El hotel Fontainebleau puso a Miami Beach en el mapa en la década de 1950 cuando la extensa propiedad frente al mar abrió sus puertas para los negocios.
Ahora es parte de una tendencia mucho menos glamorosa: una ola de propietarios de hoteles que necesitan una ruptura en miles de millones de deuda inmobiliaria mientras la pandemia mortal de coronavirus paraliza el negocio.
“No. No estoy sorprendido “, dijo Jodi Schwimmer, socio de la firma de abogados Reed Smith, acerca de que los propietarios de hoteles comenzaron a negociar con sus prestamistas sobre un posible alivio de la deuda un mes después de que se cerraran los bloqueos a nivel nacional para detener la propagación de la pandemia en los Estados Unidos.
Los propietarios de muchos hoteles con trofeos habían acumulado una “enorme cantidad de deudas”, dijo Schwimmer, y agregó que Reed Smith representa a varios propietarios cuyos niveles de deuda ya no parecen ser sostenibles después de que los ingresos cayeron hasta un 80% a 90% en las últimas semanas .
“Simplemente no es sostenible en la estructura actual”.
Según los datos de BofA Global Research, la deuda del Fontainebleau solo representa $ 975 millones, la mayor porción, de $ 6.6 mil millones de deuda hotelera empaquetada en acuerdos de bonos de propiedad que se transfirieron en abril a “servicios especiales”.
Los administradores especiales son similares a los oficiales de crédito de los bancos que manejan los problemas que surgen de los préstamos inmobiliarios, excepto que trabajan en nombre de los tenedores de bonos cuando los préstamos se agrupan, califican y venden a los inversores como valores respaldados por hipotecas comerciales.
Brett Mufson, presidente de Fontainebleau Development, dijo en un comunicado enviado por correo electrónico a MarketWatch que, si bien la deuda de Fontainebleau se transfirió a un servicio especial y se caracterizó por el administrador como “incumplimiento de pago”, los prestatarios actualmente no están atrasados en ningún pago del hotel o en defecto.
“Como cualquier propietario prudente, nos hemos comunicado con nuestros prestamistas, tenedores de bonos y administradores para entablar conversaciones sobre modificaciones a nuestros documentos de préstamo durante estos tiempos sin precedentes”, dijo a MarketWatch.
Las notas del administrador muestran que la deuda transferida a servicios especiales el 30 de marzo, que se produjo solo cuatro meses después de que el desarrollador inmobiliario Jeffrey Soffer refinanciara el complejo hotelero de cuatro edificios en noviembre con un paquete de deuda de aproximadamente $ 1.2 mil millones.
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“Está creando una tremenda ansiedad acerca de cómo van a alimentar a sus familias, comprar medicamentos recetados que salvan vidas y simplemente satisfacer sus necesidades diarias”.
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Moody's Investors Service, una firma de calificación crediticia, señaló el viernes a los hoteles como el tipo de propiedad comercial “más afectada”, junto con el comercio minorista, por las consecuencias económicas inmediatas de la epidemia, ya que colocó alrededor de $ 6.2 mil millones en valores respaldados por hipotecas comerciales. en revisión para rebaja.
“Es muy diferente de cualquier otro período de estrés anterior que hayamos visto”, dijo el analista de crédito senior de Moody's, EJ Park, en una entrevista de seguimiento con MarketWatch. “Es global y está llegando a una parada aguda e inmediata”, dijo sobre los cierres económicos.
Pero cuando se trata de administrar la deuda de activos icónicos como el Fontainebleau, una clave será cómo los propietarios pueden superar aproximadamente los próximos dos a cinco meses, o hasta que el mercado pueda “volver a un nuevo nivel normal de operaciones, “Dijo Park.
Es de destacar que Moody's no colocó ninguna clase del acuerdo de deuda de Fontainebleau que calificó para la rebaja, pero no se le pidió que calificara las clases de bonos de bajo nivel especulativo, o bonos basura, que serían más vulnerables a tomar una pérdida en un escenario predeterminado. DBRS Morningstar, que otorgó calificaciones BBB a B a tres clases subordinadas del acuerdo, sometió la transacción a revisión con implicaciones negativas el 27 de marzo.
Peaje después de un mes difícil
El alcalde del condado de Miami-Dade, Carlos Giménez, ordenó que todos los hoteles y otros alojamientos comerciales bajo su jurisdicción, que incluyen Miami Beach, sean cerrado el 19 de marzo, a excepción de los “huéspedes esenciales”, como los profesionales de la salud, los socorristas y los miembros de la Guardia Nacional.
El gobernador de Florida, Ron DeSantis, un defensor de la reapertura de la economía del estado más temprano que tarde, dijo el martes en una sesión informativa que los floridanos han allanado la curva de nuevas infecciones y que los hospitales “no van a ser invadidos” ya que se encontraban en lugares muy afectados como Nueva York e Italia.
Durante los períodos de estrés, o cuando un prestatario en una propiedad de alto perfil puede ser visto como un riesgo de incumplimiento inminente, los préstamos a menudo se transferirán a un servicio especial antes de que ocurra un incumplimiento real para iniciar las conversaciones con los prestatarios sobre posibles resoluciones, que pueden incluir la indulgencia , reducciones de tasas, condonación de deudas u otras modificaciones de préstamos, así como procedimientos de ejecución hipotecaria o quiebra.
“Nadie quiere ver a los prestatarios en bancarrota”, dijo Schwimmer, y agregó que la mayoría de los propietarios buscan alivio temporal hasta que sus operaciones puedan volver a funcionar y generar ingresos, para que puedan reanudar sus pagos del servicio de la deuda.
Mientras tanto, Wendi Walsh, secretaria-tesorera de Unite Here Local 355 del sur de Florida, una rama del sindicato nacional de trabajadores hoteleros, dijo a MarketWatch que el panorama se ha vuelto terrible para 1.100 de sus miembros que fueron suspendidos inmediatamente de sus trabajos en Fontainebleau después de Miami Beach anunció que cerraría hoteles.
“Todos tienen derechos de destitución y serán llamados a volver a trabajar cuando el hotel vuelva a abrir sus puertas y al personal”, dijo, pero agregó que Fontainebleau no hizo su contribución en abril al plan de atención médica de los trabajadores despedidos, “lo que significa que los empleados se irán encontrarse sin seguro en medio de la pandemia “.
Según Walsh, los trabajadores de Furloughed ahora han pasado unas cinco semanas sin paga mientras esperan a que Florida elimine su larga cartera de solicitudes de desempleo. The Miami Herald informó a principios de esta semana que menos de 41,000 se han pagado reclamaciones de desempleo de 1.5 millones.
“Está creando una tremenda ansiedad acerca de cómo van a alimentar a sus familias, comprar medicamentos recetados que salvan vidas y simplemente satisfacer sus necesidades diarias”.
Sin duda, la trayectoria de los pagos atrasados y los impagos de los prestatarios dependerá en última instancia de la rapidez con que los estados puedan reabrir sus economías, lo que en Nueva York también estará vinculado a la rapidez con la que se puede analizar el COVID-19, la enfermedad causada por el coronavirus. incrementado.
Los analistas de DBRS Morningstar dijeron que esperan que las propiedades vean una disminución del flujo de efectivo que “puede ser más sustancial” que las estimaciones iniciales y que las cancelaciones de convenciones y eventos podrían extenderse hasta el segundo y tercer trimestre de este año, como parte de su justificación para colocar 20 alojamientos. transacciones en revisión por posibles rebajas el mes pasado.
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