Los trabajadores no esenciales de la ciudad de Nueva York ya han pasado cerca de dos meses trabajando desde casa (si es que están trabajando), y el mercado de oficinas del estado de Manhattan lo demuestra.
Después del año más fuerte del sector desde 2001 el año pasado, según datos de Colliers International, la actividad de arrendamiento para espacios de oficinas de Manhattan se redujo en un 50% trimestre a trimestre en los primeros tres meses del año, incluso antes de que la pandemia COVID-19 tomara por completo espera en la ciudad. El arrendamiento se redujo de 3.5 millones de pies cuadrados totales en enero a un poco más de 1 millón de pies cuadrados en marzo cuando el virus llegó a la ciudad y se establecieron órdenes de cierre, y en abril fue un 62% por debajo del volumen promedio de arrendamiento visto en 2019 .
“Se ha especulado mucho sobre cómo nos afectará este desafío al mercado y si se verá como recesiones anteriores”, dijo el jefe de investigación de Colliers International, Frank Wallach. Aunque las tasas de disponibilidad a fines de abril estaban “muy cerca del equilibrio del mercado”, dijo Wallach, “ha habido muchos rumores sobre el espacio subarrendado que pueden o no regresar, y usted lee sobre las cifras de desempleo y las compañías que despiden personal”.
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están considerando permitir que algunos empleados trabajen desde su hogar permanentemente, una sacudida en la cultura laboral que podría tener efectos significativos y duraderos en el mercado de oficinas de la ciudad.
Aunque la muerte de la oficina es poco probable, es posible que las empresas necesiten reducir su tamaño, encontrar formas de difundir más a los trabajadores en los espacios que tienen y mantener a otros trabajando desde su casa (o en oficinas fuera de la ciudad), todo lo cual probablemente reducir los precios en un mercado que, antes de la pandemia, había estado cerca de un pico de 20 años.
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Oficinas satelitales en los suburbios
Actualmente se está considerando un compromiso para algunas compañías con muchos empleados fuera de la ciudad: abrir oficinas satélite, lo que permitiría más interacciones en equipo en persona sin obligar a una masa crítica de empleados a viajar a la ciudad antes de que sea seguro hacerlo.
“He tenido algunos clientes que preguntan si tiene sentido reducir sus oficinas de la ciudad de Nueva York de 10,000 pies cuadrados a 3,000 pies cuadrados, y luego tener oficinas satélite en Westchester, Connecticut, Long Island”, dijo el corredor de Compass Andrew Feldman . “No es que vayan a reducir la cantidad de metros cuadrados que tienen en general, sino que van a dividirlo en diferentes lugares para evitar que las personas tengan que tomar el transporte público, pero todavía tendrán su espacio en Manhattan para tener reuniones con clientes “.
Muchas grandes empresas con sede en la ciudad ya utilizan espacios suburbanos, y aunque las oficinas en estas áreas son notablemente más baratas que sus contrapartes de Manhattan, también tienen un suministro más corto. “El stock de oficinas en lugares como los suburbios de Westchester es limitado”, dijo Teresa Marziano, una vendedora de Houlihan Lawrence en Westchester. Las áreas como Stamford (en Connecticut) ofrecen más opciones, dijo, “pero todavía no hay mucha vacante”.
Y por ahora, pocas compañías parecen estar listas para hacer este tipo de movimiento.
“Las oficinas satelitales son algo que todos en nuestro mundo anticipan y especulan que sucederá”, dijo la directora de investigación y análisis Nicole LaRusso para CBRE, una empresa de bienes raíces comerciales. “En este momento he visto muy poca evidencia concreta de que realmente está sucediendo. Solo conozco tres empresas con sede en la ciudad de Nueva York que están buscando activamente en ubicaciones suburbanas. Quizás sea un poco demasiado pronto “.
Los movimientos fuera de la ciudad que sí tienen lugar también pueden ser de corta duración. Después del 11 de septiembre, dijo Wallach, un gran número de inquilinos comerciales se llenaron de espacios en los suburbios, solo para regresar a la ciudad una vez que fuera seguro y factible. “Para muchos de ellos, fue temporal y las cosas volvieron a la normalidad”, dijo Wallach. “El centro (Manhattan) actualmente tiene la disponibilidad más ajustada que se haya visto en años”.
Tratar movimientos y renovaciones como último recurso
Aunque los dueños de negocios podrían estar considerando la necesidad de reducir el espacio o reconsiderar la naturaleza de los planes de oficina abierta que se han convertido en riesgos para la salud de la noche a la mañana, en un período de continua incertidumbre económica, casi todos buscan reducir al mínimo los gastos adicionales.
