El aumento de las tasas de interés aumenta la probabilidad de un colapso inmobiliario

Brenda McKinley ha estado vendiendo casas en Ontario durante más de dos décadas, e incluso para un veterano, los últimos años han sido impactantes.

Los precios en su área al sur de Toronto aumentaron hasta un 50 por ciento durante la pandemia. “Las casas se vendían casi antes de que pudiéramos poner el letrero en el césped”, dijo. “Entre 15 y 30 ofertas no eran infrecuentes. . . había un frenesí de alimentación”.

Pero en las últimas seis semanas el mercado ha dado la vuelta. McKinley estima que las casas han perdido el 10 por ciento de su valor en el tiempo que les tomaría a algunos compradores completar su compra.

El fenómeno no es exclusivo de Ontario o del mercado inmobiliario. A medida que los bancos centrales elevan las tasas de interés para frenar la inflación galopante, los inversionistas inmobiliarios, los propietarios de viviendas y los arrendadores comerciales de todo el mundo se hacen la misma pregunta: ¿Podría ser inminente una crisis?

“Hay una desaceleración definitiva en todas partes”, dijo Chris Brett, jefe de mercados de capital para Europa, Medio Oriente y África de la agencia inmobiliaria CBRE. “El cambio en el costo de los préstamos está teniendo un gran impacto en todos los mercados, en todas partes. No creo que nada sea inmune. . . La velocidad nos sorprendió a todos”.

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Las acciones inmobiliarias que cotizan en bolsa, observadas de cerca por los inversores en busca de pistas sobre lo que podría suceder en última instancia con los activos reales menos líquidos, han caído este año. El índice inmobiliario estadounidense Dow Jones ha bajado casi un 25 por ciento en lo que va del año. Las acciones inmobiliarias del Reino Unido cayeron un 20 por ciento durante el mismo período, cayendo más y más rápido que su índice de referencia.

La cantidad de compradores comerciales que buscan activamente activos en los EE. UU., Asia y Europa ha caído drásticamente desde un pico pandémico de 3395 en el cuarto trimestre del año pasado a solo 1602 en el segundo trimestre de 2022, según datos de MSCI.

Los acuerdos pendientes en Europa también han disminuido, según MSCI, con un volumen de contratos de 12.000 millones de euros a finales de marzo en comparación con los 17.000 millones de euros del año anterior.

Se renegociarán las ofertas que ya están en curso. “Cualquiera que vende de todo es suyo [price] astillado por posibles compradores, o de otra manera [buyers] va a desaparecer”, dijo Ronald Dickerman, presidente de Madison International Realty, una firma de capital privado que invierte en bienes raíces. “Cualquiera que suscriba [a building] debe reevaluar. . . No puedo enfatizar lo suficiente la revaluación inmobiliaria actual”.

La razón es simple. Un inversionista dispuesto a pagar $100 millones por un bloque de apartamentos hace dos o tres meses podría haber obtenido una hipoteca de $60 millones con un costo de préstamo de alrededor del 3 por ciento. Hoy pueden tener que pagar más del 5 por ciento, matando cualquier potencial alcista.

El aumento de las tasas de interés significa que los inversores deben aceptar rendimientos totales más bajos o presionar al vendedor para que baje el precio.

“Todavía no aparece en los datos de corretaje, pero anecdóticamente, está surgiendo una corrección”, dijo Justin Curlow, jefe global de investigación y estrategia de Axa IM, uno de los administradores de patrimonio más grandes del mundo.

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La pregunta para los inversores y propietarios de bienes raíces es qué alcance y profundidad podría tener una corrección.

Durante la pandemia, los inversores institucionales jugaron a la defensiva, apostando por sectores respaldados por una demanda estable a largo plazo. Los precios de los almacenes, los apartamentos de alquiler y las oficinas equipadas para las empresas de ciencias de la vida aumentaron en consecuencia frente a la dura competencia.

“Todos los grandes inversores cantan la misma partitura: todos quieren vivienda, logística urbana y oficinas de alta calidad; inversiones defensivas”, dijo Tom Leahy, jefe de investigación de activos reales de MSCI en Europa, Medio Oriente y Asia. “Ese es el problema con los bienes raíces, tienes una mentalidad de rebaño”.

A medida que el efectivo se derrama en los rincones estrechos del mercado inmobiliario, existe el riesgo de que los activos se hayan valorado incorrectamente, lo que deja poco espacio para maniobrar a medida que aumentan las tasas de interés.

Para los propietarios de propiedades “defensivas” que se compraron en la parte superior del mercado y ahora necesitan refinanciar, las alzas en las tasas crean la posibilidad de que los propietarios “paguen más por el préstamo de lo que esperan ganar por la propiedad”, dijo Lea Overby, Head de Investigación Comercial sobre Valores Respaldados por Hipotecas en Barclays.

Antes de que la Reserva Federal comenzara a subir las tasas de interés este año, Overby estimó que “el cero por ciento del mercado” se vio afectado por el llamado apalancamiento negativo. “No sabemos cuánto es ahora, pero anecdóticamente es bastante común”.

Manus Clancy, director gerente sénior del proveedor de datos Trepp de CMBS con sede en Nueva York, dijo que si bien es poco probable que los valores en los sectores más defensivos colapsen, “habrá mucha gente diciendo: ‘Guau, nos pagaron esto”. demasiado’.”

