¿El Congreso llevará a la bancarrota al propietario familiar con este nuevo proyecto de ley socialista?


Escrito por Diane Kennedy a través del blog The Organic Prepper,

Los propietarios familiares y familiares, definidos como inversores inmobiliarios que poseen 10 o menos propiedades, poseen aproximadamente la mitad de todas las unidades de alquiler en todo el país. Y, según CoreLogic, una compañía de datos inmobiliarios, el número de pequeños inversores está creciendo. En 2018, fueron responsables del 60% de todas las compras, en comparación con el 48% en 2013.

Vamos a tener claro quién es el objetivo de la última propuesta de ley de la Cámara, "Asumir la responsabilidad de los trabajadores y las familias" será, al menos en lo que se refiere a los propietarios.

Es la madre y el casero pop.

Son las personas que a menudo han invertido sus ahorros de toda la vida en unas pocas propiedades con la esperanza de aumentar sus activos o crear un ingreso de jubilación para complementar sus deslucidos beneficios del Seguro Social.

Y ahora, los propietarios de mamá y papá están bajo ataque.

Primero, estaba la Legislación de Emergencia sobre Alquiler y Cancelación de Hipoteca.

Comenzó con un no titular, como un disparo en la proa llamado "Legislación de emergencia para la cancelación de alquileres e hipotecas" patrocinado por el representante Ilham Omar. Usted puede lea esa propuesta de ley aquí.

Este proyecto de ley primero planteó la idea de una cancelación de pago ordenada por el Congreso para todos los alquileres a partir de abril de 2020 y que dure la duración de la emergencia nacional. Durante ese tiempo, nadie podría ser desalojado por falta de pago de la renta. No se pueden acumular intereses o pagos atrasados.

Los propietarios pueden solicitar ayuda con los pagos, ya que ahora soportan la mayor parte del costo de mantener una propiedad, incluidos intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguros, cuotas de HOA, reparaciones y similares.

Pero hay una trampa.

En virtud de la "Legislación de cancelación de hipoteca y alquiler de emergencia", si el arrendador recibe ayuda, debe aceptar algunos términos:

Requisitos – Los propietarios que reciben fondos de ayuda a través del programa HUD deben aceptar los siguientes términos de alquiler justo por un período de 5 años:

yo. un congelamiento de renta;

ii) desalojos por causa justa;

iii) documentación obligatoria con cualquier desalojo por causa justa;

iv. sin fuente de discriminación de ingresos;

v. coordinación con las autoridades locales de vivienda para que las nuevas vacantes sean elegibles para los titulares de vales;

vi. provisión de capital del 10 por ciento a los inquilinos; y,

vii. sin restricciones de admisión sobre la base de:

  1. identidad u orientación sexual,

  2. identidad o expresión de género,

  3. registro de condena o arresto,

  4. historial de crédito, o

  5. Estado de inmigración.

Si eres madre y casero, ¡felicidades! ¡Acabas de conseguir un nuevo compañero! Es su inquilino quien no ha puesto un centavo en la propiedad y ha vivido allí gratis durante meses.

Ese proyecto de ley no llegó mucho más lejos, pero desafortunadamente, algunas de las ideas están de vuelta nuevamente.

Ahora está la Ley "Asumir la responsabilidad de los trabajadores y las familias"

Hay un nuevo proyecto de ley presentado el 5/12/2020, el "Asumir la responsabilidad de los trabajadores y las familias Ley" Usted puede lee esa factura aquí.

Hay más de 1400 páginas en la Ley y tomaría mucho más tiempo que este artículo analizar cuidadosamente cada pieza. Entonces, concentrémonos solo en la parte que afecta al propietario de mamá y papá.

Comienza con el alquiler. Si es propietario de una vivienda subsidiada, los inquilinos no están obligados a pagar, pero parece que hay algo de ayuda que el propietario puede obtener con los pagos.

También hay algunas cantidades más pequeñas reservadas para las áreas que tienen la peor tasa de desempleo. Pero no es mucho dinero y las reglas no son muy claras. Sin pautas claras, parece que el dinero nunca termina donde está planeado.

Si posee alquileres regulares, prepárese para subsidiar a sus inquilinos.

