Si hay una persona que conoce los bienes raíces, es Tom Barrack, y si lo que Tom Barrack ve en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos es exacto, se avecina un colapso inmobiliario peor que 2008.
En declaraciones a Bloomberg TV, Barrack, cuya colonia capital posee una cartera de bienes raíces de $ 50 mil millones, dijo el mercado inmobiliario de los Estados Unidos está en "caos" y aún al borde del colapso porque el gobierno federal y las autoridades locales están permitiendo que los inquilinos y propietarios salten pagos debido al coronavirus.
"No hemos tenido una crisis como esta", dijo Barrack en una entrevista el viernes en Bloomberg Television. "Nunca hemos tenido una en la que simplemente tengamos una recaudación de ingresos por parte del gobierno".
En un movimiento que llevó a Moody's a predecir que hasta el 30% de todas las hipotecas morirán en el futuro cercano, una que dijimos presagia la próxima crisis – El proyecto de ley de estímulo aprobado por el Congreso el mes pasado incluía una disposición que permitía a los prestatarios diferir los pagos durante un año sin penalización en las hipotecas respaldadas por el gobierno federal. Mientras tanto, los flujos de efectivo se han colapsado aún más a medida que las ciudades y los estados de todo el país han suspendido los desalojos y ejecuciones hipotecarias para ayudar a las decenas de millones de estadounidenses que han perdido sus empleos en las últimas 5 semanas.
Si bien los prestamistas y los propietarios normalmente pueden usar el sistema legal para hacer cumplir las obligaciones de alquiler e intereses, "todas esas opciones están fuera de lugar", dijo Barrack. Hace un mes, el CEO de Colony fue el primer gran inversor inmobiliario en advertir públicamente sobre el peligroso estado de la industria y en solicitar la intervención del gobierno. Propuso una paciencia orquestada, un "tiempo de espera" en el que cualquier pago podría acumularse en arrendamientos y préstamos.
Y ahora que obtuvo mucho de lo que esperaba, Barrack de repente está teniendo dudas.
Se adoptaron muchas de las medidas que buscaba en ese momento, incluida la liquidez del mercado de la Reserva Federal y los retrasos en las nuevas normas contables. Otros, como la suspensión de las llamadas de margen por parte de los bancos y la suspensión de los requisitos de marcado al mercado sobre los acuerdos de financiación, no lo fueron. Uno puede imaginar cuáles fueron mucho más importantes para Colony Capital, cuya cartera, cuando se marcó al mercado, está implosionando como resultado de la interrupción repentina del efectivo entrante.
Los esfuerzos federales como el Programa de protección de cheques de pago y el Programa de préstamos de Main Street son "difíciles de utilizar" para compañías como Colony, que está estructurada como un fideicomiso de inversión inmobiliaria, dijo Barrack. "No los estamos usando", dijo. "Alentamos a muchos de nuestros prestatarios y usuarios a confiar en los subsidios que puedan obtener para continuar haciendo sus pagos".
En cuanto a la cartera de bienes raíces de Colony, Barrack dijo que sus inversiones en infraestructura digital [torres celulares, instalaciones de almacenamiento de datos y redes de fibra óptica] se mantienen mejor. Los activos minoristas y hoteleros son los de peor desempeño.
Paradójicamente, y refutando la perspectiva apocalíptica de Barrack, en abril el número de inquilinos de Colony que hicieron pagos de alquiler fue "increíblemente bueno", cayendo solo un 3% a un 5% desde los niveles normales, dijo Barrack. Pero espera que menos se mantengan vigentes el próximo mes.
Barrack, que vio colapsar los precios de las propiedades durante la crisis de ahorro y préstamo de la década de 1980, predijo que las grandes empresas como Colony, que según él todavía tienen "mucha liquidez", sobrevivirán a la recesión y la sacudida inmobiliaria.
"Las personas que serán aplastadas son las personas que poseen el capital, las personas que poseen bonos y deudas, los pensionistas", dijo. Pero fue su sombría conclusión lo más discordante:
"Al final del día, el gobierno tendrá que intervenir y subsidiarlo todo si las personas no vuelven a trabajar".
En otras palabras, al igual que el gobierno volvió a nacionalizar el sector de la vivienda en 2008 cuando se hizo cargo de Fannie y Freddie, esta vez el gobierno tendrá que hacer lo mismo.