Los últimos años han sido una montaña rusa para la industria hipotecaria, ya que las tasas de interés han subido y bajado.
Las tasas hipotecarias alcanzaron un mínimo histórico esta semana en los EE. UU., Con la tasa promedio de la hipoteca de tasa fija a 30 años cayendo a un asombroso 3.29% según Freddie Mac, eclipsando el mínimo anterior en 2012. Solo un año Sin embargo, hace unos meses, las tasas hipotecarias oscilaban en el rango medio del 4% después de casi tocar el 5% a fines de 2018.
Con los altibajos de las tasas hipotecarias han surgido auges en la actividad de refinanciamiento. Esta semana, Quicken Loans informó el mayor día único volumen de solicitudes de hipoteca en la historia de la empresa.
Quicken Loans se encuentra en una posición envidiable para beneficiarse del último auge en la actividad de refinanciamiento, causado esta vez por el brote de coronavirus. Desde el lanzamiento de su tecnología Rocket Mortgage en 2015, la compañía ha centrado gran parte de su energía en digitalizar el proceso de préstamo, lo que ha provocado una tendencia en toda la industria. Hoy, el 98% de todos los préstamos para vivienda originados por Quicken utilizan la tecnología Rocket Mortgage en algún momento del proceso, lo que ayuda a la compañía a convertirse en el mayor prestamista hipotecario del país en 2018.
MarketWatch habló con el CEO de Quicken Loans, Jay Farner, para obtener su perspectiva sobre hacia dónde se dirigen las tasas de interés ahora que han alcanzado nuevos mínimos y lo que depara el futuro para la industria hipotecaria. La siguiente entrevista fue editada para mayor claridad y duración.
Reloj de mercado: ¿Cuál es su opinión sobre la situación con las tasas hipotecarias en este momento? ¿A dónde los ves dirigirse?
Jay Farner: Como probablemente sabrás, el Tesoro a 10 años
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, al menos lo revisé esta mañana, se ha mantenido por debajo del 1%, que es un mínimo histórico. Eso tuvo el mismo efecto en los valores respaldados por hipotecas. Por lo tanto, las tasas hipotecarias a 30 años han caído un poco al rango de 3% bajo a medio en una tasa fija de 30 años, y ahora estamos por debajo del 3% en una tasa fija de 15 años. Entonces, diría que para la gran mayoría de los estadounidenses, ahora están en una posición en la que pueden ahorrar dinero refinanciando. Entonces deberían estar haciendo algo.
Curiosamente, una de las cosas de las que estamos hablando mucho es que las personas se mudan de un plazo de 30 años a un plazo más bajo, de 20 o 15 años, porque las tasas son tan bajas que pueden obtener un pago hoy a 15 -año similar a un pago que hubieran hecho hace cuatro o cinco años en 30 años cuando las tasas estaban en los cinco años, sin embargo, podrían pagar su casa en 15 años por mucho menos interés.
MW: ¿Qué tan bajo crees que irán las tasas hipotecarias?
Farner: Hay un problema de oferta y demanda aquí. Somos muy afortunados de haber gastado mucho dinero durante años invirtiendo en tecnología. Contratamos a más de 1,000 personas en los últimos 12 meses debido al patrón de crecimiento normal que establecimos, por lo que estamos tomando este volumen muy bien. Pero la capacidad de la industria se está llenando muy, muy rápidamente. Entonces verá una reducción en las tasas [de interés], pero probablemente no al mismo ritmo porque los prestamistas están asumiendo costos adicionales para poder manejar esta demanda adicional. Por lo tanto, no podrán mantenerse al día con el Tesoro a 10 años.
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“Buenas o malas noticias, certeza sobre lo que sucederá, creo que hará que las tasas de interés aumenten”.
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No veo una hipoteca de tasa fija a 30 años por debajo del 3%. Creo que estábamos viendo mucha incertidumbre, y eso crea volatilidad en el mercado, lo que está causando la caída en las tasas de interés del Tesoro y las hipotecas a 10 años. Malas o buenas noticias, certeza sobre lo que va a suceder, creo que hará que aumenten las tasas de interés. En este momento, tenemos una completa falta de certeza, y por eso estamos viendo esto. Incluso si salen y dicen que tal vez el coronavirus será un poco peor de lo que pensábamos que traería certeza. Si tiene sentido, puede ahorrar dinero, debe bloquear sus tasas de interés. Aprovecha los ahorros. Y si fuera un apostador, diría que las tasas de probabilidad más altas aumentarán en las próximas semanas.