Desafortunadamente, hay mucha menos ayuda si posee alquileres regulares. Lo siguiente aplica para todas las propiedades, referidas como "viviendas cubiertas" en la Ley:

"El término" vivienda cubierta "significa una vivienda que está ocupada por un inquilino: (A) de conformidad con un contrato de arrendamiento residencial; o (B) sin un contrato de arrendamiento o con un contrato de arrendamiento rescindible a voluntad según la ley estatal ". (vea la página 531)

Básicamente, todas propiedad de alquiler residencial cae en esta categoría.

Aquí está lo que se dice:

El arrendador de una vivienda cubierta no puede hacer, o hacer que se realice, ninguna presentación ante el tribunal de jurisdicción para iniciar una acción legal para recuperar la posesión de la vivienda cubierta del inquilino, independientemente de la causa, excepto cuando un inquilino comete un delito grave acto que amenaza la salud, la vida o la seguridad de otros inquilinos, propietarios o personal de la propiedad en la que se encuentra la vivienda cubierta.

(vea la página 531)

El período a cubrir es desde la fecha de promulgación de la factura hasta 6 meses. después del final de la emergencia declarado el 13 de marzo de 2020 (página 526).

Eso significa que el propietario no puede desalojar a un inquilino que no paga. También significa que el propietario no puede desalojar a un inquilino que destroza una propiedad, arranca todos los electrodomésticos, equipos, muebles y revestimientos de pisos o que amenaza a otros inquilinos. También significa que no puede ser desalojado por delitos menores. Solo puede desalojar si hay un acto criminal grave que amenace su vida o la de otros inquilinos.

Esa es una ventana bastante amplia.

Esto es lo que esto significa para el propietario.

Pero consideremos lo que eso significa para el propietario de mamá y papá. No solo ha ahorrado para el pago inicial, renunciando a los lujos que hubieran deseado, sino también los fines de semana y las noches cuidando la propiedad.

Según los datos de la Asociación Nacional de Apartamentos, Real Capital Analytics y el Instituto de Administración de Bienes Raíces, por cada dólar de alquiler que se recibe, se asigna lo siguiente:

  • 39 centavos van al pago de la hipoteca

  • 14 centavos van al impuesto a la propiedad,

  • 27 centavos van al mantenimiento continuo,

  • 10 centavos se destinan a mejoras importantes, y

  • Solo 9 centavos van al dueño.

Hay una promesa de tolerancia en la factura. Sin embargo, no es tan completo como podría esperarse. Es solo para casas unifamiliares (definidas como propiedades de 1-4 unidades) y casas móviles. El período de tolerancia sería básicamente el mismo que el período de alquiler. Sin embargo, el monto de la tolerancia deberá ser reembolsado. Existen algunas pautas para extender el período del préstamo o reducir el alquiler.

Entonces, si bien el inquilino puede evitar pagar y causar daños físicos a la propiedad, el propietario deberá seguir pagando el impuesto a la propiedad, el seguro, las cuotas de HOA, las reparaciones y demás. Y tendrá que ponerse al día con los pagos de una forma u otra al final. No hay ningún requisito para que el inquilino pague los pagos atrasados, los servicios públicos no pagados o los daños.

Si tiene una unidad multifamiliar (definida como 5 o más unidades), sus inquilinos tienen los mismos derechos de no pagarle y no ser desalojado, pero tiene un período aún más corto para pagar los pagos de la hipoteca atrasados.

Luego está este problema para los inversores.

Hay una advertencia más en la sección de bienes raíces. Tiene que ver con inversores en el mercado secundario inmobiliario. Realmente hacen que el mercado funcione. Cuando usted, como comprador de bienes raíces, compra una vivienda con un préstamo de su banco local, el banco local debe empaquetar y vender ese préstamo lo antes posible. El Banco Local gana dinero dando préstamos, no manteniendo préstamos. El mercado funciona asegurando hipotecas.

El Congreso nos advierte que los préstamos inmobiliarios podrían no ser una buena inversión. De la página 565, “Los inversores en titulizaciones hipotecarias son o deberían ser conscientes de la escasa capitalización de los administradores, la expectativa de liquidez que los términos de los contratos de servicio serán exigibles en momentos de crisis financiera nacional. "

Dado que los pequeños inversores inmobiliarios de Mom and Pop a menudo confían en las hipotecas para sus pequeñas inversiones, esto podría ser otro golpe ya que los inversores están advertidos de la inversión. por una ley del Congreso, no menos.

A partir de hoy, esto sigue siendo solo un proyecto de ley propuesto. Algo o nada de eso puede pasar a la ley. Sin embargo, esto es algo para observar, ya que las cosas están cambiando rápidamente.

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