Esta historia fue publicada originalmente por ProPublica.
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La División Antimonopolio del Departamento de Justicia abrió una investigación sobre si el software de fijación de alquileres creado por una empresa de tecnología de bienes raíces con sede en Texas está facilitando la colusión entre los propietarios, según una fuente con conocimiento del asunto.
La investigación se inició debido a que surgieron preguntas sobre una fusión de 2017 entre RealPage y su mayor competidor de precios. La fuente le dijo a ProPublica que algunos miembros del personal del Departamento de Justicia expresaron su preocupación por la fusión, pero fueron anulados por las designaciones políticas del expresidente Donald Trump.
Los líderes del Congreso han presionado para que se investigue RealPage en tres cartas al Departamento de Justicia y a la Comisión Federal de Comercio, que se enviaron después de un informe de ProPublica sobre el uso del software a mediados de octubre.
Las cartas plantearon preocupaciones de que el software de fijación de precios de RealPage podría estar elevando los alquileres por encima de los niveles competitivos y permitiendo que los grandes propietarios coordinen sus precios en violación de las leyes federales antimonopolio.
“Nos preocupa que el uso de este software de fijación de tarifas esencialmente equivale a un cartel para inflar artificialmente las tarifas de alquiler en edificios residenciales multifamiliares”, dijeron tres senadores. en una carta a principios de noviembre
El Foro de la Capital informó por primera vez de la existencia de la investigación y algunos detalles el martes.
El software de RealPage funciona mediante la recopilación de información de los administradores de propiedades que son clientes de la empresa, incluidos los alquileres que pueden cobrar a los inquilinos. Esa información se introduce en un algoritmo que luego recomienda precios diarios para cada apartamento disponible.
Aunque RealPage dice que la información se agrega y se anonimiza, algunos expertos han dicho que el uso de datos privados de los competidores para establecer los alquileres podría infringir las leyes antimonopolio, lo que permitiría a los administradores de propiedades coordinar ilegalmente sus precios.
ProPublica descubrió que el software se usa ampliamente en algunos mercados: en un código postal del centro de Seattle, el 70% de más de 9,000 apartamentos estaban controlados por solo 10 administradores de propiedades, cada uno de los cuales usaba el software de precios de RealPage en al menos algunos de sus edificios.
RealPage no respondió de inmediato a una solicitud de comentarios.
La compañía ha dicho que RealPage “utiliza datos de mercado agregados de una variedad de fuentes de manera legalmente compatible”. La compañía dijo que su software prioriza la propia dinámica interna de oferta y demanda de una propiedad sobre factores externos como los alquileres de los competidores. La compañía también dijo que su software ayuda a reducir el riesgo de colusión que ocurriría si los propietarios confiaran en las encuestas telefónicas de los competidores para fijar manualmente el precio de sus unidades.
La investigación del Departamento de Justicia representa la segunda vez que la agencia federal encargada de hacer cumplir la ley analiza el software de establecimiento de alquileres de RealPage. En 2017, el DOJ señaló una propuesta de fusión en la que RealPage buscaba comprar a su mayor competidor, una empresa llamada Rainmaker Group, que fabricaba un software de fijación de alquileres conocido como LRO, o Lease Rent Options.
El entonces director ejecutivo de RealPage, Steve Winn, dijo que la compra de $300 millones permitiría a RealPage duplicar la cantidad de apartamentos que estaba cotizando, de 1,5 a 3 millones de unidades.
Después de que se anunciara la adquisición a principios de 2017, el Departamento de Justicia solicitó información adicional a las empresas involucradas. Los reguladores federales examinan las fusiones por encima de cierto tamaño (en este mom ento, se trata de transacciones valoradas en $ 101 millones) y generalmente les permiten proceder después de solo una revisión preliminar.
Pero el gobierno puede solicitar más información a las empresas e incluso buscar bloquear la fusión en los tribunales si cree que podría dañar sustancialmente la competencia.
Un especialista asistente legal que trabajó en la investigación original del Departamento de Justicia sobre RealPage dijo que se centró estrictamente en el impacto en los competidores que crearon software con un propósito similar. La asistente legal dijo que no estaba al tanto de ninguna queja de esas compañías sobre la fusión propuesta.