“Pensaron que podrían aumentar los alquileres en un 10 por ciento anual durante 10 años y que el gasto se mantendría igual, pero los consumidores se ven afectados por la inflación y no pueden pasar el costo”, agregó.

Cuando las inversiones que se consideraban seguras hace apenas unos meses parecen precarias; Las apuestas más arriesgadas ahora parecen tóxicas.

Un aumento en el comercio electrónico y el cambio al trabajo híbrido durante la pandemia dejó vulnerables a los propietarios de oficinas y tiendas. El aumento de las tasas de interés ahora amenaza con derrocarlos.

Un artículo publicado este mes titulado “El trabajo desde casa y el apocalipsis inmobiliario de la oficina” argumentó que el valor total de las oficinas de Nueva York eventualmente caería en casi un tercio, un desastre para los propietarios, incluidos los fondos de pensiones y las agencias gubernamentales que los poseen. dependientes de sus impuestos son los ingresos.

“Desde nuestro punto de vista, todo el stock de oficinas vale un 30 por ciento menos que en 2019. Eso es un golpe de $ 500 mil millones”, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor de bienes raíces y finanzas en la Universidad de Columbia y uno de los autores del informe.

La caída aún no se ha registrado “porque hay una parte muy grande del mercado de oficinas -80-85 por ciento- que no cotiza, es muy opaco y se negocia muy poco”, agregó.

Pero cuando las oficinas más antiguas cambian de manos, cuando los fondos llegan al final de su vida útil o cuando los propietarios luchan por refinanciar, espera importantes descuentos. Si los valores caen lo suficiente, ve suficientes impagos de hipotecas como para plantear un riesgo sistémico.

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“Si su relación préstamo-valor es superior al 70 por ciento y su valor cae un 30 por ciento, su hipoteca está bajo el agua”, dijo. “Muchas oficinas tienen más del 30 por ciento de hipotecas”.

Según Curlow, el 15 por ciento del valor de las oficinas estadounidenses ya se está deduciendo en las ofertas finales. “Hay una mayor vacante en el mercado de oficinas de EE. UU.”, dijo, y agregó que Estados Unidos “es la zona cero de las tasas de interés; todo comenzó con la Reserva Federal”.

Los propietarios de oficinas en el Reino Unido también tienen que lidiar con patrones de trabajo cambiantes y tarifas en aumento.

Los propietarios con bloques modernos y energéticamente eficientes lo han hecho relativamente bien hasta ahora. Pero los alquileres de los edificios más antiguos se han visto afectados. Los consultores inmobiliarios Lambert Smith Hampton insinuaron esta semana que más de 25 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en el Reino Unido pueden ser redundantes para satisfacer la demanda, luego de que una encuesta descubriera que el 72 por ciento de los encuestados está tratando de reducir el tamaño de su espacio de oficinas lo más rápido posible.

También se desvanecieron las esperanzas de que el comercio minorista, que es el que menos gusta a los inversores atrapados en la pandemia, pudiera recuperarse.

Los principales inversores del Reino Unido, incluido Landsec, han estado apostando por los centros comerciales durante los últimos seis meses, con la esperanza de recuperar el comercio a medida que la gente regrese a las tiendas físicas. Pero la inflación ha desviado la recuperación.

“Había esta esperanza que tenían muchos propietarios de centros comerciales de que los alquileres se mantendrían”, dijo Mike Prew, analista de Jefferies. “Pero la crisis del costo de vida les ha quitado la alfombra debajo de ellos”.

A medida que las tasas de interés suben desde niveles extremadamente bajos, también aumenta el riesgo de un cambio en los mercados inmobiliarios, donde han subido, desde Canadá y EE. UU. hasta Alemania y Nueva Zelanda. Oxford Economics ahora espera que los precios bajen el próximo año en los mercados donde subieron más rápido en 2021.

Decenas de inversores, analistas, corredores y propietarios de viviendas dijeron al Financial Times que el riesgo de una caída en las valoraciones de las propiedades había aumentado considerablemente en las últimas semanas.

Pero pocos esperan una caída tan severa como la de 2008, en parte porque las prácticas crediticias y el apetito por el riesgo se han suavizado desde entonces.

“En general, parece que los bienes raíces comerciales están a punto de caer. Pero hemos tenido un fuerte crecimiento en Covid, por lo que hay espacio para el movimiento lateral antes de que afecte algo. [in the wider economy]dijo Overby. “Antes de 2008, el apalancamiento era del 80 por ciento y muchas reseñas eran falsas. Todavía no hemos llegado”.

Según el jefe de un gran fondo de bienes raíces, “Definitivamente hay estrés en áreas más pequeñas del mercado, pero no es sistémico. No veo que mucha gente diga. . . “Me comprometí a una adquisición de 2.000 a 3.000 millones de euros en formato puente”, como sucedió en 2007″.

Agregó que si bien más de 20 empresas parecían vulnerables en el período previo a la crisis financiera, tal vez cinco lo hicieron esta vez.

Dickerman, el inversionista de capital privado, cree que la economía enfrenta un largo período de dolor que recuerda a la década de 1970 que hundirá a los bienes raíces en un declive a largo plazo. Pero aún habrá apuestas de ganar y perder porque “nunca ha habido un momento para invertir en bienes raíces cuando las clases de activos estaban tan diferenciadas”.

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