A medida que la pandemia de coronavirus amenaza a los mercados financieros y envía a la economía estadounidense a una recesión potencial, aquellos de nosotros que lideramos las firmas hipotecarias debemos tomar medidas rápidas para prepararnos para lo peor. La última vez que los mercados financieros sufrieron una caída tan precipitada fue durante la Gran Crisis Financiera de 2008.
Fui CEO de CitiMortgage durante y después de esa crisis y vi de primera mano cómo se paralizó el mercado inmobiliario. Ahora soy CEO de la nación tercer prestamista especializado en vivienda (HSL), y estoy aplicando algunas de las lecciones que aprendí de la última crisis. Esto es lo que nosotros en la industria hipotecaria deberíamos considerar hacer de inmediato:
1. Incrementar la liquidez:. Más del 50% de las originaciones de hipotecas de EE. UU. Y el 45% de los servicios son proporcionados por “no bancos” o HSL.
Escribí sobre esta amenaza potencial hace un año, y me gustaría volver a compartir cómo funciona el financiamiento: “Los no bancos (HSL) originan préstamos y luego los venden a otras entidades como Freddie Mac y Fannie Mae, que pagan no bancarios una tarifa continua para pagar el préstamo. El valor de por vida de esta tarifa es un activo conocido como derecho de servicio hipotecario o MSR. Los no bancos usan MSR como garantía, para que puedan pedir prestado dinero de los bancos para usarlo como capital de trabajo ”.
De hecho, los MSR están correlacionados con movimientos de tasas de interés. A medida que las tasas caen, las HSL con capitalización escasa pueden no obtener la financiación que necesitan para pagar los préstamos. Tenga en cuenta que el 40% de los HSL no obtuvieron ganancias en 2018, según Richey May & Co. Además, muchos HSL intentan cubrir el valor de sus hipotecas como una protección contra grandes movimientos en las tasas. Esto a menudo requiere que las HSL publiquen garantías con sus contrapartes prestamistas. Pero cuando el valor de mercado de este colateral (MSR) cae, es aún más difícil para HSL de bajo rendimiento obtener acceso al capital que necesitan.
Los prestamistas no bancarios pueden enfrentar una crisis de liquidez.
Las tasas de interés de EE. UU. Han caído drásticamente, y se probarán estos HSL más pequeños. Cuando un propietario pierde un pago, los HSL aún deben remitir los pagos a las agencias gubernamentales, incluidos Freddie Mac y Fannie Mae. A diferencia de los grandes bancos, los HSL no tienen depósitos. En resumen, los HSL pueden enfrentar una crisis de liquidez, que necesitan pedir prestado dinero a los prestamistas de depósitos, que generalmente son grandes instituciones financieras. Queda por ver si estos prestamistas del depósito proporcionarán financiación.
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Según The Brookings Institution, el sector de la vivienda de EE. UU. No está preparado para este escenario de estrés, que ahora se está materializando. Los HSL necesitan adelantarse a lo que puede venir. Pueden hacerlo al registrarse con los prestamistas de su almacén para asegurarse de que puedan acceder a los préstamos a tasas asequibles. Además, los HSL pueden argumentar que, incluso si sus coberturas han perdido dinero, deberían poder acceder al valor de sus MSR, especialmente si tienen un rendimiento superior. En otras palabras, HSL necesita investigar su situación de liquidez y hacer una llamada aleccionadora con los prestamistas de su almacén para asegurarse de que los fondos no se agoten.
2. Programas de modificación de hipotecas: Varias instituciones financieras grandes están proyectando que la economía caerá en recesión. Relacionado con el coronavirus despidos Ya han llegado a puertos y agencias de viajes, y es probable que más industrias lo sigan. Cuando alguien es despedido, pierden su principal forma de pagar su hipoteca y pueden comenzar fácilmente a perder los pagos. En CitiMortgage, nos dimos cuenta de que era importante mantener a las personas en sus hogares, por lo que creamos un programa sólido de modificación de hipotecas que exigía saldos más pequeños. Actualmente, mi empresa está evaluando varias opciones, desde vacaciones de pago hasta modificaciones hipotecarias. Si bien no podemos controlar los eventos del mercado, nosotros y otros prestamistas podemos y debemos tomar medidas rápidas e inmediatas ahora para mantener a los propietarios en sus hogares.
Sanjiv Das es CEO de Préstamos para viviendas de calibre. Fue CEO de CitiMortgage de 2008 a 2013.
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