2020 podría ser un año muy malo para los propietarios de pisos de alquiler

Las consecuencias económicas de la crisis de COVID-19 y los disturbios civiles podrían causar que muchas propiedades inmobiliarias de alquiler acumulen pérdidas fiscales en 2020 y tal vez más allá.

Nada nuevo aquí.

Puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos inmobiliarios en las propiedades de alquiler. También puede cancelar todos los gastos operativos estándar que acompañan a la propiedad de alquiler: servicios públicos, seguros, reparaciones y mantenimiento, cuidado y mantenimiento de áreas al aire libre, etc.

¿Qué pasa con las amortizaciones de depreciación?

Para muchos propietarios de propiedades de alquiler, la bonificación por ahorro de impuestos es el hecho de que puede depreciar el costo de los edificios residenciales durante 27.5 años, incluso mientras (espere) estén aumentando su valor. En general, puede amortizar el costo de los edificios comerciales durante 39 años.

Ejemplo: usted es propietario de un pequeño edificio de apartamentos que costó $1.5 millones sin incluir el terreno. La deducción de depreciación anual es de $54,545 ($1.5 millones / 27.5).

La deducción puede proteger esa cantidad de flujo de caja positivo anual de los impuestos sobre la renta. Por lo tanto, las amortizaciones de depreciación son buenos ahorradores de impuestos, especialmente si posee una propiedad costosa o varias propiedades.

Variación: Como se indicó anteriormente, los edificios comerciales deben depreciarse durante un período mucho más largo de 39 años. Aun así, la depreciación anual de amortización para un edificio comercial de $ 1.5 millones es de $ 38,462. La deducción puede proteger ese flujo de caja anual de los impuestos sobre la renta.

¿Puedo reclamar una depreciación del 100% del bono del primer año?

Sí, para gastos de propiedad de mejora calificada (QIP) en un edificio no residencial. La Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica del Coronavirus (Ley CARES) incluyó una corrección retroactiva al lenguaje legal de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos (TCJA). La corrección permite una depreciación mucho más rápida para la propiedad de mejora calificada (QIP) de bienes raíces comerciales que se puso en servicio en 2018-2022. QIP se define como una mejora en una parte interior de un edificio no residencial que se pone en servicio después de que el edificio se puso en servicio. Sin embargo, QIP no incluye ningún gasto atribuible a: (1) ampliación del edificio, (2) cualquier ascensor o escalera mecánica, o (3) el marco estructural interno del edificio. Gracias a la corrección de la Ley CARES, puede cancelar el costo total de QIP en el Año 1, ya que califica para una depreciación del 100% del bono del primer año.

Alternativamente, puede optar por depreciar el QIP durante 15 años utilizando el método de línea recta. Esa alternativa podría tener sentido si espera tasas impositivas más altas en los próximos años. Discuta sus opciones de depreciación QIP con su profesional de impuestos.

¿Qué más necesito saber sobre las amortizaciones de depreciación?

Haces buenas preguntas. Hay más. El TCJA aumentó la deducción de depreciación máxima del primer año de la Sección 179 para los gastos calificados de bienes inmuebles a $ 1 millón, con ajustes anuales por inflación. El máximo ajustado por inflación para los años fiscales que comienzan en 2020 es de $ 1.04 millones. El privilegio de deducción de la Sección 179 potencialmente le permite deducir el costo total de los gastos de bienes inmuebles que califican en el Año 1. Digo potencialmente, porque las deducciones de la Sección 179 están sujetas a varias limitaciones. Solicite detalles a su profesional de impuestos.

El TCJA también amplió la definición de propiedad calificada para incluir gastos para techos de edificios no residenciales, equipos de HVAC, sistemas de protección y alarma contra incendios y sistemas de seguridad.

Finalmente, el TCJA amplió aún más la definición de propiedad calificada para incluir propiedad personal tangible y depreciable utilizada principalmente para proporcionar alojamiento. Ejemplos de tales propiedades incluyen camas, otros muebles y electrodomésticos utilizados en las viviendas de un edificio de apartamentos.

¿Puedo reclamar la base de deducción de ingresos comerciales calificados (QBI) en mis ingresos netos de alquiler?

Tal vez. Para 2018-2025, el TCJA estableció una nueva deducción personal basada en el ingreso comercial calificado (QBI) transferido a su Formulario 1040 personal de una entidad comercial de transferencia (es decir, una empresa unipersonal, LLC tratada como una empresa unipersonal para fines fiscales, sociedad, LLC tratada como una sociedad a efectos fiscales, o corporación S). La deducción puede ser de hasta el 20% de QBI, sujeto a restricciones que se aplican a niveles de ingresos más altos. Durante un tiempo, no estaba claro si podía reclamar deducciones de QBI basadas en los ingresos netos de alquiler que le pasaron de una de las entidades de transferencia mencionadas anteriormente. El IRS finalmente emitió una guía amigable para los contribuyentes que permite deducciones de QBI en la mayoría de estos casos, pero debe seguir reglas complicadas para cobrar el beneficio de ahorro de impuestos. Como su profesional de impuestos para más detalles.

