Eso, señala, también es la forma en que es probable que los compradores de vivienda evalúen la nueva información sobre los riesgos climáticos.

Luego, podrían comparar el precio de venta real con un precio estimado que contabilizara completamente la información sobre las inundaciones.

“Si fuera un comprador y comparara una casa en una llanura aluvial con una casa que fuera idéntica en todos los demás aspectos, pero no en una llanura aluvial, ¿cómo ajustaría sus precios? “Hino explica. “Para hacerlos esencialmente equivalentes, lo aseguraría completamente contra inundaciones”.

Según esa teoría, una casa en una llanura aluvial debería ser más barata que su equivalente alto y seco por el costo acumulativo de varias décadas de seguro contra inundaciones. Pero eso no es lo que está sucediendo en el terreno. Los precios de las viviendas en las llanuras aluviales no tienen en cuenta completamente los costos del seguro contra inundaciones y, por lo tanto, están sobrevalorados entre un cinco y un 10 por ciento, o $ 44 mil millones en todo el mercado.

“A los economistas se les enseña a creer, ya menudo creen, que los mercados son bastante eficientes”, dijo Marshall Burke, economista de Stanford y otro autor del artículo, en un comunicado de prensa. “Para un mercado muy importante en los EE. UU., Ese no parece ser el caso”.

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Katherine Zipp, economista de la Penn State University, que también ha estudiado el valor de las viviendas y el riesgo de inundaciones, señala que otras investigaciones sobre las condiciones locales han indicado una sobrevaloración menor. Su estudio de caso sobre Center County, Pensilvania, descubrió que los compradores pagan un 11 por ciento menos por una casa en la llanura aluvial. Pero, escribió por correo electrónico, “los resultados de los estudios de caso podrían no ser representativos a escala nacional. Sin embargo, también puede haber más matices que los estudios de caso pueden explicar que los estudios nacionales pasan por alto “.

Por ejemplo, escribió, el tres por ciento de las parcelas tributarias clasifican erróneamente el riesgo de inundación de una propiedad.

Los $ 44 mil millones deben considerarse como un límite inferior, dice Hino. Por un lado, el análisis solo examinó las viviendas unifamiliares, no todo el mercado inmobiliario o incluso el mercado inmobiliario solo. Y solo incluyó los condados donde están disponibles mapas digitales de llanuras aluviales (en otros, los mapas se mantienen en papel). Algunas de las regiones más propensas a las inundaciones del país, incluidas la costa de Carolina del Sur y el sur de Luisiana, no se incluyeron debido a la falta de mapas.

Quizás lo más importante es que el estudio solo analizó el riesgo de inundación y el seguro contra inundaciones tal como existen ahora. Es casi seguro que las inundaciones se generalizarán a medida que el planeta se caliente y los océanos aumenten. Y el Programa federal de seguro contra inundaciones está en quiebra, lo que significa que probablemente considerarán aumentar las tasas de seguro en el futuro, lo que aumentaría aún más los costos de las viviendas en este estudio.

En el pasado, dice Hino, los mercados de la vivienda se han tragado información sobre el peligro de inundaciones muy repentinamente, a menudo después de que una inundación real la hace real para los compradores de viviendas. “Si hay un gran evento que hace que todos presten atención repentinamente al riesgo de inundaciones, ese valor puede desaparecer muy rápidamente”, dice Hino. Eso podría suceder incluso sin el cambio climático, que solo aumenta las apuestas.

“En el escenario donde hay un cambio más duradero en la demanda de propiedades propensas a inundaciones, y [home value] no se recupera, entonces, por supuesto, nos preocupamos no solo por los hogares que están en esas posiciones, sino también por los préstamos y quién respalda a los prestamistas ”, explica Hino. El patrocinador, según otra investigación, es a menudo el gobierno de EE. UU., que garantiza la mayoría de las hipotecas de viviendas estadounidenses a través de Fannie Mae y Freddie Mac.

Sin embargo, no todos en el mercado están descuidando los mapas de inundaciones. Los compradores comerciales del estudio, como las grandes empresas de alquiler o los fideicomisos familiares, tendían a pagar menos, posiblemente porque tenían el tiempo y la experiencia para pensar en el riesgo de inundaciones.

Los compradores en las comunidades donde las inundaciones eran más frecuentes y en los estados con leyes estrictas de divulgación del riesgo de inundaciones también pagaron menos. Eso sugiere que el problema tiene mucho que ver con el acceso de las personas a la información sobre los peligros ambientales. Otra posibilidad, dice Zipp, es que la diferencia refleja la aplicación legal. “A pesar de que el seguro contra inundaciones es obligatorio en las llanuras aluviales, ha habido evidencia de que esto no se aplica en forma estricta. Es posible que [requirements for flood insurance] se aplican más a las empresas ”, lo que las lleva a estar dispuestas a pagar menos.

“Una cosa muy razonable para que todos apoyemos es que los compradores deben saber lo que obtienen cuando se trata del riesgo de inundaciones y su propiedad”. Dice Hino. Solo unos pocos estados requieren que los vendedores informen a los posibles compradores sobre el estado de la llanura aluvial antes de hacer una oferta, y solo dos requieren que informen a los compradores sobre los costos del seguro contra inundaciones.

“Una cosa es que alguien diga, sabía que esta casa se había inundado antes, pero realmente me gustó y elegí vivir aquí. Es algo completamente diferente para escuchar, no tenía idea, y me enteré seis meses después cuando mi casa se inundó “.

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