Las pautas de revisión de fusiones utilizadas tanto por el DOJ como por la FTC dicen que las agencias “normalmente evalúan las fusiones en función de su impacto en los clientes”, que incluyen tanto a los clientes directos como a los consumidores finales. Pero el asistente legal dijo que la investigación no involucró hablar con los defensores de los inquilinos o los inquilinos.
“El enfoque de la investigación fue ‘hablar con los competidores, hablar con las grandes empresas de alquiler’”, dijo la asistente legal, que no quiso ser nombrada porque no estaba autorizada para hablar sobre la investigación. “Ese fue el enfoque limitado”.
ProPublica encontró que en el código postal de Seattle que examinó, algunos de los 10 administradores de propiedades más grandes usaban el software de fijación de precios original de RealPage y otros eran clientes del competidor que adquirió.
Aunque algunos miembros de carrera del personal del Departamento de Justicia estaban preocupados por la fusión, los funcionarios designados por políticos que dirigían la agencia en ese momento bajo Trump optaron por no impugnarla en los tribunales, según la fuente con conocimiento del asunto.
La investigación cayó en un momento en que la División Antimonopolio del Departamento de Justicia se preparaba para demandar para bloquear una fusión propuesta entre AT&T y Time Warner, que prometía absorber muchos de los recursos de la división. “Era un problema de restricción de recursos que estaba tratando de equilibrar”, dijo la fuente sobre Makan Delrahim, el ex fiscal general adjunto encargado de supervisar la división en ese momento. Además, RealPage no tenía el mismo alcance que tiene hoy, dijo la fuente.
Delrahim se negó a comentar el martes sobre la primera investigación de RealPage y dijo que estaba obligado por las restricciones éticas del gobierno a discutir aspectos no públicos del caso y remitir preguntas a la administración actual.
Dijo que dado que habían pasado casi cinco años, su “memoria es borrosa en el mejor de los casos”. Pero agregó que, en general, “como se desprende de mi historial anterior, no me avergonzaba dar luz verde a los casos que consideraba meritorios, incluso si eran difíciles o sin precedentes”.
Los procesamientos antimonopolio por parte de la división se redujeron a mínimos históricos bajo Trump.
El Departamento de Justicia se negó a comentar el martes.
La carta reciente de Klobuchar al DOJ mencionó la fusión de 2017, diciendo que dicha consolidación puede hacer que los mercados sean “más susceptibles” a la colusión y alentando al departamento a considerar observar el comportamiento pasado de RealPage para ver si algo fue anticompetitivo.
RealPage dice que su base de clientes en todos sus productos, que también incluyen otros tipos de software, como contabilidad, ha superado los 31.700 clientes.
Los materiales de marketing con fecha de 2021 en el sitio web de la compañía decían que sus llamados productos de gestión de ingresos, anteriormente llamados Yieldstar y LRO, “confían en más de 4 millones de unidades”.
ProPublica también detalló cómo el Grupo de usuarios de RealPage, un foro que incluye a propietarios que adoptan el software de la empresa, ha crecido a más de 1000 miembros, que se reúnen en privado en una conferencia anual y participan en llamadas telefónicas trimestrales. La carta de Klobuchar planteó preguntas específicas sobre el grupo, diciendo que los senadores estaban “preocupados por la posible coordinación anticompetitiva” que ocurría a través de él.
Además de las cartas de los legisladores del Congreso, los inquilinos han presentado tres demandas en la corte federal de Seattle y San Diego desde mediados de octubre, alegando que RealPage y una gran cantidad de grandes propietarios están incurriendo en un comportamiento anticompetitivo a través del software de la compañía.
Después de que se presentó la demanda en San Diego, un representante de RealPage dijo que la compañía “niega enérgicamente las acusaciones y se defenderá enérgicamente contra la demanda”. No ha respondido a las solicitudes de comentarios sobre las otras dos demandas.
Un administrador de propiedades nombrado en una de las demandas de Seattle, Campus Advantage, dijo en un comunicado que “está totalmente en desacuerdo con las acusaciones sin fundamento en la demanda y tiene la intención de defenderse enérgicamente contra las reclamaciones. Campus Advantage se enorgullece de su trayectoria en la creación de comunidades exitosas”.
Otras firmas de administración de propiedades mencionadas en las tres demandas no respondieron a las solicitudes de comentarios o se negaron a comentar. Uno no pudo ser alcanzado.