Es difícil entender lo difícil que es ser un comprador de vivienda en el mercado inmobiliario actual.
Hay tanta gente que busca comprar casas: algunas familias eligen mudarse debido a los cambios de estilo de vida causados por COVID-19, mientras que otras solo quieren comprar cuando se casan y tienen hijos.
El problema es que simplemente no hay suficientes casas para caminar. Después de la última recesión, los constructores desaceleraron la construcción para no poder seguir el ritmo de la creciente población del país. Y ahora, con este reciente aumento de la demanda, las casas están saliendo del mercado en poco tiempo.
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Después de la última recesión, los constructores desaceleraron la construcción para no poder seguir el ritmo de la creciente población del país.
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Como resultado, los precios están aumentando a un ritmo récord y los compradores se ven obligados a considerar movimientos arriesgados para hacer que sus ofertas sean más atractivas. Caso en cuestión: el editor de MarketWatch, Steve Kutz, decidió comprar su casa después de mirarla durante 15 minutos.
El experimentado economista de bienes raíces Ralph McLaughlin no describe cuán desafiante es este mercado.
“Estamos atrapados en una espiral de muerte que comenzó al comienzo de la recesión alimentada por la pandemia”, dijo a MarketWatch McLaughlin, economista jefe y vicepresidente senior y firma de financiamiento de bienes raíces. “Y se ha ido de las manos”.
Los políticos podrían empeorar las cosas, argumenta McLaughlin. Los legisladores, incluido el presidente Biden, han propuesto una serie de medidas relacionadas con los bienes raíces que pueden impulsar la demanda sin agregar más oferta al mercado.
Repensar el impuesto a las ganancias de capital
McLaughlin sostiene que los legisladores deberían pensar en formas de mejorar la situación del suministro en todo el país. Su propuesta: reforma del impuesto a las ganancias de capital.
en el una nueva publicación de blogExplicó cómo los cambios en el impuesto a las ganancias de capital podrían convertirlo en una “zanahoria” para atraer vendedores al mercado y beneficiar a los compradores por primera vez. Según su enfoque, los vendedores de propiedades, especialmente los inversores inmobiliarios, estarían exentos del impuesto sobre las ganancias de capital si vendieran específicamente la casa a un comprador por primera vez.
Esta política podría resultar particularmente atractiva para los inversores que compraron casas y las convirtieron en unidades de alquiler después de la última recesión. Estos inversionistas podrían sentirse quemados por sus tenencias ya que el mercado de alquiler tuvo problemas en muchas partes del país debido al COVID-19.
“Atraen cambios de propiedad de los inversores a las personas que alquilan estas casas”, dijo McLaughlin.
A medida que la política gana impulso, McLaughlin cree que los estadounidenses podrían ver más impulso de los propietarios existentes que ponen sus casas en el mercado. Además, McLaughlin argumenta que tal política podría ser respaldada por cualquiera de las partes, ya que diferentes elementos atraerían tanto a demócratas como a republicanos.
La zanahoria contra el látigo
La visión de McLaughlin es muy diferente de las políticas fiscales que el presidente Joe Biden propuso el mes pasado para pagar su agenda económica más amplia.
La Casa Blanca ha pedido al Congreso que aumente la tasa del impuesto sobre la renta de las inversiones al 39,6% para los hogares con ingresos superiores a 1 millón de dólares. La administración de Biden también propuso otros cambios, incluida la eliminación del programa de intercambio de la Sección 1031, que permite a los inversores inmobiliarios diferir los impuestos en ciertos escenarios.
McLaughlin describió la propuesta como un “arma de doble filo”.
“Me temo que la política obligará a los inversores por un período de tiempo mucho más largo que la tasa actual y, por lo tanto, será contraproducente para liberar el inventario de los inversores”, dijo. “Cuando se trata de suministros de vivienda, la historia sugiere que las zanahorias funcionan mejor que los látigos”.