¿Qué pasa con las reglas de pérdida pasiva?

Si su propiedad de alquiler arroja pérdidas fiscales (la mayoría de las propiedades lo hacen, al menos durante los primeros años y durante los años en que la economía está sufriendo, como ahora), las cosas pueden complicarse. Las llamadas reglas de pérdida de actividad pasiva (PAL) pueden entrar en juego. Las pérdidas de las propiedades de alquiler generalmente se clasificarán como pérdidas pasivas.

En general, las reglas de PAL solo le permiten deducir pérdidas pasivas en la actualidad en la medida en que tenga ingresos pasivos actuales de otras fuentes, como ingresos positivos de otras propiedades de alquiler o ganancias por venderlas. Las pérdidas pasivas que exceden los ingresos pasivos se suspenden hasta que tenga suficientes ingresos pasivos o venda la propiedad que produjo las pérdidas. En pocas palabras: las reglas de PAL pueden posponer cualquier beneficio de ahorro de impuestos por pérdidas de propiedades de alquiler, a veces por años. Afortunadamente, hay varias excepciones a las reglas de PAL que pueden permitirle deducir las pérdidas de propiedad de alquiler más temprano que tarde. Su profesional de impuestos puede explicarle las excepciones y ayudarlo a planificar para ser elegible, si es posible.

¿Es este el final de las malas noticias?

No exactamente.

Supongamos que logra eliminar con éxito los obstáculos impuestos por las reglas PAL para las pérdidas de su propiedad de alquiler. Hasta aquí todo bien. Pero el TCJA estableció otro obstáculo que también debe eliminar para deducir esas pérdidas. Para los años fiscales que comienzan en 2018-2025, no puede deducir una pérdida comercial excesiva en el año en curso. Una pérdida comercial excesiva es aquella que excede los $ 250,000 o $ 500,000 para una pareja casada que presenta una declaración conjunta. Cualquier pérdida comercial en exceso se transfiere al siguiente año fiscal y puede deducirse de acuerdo con las reglas para las pérdidas operativas netas (NOL). Esta regla de rechazo de pérdida se aplica después de aplicar las reglas PAL. Entonces, si las reglas PAL no permiten sus pérdidas de alquiler, esta regla no es un factor.

Alivio de COVID-19: Afortunadamente, la Ley CARES suspende la regla de desautorización de pérdidas comerciales excesivas por pérdidas que surgen en los años fiscales que comienzan en 2018-2020. Esas son buenas noticias.

¿Cuál es el trato con las pérdidas operativas netas (NOL)?

Supongamos que logra eliminar con éxito los dos obstáculos anteriores para las pérdidas de sus propiedades de alquiler. Ahora estamos hablando, porque generalmente puede usar esas pérdidas actualmente para compensar los ingresos imponibles de otras fuentes. Si las pérdidas del año exceden los ingresos de otras fuentes, es posible que tenga una pérdida operativa neta (NOL) para el año.

Alivio de COVID-19: La Ley CARES permite un privilegio de devolución de cinco años para un NOL que surge en un año fiscal que comienza en 2018-2020. Por lo tanto, puede llevar un NOL de uno de esos años a un año anterior, deducirlo y recuperar parte o la totalidad del impuesto federal sobre la renta pagado por el año de devolución. Debido a que las tasas federales de impuestos sobre la renta eran generalmente más altas en los años previos a la entrada en vigencia de la TCJA, los NOL transferidos a esos años pueden ser especialmente beneficiosos. El TCJA comenzó a partir de los años fiscales a partir de 2018.

¿Qué sucede si tengo ingresos imponibles positivos?

Eventualmente, su propiedad de alquiler debería comenzar a generar ingresos imponibles positivos en lugar de pérdidas, ya que el aumento de los alquileres superará sus gastos deducibles. Por supuesto, debe pagar impuestos sobre la renta de esas ganancias. Pero si acumuló pérdidas pasivas suspendidas en años anteriores, ahora puede usarlas para compensar sus ganancias pasivas.

Otra cosa buena: los ingresos imponibles positivos de los bienes inmuebles de alquiler no se ven afectados por el temido impuesto al autoempleo (SE), que se aplica a la mayoría de las otras empresas no incorporadas con fines de lucro. La tasa de impuestos SE puede ser de hasta 15.3%. Algo para evitar cuando sea posible.

Una cosa mala: los ingresos pasivos positivos de las propiedades inmobiliarias de alquiler propiedad de un individuo de ingresos más altos pueden verse afectados por el impuesto a la inversión neta del 3,8% (NIIT), y las ganancias de la venta de propiedades también pueden verse afectadas por el NIIT. Solicite detalles a su profesional de impuestos.

La línea de fondo

Ahí lo tiene: la mayor parte de lo que necesita saber sobre los problemas del impuesto federal sobre la renta que pueden entrar en juego para los propietarios de propiedades en alquiler. Las consecuencias económicas de la crisis de COVID-19 y los recientes disturbios civiles aumentan las probabilidades de que las propiedades de alquiler sufran pérdidas en 2020, pero las disposiciones de desgravación fiscal pueden suavizar el golpe.

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