Un grupo de propietarios todavía está atrasado en los pagos de la hipoteca. Si esta tendencia continúa, podría poner en peligro la fortaleza de ciertos mercados inmobiliarios en todo el país.
Muchos propietarios con hipotecas garantizadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) son ruidosos un nuevo análisis del American Enterprise Institute, un grupo de expertos conservador con sede en Washington, DC
Aproximadamente el 14,7% de los 7,6 millones de hipotecas de la FHA pendientes de pago del país estaban vencidas en mayo, un poco más que el mes anterior. Además, el 10,5% de estos préstamos estaban muy atrasados, lo que significa que tenían 90 días o más de atraso y estaban amenazados de incumplimiento.
Esos números incluyen préstamos que son tolerados: al comienzo de la pandemia, los reguladores federales y los legisladores pusieron en marcha programas de austeridad que permiten a los propietarios suspender los pagos de la hipoteca. Estos programas de aplazamiento se han extendido nuevamente para que los propietarios puedan presentar su primera solicitud de alivio de pago a fines de septiembre. Dependiendo de cuándo un propietario hizo su solicitud por primera vez, los pagos pueden estar retenidos entre seis y 18 meses.
El número total de estadounidenses que solicitan tolerancia ha disminuido en las últimas semanas, pero el porcentaje de prestatarios que enfrentan desafíos financieros sigue siendo mayor entre los prestatarios de la FHA. El programa FHA está dirigido a propietarios de viviendas con puntajes de crédito más bajos y menos dinero ahorrado en un pago inicial; el programa suele ser popular entre quienes compran por primera vez y las personas de color.
La pr egunta abierta es qué está sucediendo actualmente con los prestatarios de la FHA en dificultades cuando se agota su tiempo de tolerancia. La mayoría de los estadounidenses que pusieron fin a la indulgencia reanudaron con éxito sus pagos y pudieron hacer arreglos para que el dinero que debían se aplazara hasta que terminara el período de pago. Aquellos que no pueden hacer sus pagos normales como antes pueden cambiar su crédito, pero eso no es un hecho.
“Si un cambio no soluciona la morosidad, la siguiente opción es que el prestatario venda la casa”, escribió en el informe Edward Pinto, director del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute e investigador, Tobias Peter. “Dado el rápido aumento de los precios de las viviendas, esta alternativa debería permitir a muchos propietarios necesitados evitar la ejecución hipotecaria, liquidar la hipoteca, cubrir el costo de la venta y mantener su solvencia”.
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“Podría desarrollarse un mercado de compradores en códigos postales con una fuerte exposición a estos prestatarios”.
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Cualquier propietario que no pueda vender su casa o modificar su préstamo probablemente enfrentará una ejecución hipotecaria u otras opciones financieramente difíciles como una venta corta, advirtieron los investigadores. Independientemente de si un propietario abandona su casa a voluntad o mediante una ejecución hipotecaria, resultará en un aumento de la oferta en el mercado en el que vive.
“Como resultado, podría desarrollarse un mercado de compradores por código postal que se vea muy afectado por tales prestatarios”, escribieron los investigadores, señalando que estas son áreas con altas concentraciones de préstamos en mora de la FHA. Entonces, ¿qué mercados están en mayor riesgo?
Atlanta encabeza la lista, con el 17,4% de los impagos de hipotecas de la ciudad en mayo. La ciudad también tiene un gran porcentaje de préstamos de la FHA en general, y esos préstamos representan más de una quinta parte de todas las hipotecas de la ciudad.
Muchas de las áreas metropolitanas con mayor riesgo de tal escenario estaban en Texas, incluidas Houston (No. 2), Dallas (No. 4), San Antonio (No. 8) y Ft. Valor (No. 9).
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Área del metro |
Porcentaje de préstamos en mora |
Porcentaje de préstamos en mora grave |
Porcentaje de préstamos garantizados por la FHA |
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Atlanta-Sandy Springs-Alpharetta, Georgia |
17,4% |
12,8% |
21% |
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Houston-The Woodlands-Sugar Land, Texas |
18,8% |
13,8% |
19,3% |
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Chicago-Naperville-Evanston, Illinois |
19,1% |
14,6% |
14,2% |
|
Dallas-Plano-Irving, Texas |
15,8% |
11,1% |
14,8% |
|
Washington-Arlington-Alexandria, DC-Virginia-Maryland-Virginia Occidental |
18,8% |
14,5% |
13,7% |
|
Baltimore-Columbia-Towson, Maryland |
17,3% |
12,8% |
19,4% |
|
Riverside-San Bernardino-Ontario, California |
14,3% |
10,5% |
20,6% |
|
San Antonio-New Braunfels, Texas |
dieciséis% |
11,1% |
19,3% |
|
Fort Worth-Arlington-Grapevine, Texas |
15,7% |
11% |
18,3% |
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Filadelfia, Pensilvania |
17,5% |
11,9% |
17,6% |
Dentro de estas áreas metropolitanas, es probable que los vecindarios más vulnerables sean aquellos con bajos ingresos o con un mayor porcentaje de hogares de color. Sin embargo, dado que el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda y la escasez general de viviendas en todo el país han hecho que muchas de estas familias aumenten sus inversiones iniciales, estos mercados podrían evitar problemas graves si suficientes familias pudieran permitirse vender sus casas antes de que una ejecución hipotecaria amenace.
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