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MW: ¿Cómo se compara la situación con las bajas tasas hipotecarias de hoy en 2012 cuando las tasas alcanzaron un mínimo histórico?
Farner: Tienes un incidente particular que está creando incertidumbre, pero los fundamentos subyacentes son muy, muy fuertes. Entonces, en el momento en que se produce un cierto nivel de certeza en torno a la salud de nuestro país, todos esos otros fundamentos volverán a funcionar. Y verán que las cosas vuelven a lo normal, mientras que en 2012 hubo muchas preguntas sobre el componentes fundamentales de nuestra economía. Y eso creó una pista más larga de tasas de interés más bajas de las que podríamos experimentar aquí.
MW: Después de que Quicken Loans introdujo Rocket Mortgage en 2015, con la promesa de acelerar el proceso de cierre por dos semanas, empujó a otros prestamistas a aumentar sus esfuerzos para digitalizar y acelerar la originación de hipotecas. ¿Cuál ve como la próxima gran tendencia en el horizonte cuando se trata de mejorar la experiencia del usuario para los prestatarios hipotecarios?
Farner: La hipoteca es un aspecto de una experiencia más amplia; es parte de ser dueño de una casa. Ya sea que esté comprando uno o si ya posee uno, integrar las otras cosas que importan, en mantener su activo adecuadamente y estar al tanto de lo que debe o no debe hacer desde una perspectiva financiera en torno a ese activo, eso es importante.
No debería ser simplemente: “Oye, escuché que las tasas cayeron, refinancio mi casa, ya terminé”. No, debes estar al tanto de lo que sucede en tu vecindario. Debe tener en cuenta la equidad que está construyendo en su propiedad. Debe conocer las tendencias en las tasas de interés, y debe aprovechar todos esos datos. Deberíamos poder presentarle eso donde pueda estar realmente informado sobre la propiedad de su hogar todo el tiempo.
Su mayor inversión es su hogar, entonces, ¿por qué no más visibilidad sobre cómo se forma ese activo y más sugerencias para mejorar eso? Verá que las personas aportan más valor a los consumidores de esa manera. En eso nos centramos.
Ayer, escribimos casi 7,000 solicitudes de hipoteca en un día. Es genial que estemos ayudando a todas esas personas. Apuesto a que si tuviéramos que pelar la cebolla, habría miles de personas allí que podrían haber ahorrado dinero hace dos años y no fue así. Y se perdieron miles de dólares de ahorro porque simplemente no administraban ese activo con frecuencia. Y creo que eso tiene que cambiar.
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MW: La Oficina de Protección Financiera del Consumidor ha sugerido que ya no puede requerir una proporción específica de deuda a ingresos para que las hipotecas sean elegibles para la compra de Fannie Mae
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y Freddie Mac
FMCC
como parte de una revisión de las reglas establecidas a raíz de la crisis financiera de 2008. Muchos prestamistas han dicho que continuarán usando el índice cuando suscriban préstamos, y Fitch Ratings planteó preocupaciones que el cambio podría conducir a préstamos más riesgosos. ¿Cuál es su opinión sobre esto?
Farner: No estoy seguro de que la deuda con los ingresos sea lo correcto. Creo que es una buena relación, una relación importante, pero lo que debemos comenzar a pensar es cómo vemos los ingresos.
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“Me preocupa que haya grandes personas por ahí que deberían ser dueños de casas que no podrán”.
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Muchas de las pautas todavía abordan los ingresos de la forma en que se generaron hace 20, 30, 50 años. Pero la economía está cambiando. Hay personas que tienen ingresos reales, pero no vienen en esas formas. Pueden pagar una casa, pero de acuerdo con las pautas, no pueden hacerlo en este momento.
Hicimos una sociedad no demasiado larga con Airbnb. Hay consumidores que compran una casa con toda la intención de que una habitación o casa de campo ubicada en la propiedad sea un alquiler a tiempo completo con Airbnb. Siguiendo las pautas estándar, pasarían años antes de que pudiera considerar eso, o en algunos casos nunca podría considerar ese ingreso. Así que trabajamos con [Fannie Mae] para crear un programa que nos permitiera usar ese ingreso porque era un ingreso real y podríamos decir a través de datos históricos que el cliente no tendría problemas para alquilar esa habitación en los años venideros.
Así que creo que ahí es donde debemos centrarnos. Hay tantas personas que trabajan por cuenta propia, hay muchas personas que son contratistas. Y si no estamos resolviendo eso, y permitiendo que los programas usen ese ingreso, me preocupa que haya grandes personas por ahí que deberían ser dueños de casas que no podrán hacerlo.