(Bloomberg) – Singapur tiene un exceso de propiedades que podría tardar años en despejarse, amenazando con matar una recuperación de precios naciente en medio de una perspectiva económica ya incierta.
La ciudad-estado tenía un voladizo de 31,948 unidades al 30 de septiembre, según la Autoridad de Reurbanización Urbana. Las ventas han promediado alrededor de 2.500 hogares por trimestre este año, y a ese ritmo tomará casi cuatro años eliminar el retraso, según Christine Li, directora de investigación para Singapur y el sudeste asiático en Cushman & Wakefield Plc.
El exceso ha llevado a los desarrolladores a pedir que se alivien las restricciones a la propiedad, incluida la reducción del impuesto de timbre del 20% para los compradores extranjeros y obtener más tiempo para vender apartamentos antes de recibir impuestos punitivos. El exceso de oferta también amenaza con bajar los precios, advirtió el banco central el mes pasado.
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Y dada la insegura perspectiva económica, las ventas podrían caer entre 5% y 10% el próximo año, dijo Christine Sun, jefa de investigación de OrangeTee & Tie Pte. Los precios de las propiedades aún podrían aumentar, aunque a un ritmo más lento del 1% al 3% "suponiendo que la economía no se deteriore excesivamente el próximo año".
El saliente es evidente en The Florence Residences en los suburbios de Hougang, a aproximadamente media hora en metro del popular distrito comercial de Orchard Road. Solo el 38% de las 1,410 unidades en el desarrollo, que cuenta con un anillo de combate, cine al aire libre, piscina de 80 metros y muro de escalada, se han vendido desde su lanzamiento en marzo.
Competición feroz
La competencia en el área es feroz. Otros tres megaproyectos dentro de una unidad de 20 minutos tienen un stock combinado de 3,137 unidades. En total, solo el 57% de los apartamentos en los cuatro proyectos se han vendido.
El exceso es más pronunciado en las áreas suburbanas periféricas en comparación con las áreas más cercanas al centro de la ciudad, donde el fácil acceso a las mejores escuelas, calles comerciales y el distrito central de negocios son tarjetas de regalo. A partir del tercer trimestre, había 8,917 unidades sin vender en distritos principales, en comparación con 10,538 en áreas suburbanas.
Las raíces del exceso actual, que incluye apartamentos terminados y aquellos que aún están en construcción, se remontan al boom inmobiliario de 2017-18 y la fiebre en bloque que envolvió la ciudad. En una venta en bloque, un grupo de propietarios se unen para vender bloques de apartamentos completos a un desarrollador, que luego vuelve a desarrollar el sitio.
La "exuberancia excesiva" en la compra de sitios en bloque causó el exceso de oferta, dijo Li de Cushman & Wakefield. Y sería "imprudente" para el gobierno rescatar a los desarrolladores al reducir las medidas de enfriamiento, dijo. En cambio, deberían imponerse límites más estrictos a las ventas en bloque para evitar que se repita el frenesí de compras.
"Si se establece este precedente de un rescate, los desarrolladores no ejercerán moderación en la adquisición de sitios en bloque en ciclos futuros, inundarán el mercado con suministros y dependerán del gobierno para rescatarlos nuevamente", dijo Li.
Lo que dice Bloomberg Opinion:
Si la ciudad no hubiera perforado la manía en bloque a tiempo, los precios de las viviendas ya habrían comenzado a disminuir. La asequibilidad se habría convertido en un problema, especialmente en un momento en que, atrapados en el fuego cruzado de la guerra comercial entre Estados Unidos y China, los residentes de Singapur han visto aumentar sus ingresos mucho más lentamente.
–Andy Mukherjee, columnista
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Si bien los precios de las propiedades residenciales disminuyeron después de que el gobierno impuso una nueva ronda de restricciones en julio de 2018, recientemente comenzaron a repuntar nuevamente, ganando 1.3% el último trimestre.
"Si la economía se mantiene mediocre o se debilita aún más y reduce el sentimiento del mercado, el crecimiento de los precios podría tambalearse", dijo Tay Huey Ying, jefe de investigación y consultoría en la oficina de Singapur de Jones Lang LaSalle Inc.
Además de reducir los elevados aranceles de los compradores extranjeros y los residentes que compran múltiples propiedades, a los desarrolladores les gustaría ver más concesiones, que incluyen obtener más tiempo para vender proyectos.
Para detener el acaparamiento de tierras, los desarrolladores tienen cinco años desde el momento de la compra para construir y vender todas las unidades en un sitio, o corren el riesgo de recibir un gravamen del 25%.
"Eso es mucho estrés para los desarrolladores", dijo Chia Ngiang Hong, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Singapur. Preferiría que el plazo se extendiera a siete años para megaproyectos de más de 1,000 apartamentos.
"Cinco años es demasiado duro", dijo.
El gobierno no se está moviendo. Los líderes han señalado repetidamente que las restricciones no se aliviarán en el corto plazo, ya que buscan evitar una repetición del auge inmobiliario de 2010-2013, cuando el crecimiento anual del precio de la vivienda alcanzó un máximo del 15%.
"Es prudente que el gobierno de Singapur vigile de cerca el mercado inmobiliario residencial nacional en busca de signos de sobrecalentamiento o subcalentamiento y calibre las medidas según corresponda para garantizar un mercado estable y sostenible", dijo Tay de JLL.
