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El experimento de cambio de viviendas se ha disparado y la empresa culpa a la “imprevisibilidad” de los precios de las viviendas.
Ahora, algunos preguntan sobre la confiabilidad de los llamados zestimates de la compañía, que brindan una estimación del valor de una casa basada en una fórmula patentada. Según Zillow, se lanzará un zestimate para alrededor de 100 millones de hogares en todo el país.
Al anunciar los últimos resultados trimestrales el martes, Zillow Z,
confirmó que “cerrará” su división de ofertas Zillow, que se enfoca en comprar, renovar y luego vender casas, con suerte con una ganancia. Pero faltaba la pieza ganadora.
““Tenían una visión en la que cada Zestimate que veías en el sitio web sería como una oferta en vivo”.“
El trimestre pasado, el segmento de viviendas de Zillow, que incluye las ofertas de Zillow, registró una pérdida de casi 422 millones de dólares antes de impuestos. Eso es una pérdida de alrededor de $ 76 millones el año pasado. Según los informes, la empresa ya ha comenzado a vender alrededor de 7.000 viviendas, y la mayoría se vende a un precio inferior al que Zillow pagó por las propiedades.
“Descubrimos que la imprevisibilidad de pronosticar los precios de la vivienda excedió con creces nuestras expectativas y una mayor ampliación de las ofertas de Zillow daría como resultado altas ganancias y volatilidad en el balance”, dijo Rich Barton, cofundador y director ejecutivo de Zillow Group, en el anuncio de ganancias.
La empresa dijo que el cierre de su negocio de iBuying “tomará varios trimestres” y supondrá una reducción del 25% en la plantilla de la empresa.
Dados los desafíos que enfrentó Zillow en sus esfuerzos de compra de vivienda, algunas personas recurrieron a las redes sociales para cuestionar la precisión de la herramienta Zestimate. “Realmente es un juguete”, dijo Mike DelPrete, un analista de bienes raíces que rastrea el sector de iBuying. “Debería despertar el interés de la gente por los bienes raíces”.
Lanzado por primera vez en 2006, Zestimate jugó un papel en los acuerdos de compra de viviendas de Zillow. “Hemos utilizado el Zestimate en nuestras operaciones de Zillow Offer de la misma manera que alentamos al público a usarlo: como punto de partida”, dijo el portavoz de Zillow, Viet Shelton, a MarketWatch en un correo electrónico.
Sin embargo, Zillow tenía planes más ambiciosos para fusionar su modelo Zestimate con su división iBuying. En febrero, Zillow anunció que Zestimate sería “una oferta inicial en efectivo” para ciertas viviendas elegibles en 20 ciudades, incluidas Phoenix, Miami, Denver, Nashville, Houston y Los Ángeles.
“Presentar el Zestimate como una oferta en efectivo para hogares calificados por adelantado ahorra tiempo, reduce la fricción y brinda más transparencia, y nos acerca a nuestra visión de ayudar a los clientes con las transacciones con solo presionar un botón”, dijo Jeremy Wacksman, director de operaciones de Zillow en el anuncio.
Por tanto, para algunos, el reciente giro de los acontecimientos sugiere que el experimento de Zillow ha fracasado.
“Zillow siempre habló sobre cómo tenían una visión en la que cada Zestimate que veía en el sitio sería como una oferta en vivo y podría simplemente hacer la oferta y vender su casa por esa cantidad”, dijo el analista de DA Davidson, Tom White. “Esta salida de iBuying indica que esto no sucederá”.
¿Qué tan preciso es el Zestimate?
Las quejas sobre el Zestimate no son nada nuevo. Una demanda colectiva infructuosa de 2017 contra Zillow alegó que la compañía estaba engañando a los compradores de viviendas al publicar números que estaban por debajo de lo que los vendedores buscaban para sus casas. El juez finalmente desestimó el caso, afirmando que el nombre de la herramienta “en sí mismo indica que los Zestimates son simplemente una estimación del valor de mercado de una propiedad”.
Zillow dice que Zestimate tiene un margen de error medio del 1,9% para las casas en el mercado y del 6,9% para las casas que no están en el mercado.
La precisión varía ampliamente entre los mercados. Por ejemplo, en Cincinnati, aproximadamente el 35% de los zestimates para viviendas fuera del mercado estaban dentro del 5% del precio de venta final y el 82% estaban dentro del 20% del precio. En comparación, en Denver, el 51% de los zestimates estaban dentro del 5% del precio de venta y el 94% estaban dentro del 20% del precio de venta.