“Nadie se apresura a gastar dinero”, dijo Marziano. “Ellos van a querer optimizar lo que tienen hoy. Por lo tanto, están buscando formas de mejorar las condiciones actuales, ya sea dividiendo su fuerza de trabajo para tener solo un 20% o 40% de asistencia previa en cualquier día, o invirtiendo en tecnología, como sensores de densidad para darles a las personas algo de comodidad “.
Agregue a esto el hecho de que los arrendamientos de oficinas pueden durar entre cinco y 15 años, y el incentivo para que las empresas permanezcan en su espacio actual es fuerte.
“Solo tengo unos pocos clientes en este momento que definitivamente están pensando en mudarse”, dijo Peter Gross, un corredor con sede en Nueva York de Douglas Elliman Commercial. “En general, el consejo es que si tiene la capacidad de esperar unos meses, ahora es el momento de hacerlo, porque el mercado ciertamente va a favorecer al inquilino”.
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Mientras que muchos propietarios e inquilinos comerciales están en un período de espera en este momento, dijo Gross, “si las compañías necesitan reducir su tamaño y ponen su espacio en el mercado para subarrendar, eso es típicamente cuando se ven descuentos en los alquileres, y el arrendador tendrá que ajustarse adecuadamente para poder competir “.
Presión a la baja sobre los alquileres
Si bien los precios de las oficinas de Manhattan aún no reflejan los efectos de la pandemia, se considera que los precios más bajos son casi un hecho dado que los propietarios están cada vez más ansiosos por mantener en su lugar a los inquilinos existentes.
“Estamos bastante seguros de que los precios bajarán, pero cuánto y por cuánto tiempo, no hay buenos indicadores que nos digan realmente qué debemos esperar”, dijo LaRusso. “Los propietarios aún no han respondido realmente en términos de precios, y no creo que necesariamente lo hagan hasta que veamos mucho espacio adicional”.
Según Colliers, los alquileres solicitados cayeron un 28% en la recesión de 2001 y un 35% después del colapso de 2008, y aunque la naturaleza de la recesión actual es diferente, los expertos esperan que tenga un efecto. “Creo que habrá una presión inevitable sobre los precios porque solo habrá un menor empleo en todos los ámbitos”, dijo Marziano.
Por ahora, el mercado todavía está algo reforzado por la alta demanda. A pesar de la fuerte caída en la actividad de arrendamiento, Wallach dijo: “He hablado con los propietarios de más de 100 edificios desde el comienzo del segundo trimestre, y casi el 100% de los alquileres solicitados se han mantenido estables”.
Cuánto tiempo se mantendrán estables depende en gran medida de cuánto dure la crisis actual y de cuánto sufran los resultados de los inquilinos de las oficinas de la ciudad.
“Un escenario muy probable que podríamos tener es que las personas vayan al propietario y le digan:” No podemos permitirnos mantener todo este espacio “, dijo Feldman. “Y los propietarios querrán trabajar con ellos porque la vacante va a ser algo aterrador en el futuro previsible”.
Sin embargo, los efectos de los precios pueden ser desiguales en los edificios, ya que las comodidades que permiten mejores condiciones de salud y la facilidad del distanciamiento social se vuelven más demandadas. “La presión sobre los precios será mayor para aquellos edificios que no tienen sistemas de acceso y sistemas de ventilación de última generación”, dijo Marziano.
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Tratar la turbulencia del mercado como temporal
Incluso con las esperadas caídas de precios y la posible reducción de personal, ni el mercado de oficinas de Manhattan ni la cultura más amplia de cómo se usa el espacio de oficinas están necesariamente preparados para sacudidas sísmicas.
“Es realmente demasiado pronto para decidir cuáles serán los impactos a largo plazo en las oficinas”, dijo LaRusso. “En el futuro, cuando haya pruebas generalizadas, no está claro por qué queremos o necesitamos alterar radicalmente la forma en que usamos el espacio de oficina”.
Incluso ahora, todavía se están firmando arrendamientos comerciales, dijo Wallach, lo que indica la fortaleza general del mercado de Manhattan, así como el hecho de que los enfoques de las empresas para reabrir oficinas probablemente varíen.
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“Al igual que el mercado no es en absoluto homogéneo, creo que todas las empresas están lidiando con la forma correcta de hacerlo (reapertura), al igual que todos los propietarios”, dijo Wallach. “Todos están en la misma página, que es encontrar la manera de que todos regresen, pero también que todos estén a salvo”.