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¿Está considerando alquilar un espacio en un parque comercial? Si es así, hay muchas cosas que un inquilino debe tener en cuenta. Aquí hay una lista de cinco puntos importantes a tener en cuenta.
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1. Garantías
Muchos propietarios no le alquilarán a un inquilino sin que el inquilino responda personalmente por el contrato de arrendamiento. Tenga en cuenta que existen técnicas que un arrendatario puede utilizar para intentar reducir la garantía. Esto incluye ofrecer una garantía limitada o continua. La garantía limitada no es válida para todo el período de alquiler, sino para la cantidad de años acordada entre el arrendador y el arrendatario. La garantía móvil significa que el cargo total del que es responsable el arrendatario es el número de meses acordados, independientemente de los meses restantes en el contrato de alquiler (a menos que los meses restantes sean más cortos que los meses móviles).
Si elige proporcionar una garantía personal, le recomiendo que consulte a su abogado de bienes raíces para comprender completamente las implicaciones de la garantía.
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2. Uso
Al alquilar un espacio, es importante que tenga claro el uso que le dará al espacio. Su uso en su contrato de arrendamiento es el único para el cual tiene permiso para usar las instalaciones. Si decide expandir su negocio más allá de este uso, necesitará la aprobación del arrendador para ese otro uso. Aunque no tengas derechos exclusivos en tu contrato de alquiler, nada impide que el arrendador alquile a otro inquilino en tu mismo centro con el mismo uso.
3. HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado)
No solo es importante conocer la capacidad y la antigüedad de su acondicionador de aire existente, sino que también es importante comprender su contrato de arrendamiento si el acondicionador de aire se rompe.
Primero, comencemos con la capacidad y la edad. Necesita saber si el HVAC actual necesita tener la capacidad que necesita para operar su negocio. La capacidad no suele ser un problema si el espacio ha sido alquilado previamente a otro inquilino y está abriendo una tienda minorista que vende textiles. Sin embargo, hay otras aplicaciones en las que la capacidad HVAC juega un papel importante. Por ejemplo, si está abriendo un restaurante, necesita saber qué tamaño de HVAC necesita para administrar su negocio con éxito.
Una vez que haya determinado si el acondicionador de aire existente es adecuado para sus propósitos, necesita saber su antigüedad. Si la unidad es más antigua, debe tener en cuenta la antigüedad de la unidad en sus negociaciones. Para su información, es responsabilidad del inquilino hacer su debida diligencia y obtener este tipo de información lo antes posible al considerar un espacio de alquiler.
Si encuentra que la unidad es más antigua, le recomiendo que negocie con el arrendador que es responsabilidad del arrendador reemplazar la unidad antes de que abra su negocio. Si el propietario no está dispuesto a reemplazar el acondicionador de aire, debe negociar una garantía que dure un período de tiempo con el que esté satisfecho. También debe determinar quién es responsable de reparar el acondicionador de aire si se rompe durante el arrendamiento y quién es responsable de reemplazar la unidad si no se puede salvar. Esta información sobre quién es responsable debe estar en su contrato de alquiler y debe conocerla y sentirse cómodo con ella antes de firmar su contrato de alquiler.
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4. Opciones
Una opción de arrendamiento le da al inquilino la oportunidad de extender su contrato de arrendamiento. Un inquilino debe reconocer que si el propietario no tiene opciones para renovar su contrato de arrendamiento, después de que haya vencido su plazo original, el propietario no tiene la obligación de renovar su contrato de arrendamiento. Debido a que las opciones benefician a los inquilinos, los propietarios no están dispuestos a darlas. Aunque el arrendador no lo requiere, es una práctica estándar de la industria minorista que los arrendadores ofrezcan una opción que coincida con el plazo original del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si un contrato de arrendamiento es por cinco años para el plazo inicial, el arrendador otorgaría una opción de cinco años, teniendo en cuenta la práctica de la industria.
Además de saber si tiene opciones y cuál es el plazo, también es importante reconocer su renta durante sus opciones. Es probable que el alquiler de sus opciones sea más alto que el plazo actual y debe asegurarse de que su plan de negocios pueda respaldar el alquiler durante sus opciones.
5. Tarifas adicionales
Los servicios públicos, conocidos como NNN o Triple Net, son los servicios públicos que paga un inquilino además del alquiler base en un contrato de arrendamiento NNN.
Hay diferentes tipos de contratos de alquiler. Además de los arrendamientos NNN, escuchará otros tipos de arrendamientos brutos modificados y arrendamientos brutos de servicio completo. La mayoría de los arrendamientos de centros comerciales son arrendamientos netos triples.
Hay tres elementos que componen el NNN, incluidos los impuestos y seguros de propiedad del propietario, y CAM (mantenimiento de áreas comunes). CAM generalmente incluye mantenimiento de estacionamientos, iluminación exterior y paisajismo compartido. A menos que se mida el agua en cada habitación del edificio por separado, el agua normalmente se incluirá en el CAM. Como arrendatario, debe tener en cuenta que las tarifas de NNN son estimaciones y están sujetas a cambios. Si las tarifas de NNN se ajustan, su alquiler también cambiará.
Mi experiencia demuestra que en todas las negociaciones se debe encontrar un compromiso en la mayoría de los puntos de negociación. Es importante que todos los inquilinos lean y entiendan completamente su contrato de arrendamiento y busquen el consejo de un abogado de bienes raíces comerciales antes de que el inquilino firme el contrato de arrendamiento. También le recomiendo que tenga un agente de bienes raíces comerciales especializado en ventas minoristas que lo represente durante las negociaciones de la oferta.
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