“Según Zillow, el Zestimate tiene una tasa de error media del 1,9% para las casas en el mercado y del 6,9% para las casas que no están en el mercado.“
Con eso en mente, Zillow probablemente haya tenido éxito con el Zestimate. Desplazarse por los listados del sitio se ha convertido en un pasatiempo para muchos, y Saturday Night Live incluso se burla del hábito. Averiguar el valor de las casas cercanas a usted probablemente sea parte del atractivo del comportamiento.
Sin embargo, hay ciertas circunstancias en las que la revisión puede ser más confiable que otras. Por ejemplo, el profesor de bienes raíces de la Universidad de Columbia, Tomasz Piskorski, dijo sobre el “tipo excepcional de casas” que el modelo puede ser más efectivo porque puede depender de “muchas transacciones similares en la región”.
El propio Zillow reconoció la necesidad de mejorar la precisión de su modelo de valoración. En 2017, la compañía lanzó un concurso en el que los participantes intentaron mejorar el algoritmo en el que se basa el Zestimate. El premio ganador fue para un grupo de científicos e ingenieros de datos de tres países diferentes. En ese momento, Zillow dijo que el Zestimate, en promedio, era aproximadamente $ 10,000 diferente del precio de venta real de una casa de precio medio, y que la información del equipo ganador reduciría ese margen en aproximadamente $ 1,300.
Desafíos en el mercado inmobiliario de la era COVID
El ardiente mercado de la vivienda en Estados Unidos desde el verano de 2020 probablemente ha deshecho los esfuerzos de Zillow por poner un precio adecuado a las casas que compró.
El portavoz de la compañía argumentó que el Zestimate no estaba en el centro de los problemas de precios que enfrentaba, pero señaló las dificultades que enfrentaba la compañía para predecir con precisión “el precio futuro del inventario en tres a seis meses en un mercado cada vez más grande. más “tuvieron cambios rápidos en el valor de las viviendas que nunca”.
Como han argumentado algunos analistas, cualquier valoración en tiempo real tendrá un límite sobre lo que puede decir sobre la dirección futura de los precios. “La valoración es inherentemente efímera”, dijo Michael Greene, cofundador y director ejecutivo de ResiShares, una empresa de inversión inmobiliaria residencial.
Greene usó una analogía de un tren en movimiento rápido para describir la dificultad de clavar el precio de una casa en un mercado competitivo como el que existe desde hace más de un año.
“Cuando un tren va más rápido, saber dónde está el tren en un momento dado te dice mucho menos sobre dónde estará cuando necesites llegar a él”, dijo.
““La evaluación es inherentemente efímera”.“
Otro factor fueron los cambios estructurales en el mercado, como la repentina demanda de viviendas más grandes en los suburbios, que hicieron que los datos pasados fueran menos confiables para predecir los precios futuros, dijo Piskorski.
Zillow también tenía la desventaja de ser más nuevo y quizás tener menos alcance en los mercados donde operaba como una máquina de pinball doméstica. Los corredores de bolsa tienen un mejor acceso a los datos de transacciones en tiempo real, argumentó Jason S. Helfstein, jefe de investigación de Internet y director general de Oppenheimer & Co ..
“Zillow no estaba exactamente al tanto de eso porque verían el valor de una casa que se vendió tan pronto como se actualizara”, dijo Helfstein en el servicio de listado múltiple administrado por asociaciones de corredores locales. Suele haber un retraso en la disponibilidad de los datos MLS.
Helfstein contrastó esto con uno de los competidores de iBuying más importantes de Zillow, Opendoor OPEN,
que dijo que estaba “en realidad en un mercado que realizaba transacciones como una casa de bolsa”.
Sin embargo, Helfstein afirma que los problemas de Zillow con iBuying tienen más que ver con mantener las casas durante demasiado tiempo y a costos más altos de lo esperado que con las deficiencias en el Zestimate.
En última instancia, los problemas de Zillow reflejan lo difícil que es tener éxito como inversionista comprando y vendiendo casas. “Comprar es un modelo de negocio difícil y nunca se esperaba”, dijo Ygal Arounian, director gerente de Internet Equity Research, Wedbush Securities.
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