Algunos economistas estuvieron de acuerdo y dijeron que los inversores podrían optar por mantener sus casas por más tiempo con la esperanza de políticas más baratas si el plan de Biden se convierte en ley. Otros, sin embargo, argumentaron que la política fiscal en sí misma puede no tener en última instancia un impacto material en el mercado inmobiliario.
Por ejemplo, la Ley de Reducción de Impuestos y Empleo, firmada por el presidente Donald Trump, eliminó la deducibilidad de los impuestos estatales y locales de los impuestos federales. En ese momento, algunos creían que esto podría conducir a un éxodo masivo de los costosos mercados inmobiliarios costeros, donde los impuestos son más altos. Si bien ha habido cierta migración de países con impuestos altos a países con impuestos bajos, estos mercados tampoco han tocado fondo.
“Ha habido preocupaciones sobre los impactos negativos en los mercados de alto costo, pero estos parecen haber sido superados por una dinámica de oferta y demanda más importante”, dijo a MarketWatch Tendayi Kapfidze, economista jefe de LendingTree.
“Básicamente, eso no mejorará las cosas para los compradores a largo plazo”, dijo McLaughlin.
Los problemas con un crédito fiscal de $ 15,000
Mientras tanto, los formuladores de políticas están buscando formas de hacer que la compra de viviendas sea más accesible para un segmento más grande de estadounidenses, pero sin abordar los desafíos del lado de la oferta, las cosas podrían empeorar.
El ciclo electoral del año pasado fue inusual ya que los candidatos a menudo plantearon el tema de la vivienda. Durante su campaña, al presidente Biden se le ocurrió la idea de crear un crédito fiscal de $ 15,000 para compradores primerizos que se puede usar para pagar una propiedad.
Si bien el crédito fiscal de $ 15,000 en última instancia no fue parte de los planes económicos recientes de la Casa Blanca, los legisladores demócratas en el Congreso respaldaron la idea. Los dos demócratas Earl Blumenauer y Jimmy Panetta presentaron la “Ley para compradores de vivienda por primera vez” la semana pasada.
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Durante su campaña, al presidente Biden se le ocurrió la idea de usar un crédito fiscal de $ 15,000 para compradores primerizos como pago inicial.
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El proyecto de ley crearía un crédito fiscal de hasta el 10% del precio de compra de una casa o hasta $ 15,000. Para ser elegible, un hogar no puede haber sido propietario ni haber comprado una casa en los últimos tres años.
Solo los propietarios que obtuvieron el 160% del ingreso medio del área o menos podrían obtener el préstamo, y también habría límites sobre el costo de la casa.
“Debemos hacer más para crear oportunidades para aquellos que han sido excluidos de la propiedad de una vivienda mediante la creación de incentivos para quienes compran por primera vez”, dijo Blumenauer, representante del tercer distrito de Oregon, cuando se anunció el proyecto de ley.
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La competencia adicional de una propuesta de este tipo podría aumentar los precios aún más y empujar a estos compradores fuera del mercado nuevamente.
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“Esta legislación es solo un elemento de la gran y audaz agenda de vivienda que estamos promoviendo para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda y abordar siglos de políticas de vivienda abiertamente racistas y discriminatorias que han dejado una enorme riqueza, propiedad de vivienda y brechas de oportunidades entre las comunidades blancas y comunidades de color ”, agregó Blumenauer.
El problema con tal propuesta, argumenta McLaughlin, es que podría perjudicar a las comunidades a las que se pretende que sirva, ya que la oferta de viviendas a la venta en muchos mercados hoy en día es limitada.
“Ese tipo de política se adapta mucho mejor a un mercado inmobiliario de 2010 o 2012 donde había mucha oferta y no suficiente demanda”, argumentó.
Con el auge repentino que dicha política ofrecería a los inquilinos, muchos podrían acudir al mercado para comprar, especialmente en el extremo inferior del rango de precios, donde la oferta ya es más escasa. La competencia adicional podría hacer subir los precios aún más y, en última instancia, sacar a estos compradores del mercado nuevamente.
“Es probable que un crédito fiscal de corto a mediano plazo de $ 15.000 exacerbe la crisis de suministro”, dijo.
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