Tanto las propiedades NNN como las propiedades residenciales de múltiples inquilinos pueden ser oportunidades de inversión de calidad. Las ventajas de uno frente al otro se derivan de los objetivos a corto y largo plazo del inversor. Si profundizamos un poco más, podemos descubrir que las principales diferencias son la intensidad y la estabilidad del manejo.
¿Es mejor que la propiedad residencial multifamiliar?
Mejor ROI:
Las propiedades de NNN permiten a un inversor obtener un ROI estable y altamente predecible durante todo el plazo del arrendamiento. Me gusta compararlo con una hipoteca de tasa fija. El inquilino es responsable del mantenimiento, los impuestos y el seguro que pueden fluctuar (generalmente aumentar) durante el período de arrendamiento. Esto le da al propietario / inversionista un ingreso predecible constante para la totalidad del arrendamiento. Como se indicó en una respuesta anterior, puede existir un riesgo dependiendo de la calificación / solvencia crediticia del inquilino. Si bien la mayoría de las propiedades de NNN son inquilinos individuales, hay muchas inversiones de NNN multiempresa en todo el país.
Menor riesgo:
Recientemente, ha habido una tendencia entre los propietarios de propiedades minoristas a que nuevos inquilinos firmen contratos de arrendamiento de NNN o arrendamiento neto absoluto
Con los arrendamientos corporativos respaldados, la calificación crediticia de la compañía puede mitigar algunos de los riesgos de la propiedad basados en la ubicación. Si, por alguna razón, una ubicación individual queda "oscura" (vacante), mientras la corporación siga en el negocio, estarán obligados a seguir pagando el arrendamiento. La otra diferencia principal entre los 2 tipos de inversión se aplica a la venta futura de la propiedad. Las propiedades NNN tienen muy poco valor agregado. Además de los cambios en la economía o un cambio en la estrategia de inversión, las propiedades de NNN se valoran únicamente en función del ROI. Por lo tanto, sin actualizar a un inquilino o aumentar significativamente la tasa de alquiler, el valor de una propiedad se mantiene relativamente estable.
Las propiedades residenciales de múltiples inquilinos, por otro lado, pueden ser muy intensivas en administración. Los arrendamientos residenciales suelen ser a corto plazo y, por lo tanto, las propiedades tienen una mayor rotación de inquilinos. Esto requiere que los propietarios pasen más tiempo buscando nuevos inquilinos y manteniendo las residencias.
Las tasas de ocupación y alquiler dependen más de las economías locales y los niveles de empleo. Si se mantienen altos niveles de ocupación, el mayor número de inquilinos mitiga el riesgo de pérdida de ingresos debido a la salida de un inquilino. Sin embargo, los plazos de arrendamiento más cortos para inquilinos residenciales pueden llevar a un inquilino más negligente.
Buen valor de reventa:
Finalmente, en lo que respecta a la venta futura de una propiedad residencial multiinquilino, puede haber una ventaja significativa de valor agregado. Estas propiedades a menudo se ofrecen a la venta cuando tienen un bajo rendimiento. A través de la inversión estratégica de capital, el aumento de la ocupación, un marketing mejor orientado o un aumento local de la economía y las tasas de empleo, el valor de una propiedad residencial de múltiples inquilinos puede aumentar considerablemente.