Edificios de oficinas, centros comerciales y edificios de apartamentos multimillonarios en las ciudades costeras de EE. UU. se enfrentan a grandes inundaciones a medida que aumenta el nivel del mar, según un nuevo informe de DBRS Morningstar.
La agencia de calificación examinó una instantánea de unos 47,000 edificios que monitorea del mercado de bonos hipotecarios comerciales de aproximadamente $ 670 mil millones y descubrió que casi 5,000 están en riesgo de inundaciones severas o extremas dado el ritmo dramático del cambio climático en las últimas décadas.
En total, se vincularon alrededor de $ 539 mil millones en bonos hipotecarios, que la agencia calificó con cierto grado de exposición a inundaciones severas o extremas, dejando solo una fracción del mercado libre de la amenaza.
“Los inversionistas y las aseguradoras ya no pueden darse el lujo de simplemente verificar si una propiedad cae fuera de las zonas de inundación de 100 años de FEMA y verificar que haya evidencia de seguro contra inundaciones”, escribieron Kevin Augustyn y su equipo de calificación crediticia en un nuevo informe.
En cambio, el equipo miró hacia el Las últimas proyecciones de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica para el nivel del mars apunta a un aumento adicional de 10 a 12 pulgadas a lo largo de la costa de EE. UU. para 2050, o tanto como el aumento total medido en los últimos 100 años.
Los riesgos de inundación han ayudado a informar este mapa, que muestra que Miami lidera el país con un valor estimado de $ 1.1 mil millones en edificios de oficinas, comercios minoristas y multifamiliares en riesgo de daños estructurales a medida que aumenta el nivel del mar, el informe se basa en datos de Arup y The First Road Foundation.
Miami y la ciudad de Nueva York encabezan la lista de ciudades de construcción comercial con mayor riesgo por el aumento del nivel del mar
Fuentes: Arup y First Street Foundation
Nueva York tenía un estimado de $ 582 mil millones en propiedades similares en riesgo, seguido por alrededor de $ 450 mil millones en Pittsburgh, $ 330 mil millones en Boston y alrededor de $ 280 mil millones cada uno en Houston y San Francisco.
“Aunque Pittsburgh no es totalmente costera, es particularmente propensa a las inundaciones porque la ciudad se encuentra en el cruce de tres ríos”, dice el informe.
Muy expuesto
El cambio climático se ha estado desarrollando a un ritmo rápido, como lo demuestra el asombroso aumento catástrofes meteorológicas y climáticas multimillonarias desde 1980s, lo que hace que los datos históricos sean “menos precisos”, según el equipo de DBRS Morningstar.
Además, los dueños de propiedades comerciales pueden aprovechar la cobertura nacional de seguro contra inundaciones de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias por tan solo $500,000 para un edificio y $500,000 para el contenido del edificio, según el informe, aunque muchas propiedades importantes en las principales ciudades han sido financiadas con cientos de millones de dólares de deuda hipotecaria. Según el informe, habría que comprar cobertura adicional en los mercados de seguros privados.
Para ayudar a los inversores a gestionar mejor su riesgo potencial de aumento del nivel del mar, el equipo de DBRS Morningstar encontró 4704 edificios en acuerdos de bonos en riesgo de inundaciones extremas y graves (ver gráfico). A continuación se muestra un desglose del compromiso por tipo de acuerdo.
La mayoría de los bonos hipotecarios comerciales calificados por DBRS conllevan cierto riesgo de inundaciones relacionadas con el clima.
Estrella de la mañana DBRS
Si bien el mercado de bonos hipotecarios comerciales financia solo una muestra representativa de los edificios del país, el informe Morningstar de DBRS ofrece una imagen sombría de los riesgos de inundación casi inevitables que enfrentan la mayoría de los inversores.
Este no es el único riesgo tampoco, especialmente cuando se introducen acuerdos de trabajo flexibles. Antes de la pandemia, los prestamistas a menudo ofrecían a los inversores bonos hipotecarios comerciales de un solo prestatario como activos de refugio seguro, en parte porque a menudo ayudaban a financiar a los principales propietarios de bienes raíces que buscaban construir, comprar o refinanciar las torres de oficinas más caras de la ciudad de Nueva York.
La pandemia ha cambiado esa visión, ya que los edificios de oficinas todavía están ocupados solo en un 43% más de dos años después de que comenzó la crisis de COVID, según el promedio semanal actual de 10 ciudades de Kastle Systems.
En este contexto, los prestamistas e inversores en ciudades como San Francisco sospechan cada vez más de la financiación de edificios de oficinas.
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Los propietarios de viviendas también enfrentarán costos de endeudamiento significativamente más altos a medida que venza su deuda, con la tasa de referencia de bonos del gobierno a 10 años TMUBMUSD10Y,
cerca del 3,4% el martes, y se espera que la Reserva Federal apriete el gatillo para otra subida enorme de tipos la próxima semana para enfriar la inflación desenfrenada y correr el riesgo de desencadenar una posible recesión.
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Las acciones estadounidenses se desplomaron el martes después de que los datos de inflación de agosto fueran mejores de lo esperado con el índice industrial Dow Jones DJIA.
El S&P 500 SPX perdió más de 900 puntos en el último control,
descuento del 3,2% y el índice compuesto Nasdaq COMP,
caer un 4%.