Las habitaciones del hotel se sientan vacías. Los edificios de oficinas se han oscurecido. Las familias cocinan en sus cocinas en lugar de cenar en restaurantes y ver películas en casa.
La pandemia de coronavirus ha trastornado el mercado de financiamiento de bienes raíces comerciales de EE.UU. de $ 4.4 billones, incluso cuando los estados comienzan a explorar formas de reabrir de manera segura partes de la economía después de imponer estrictos bloqueos que cortan a los propietarios de las rentas mensuales.
“No podemos compararlo con el 11 de septiembre. Y si regresa a 2008, se trataba más de un exceso de apalancamiento y una suscripción más flexible ”, dijo Ann Hambly, fundadora de 1st Service Solutions, una empresa que ayuda a los propietarios de propiedades comerciales a navegar entre los préstamos.
“No afectó a todos”, dijo a MarketWatch sobre recesiones pasadas. “Aquí, toda la economía se ha cerrado y todos necesitan ayuda”.
La morosidad de los valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS), que son préstamos en centros comerciales, rascacielos, apartamentos, oficinas y otros tipos de propiedades agrupados en acuerdos de bonos, se situó en el 2,57% en marzo, muy por debajo de su pico máximo del 10,06% en julio de 2012 en el tras la crisis financiera mundial, según el último recuento de Moody's Investors Service.
Pero esas cifras tampoco captan completamente las perturbaciones económicas causadas por la pandemia de coronavirus, advirtieron los analistas de Moody's, y agregaron que el “estrés de flujo de efectivo a nivel de propiedad, particularmente en hoteles y propiedades minoristas”, provocará más incumplimientos.
¿Qué tan mal pueden ponerse las cosas? Después de que la propiedad comercial pasó años elevándose a nuevas alturas, valores cayó 1.3% en marzo, según el Índice de precios de propiedades comerciales de Green Street, y Peter Rothemund, el rastreador de bienes raíces, ve potencial para que los sectores más afectados caigan un 30%.
Mucho, natur almente, dependerá de cuántos prestatarios luchan para mantenerse al día con sus deudas en los próximos meses, si aumenta el incumplimiento de los préstamos inmobiliarios y si las condiciones financieras comienzan a descongelarse después del congelamiento el mes pasado.
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“Se siente aún más incierto que durante la crisis financiera”.
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Los analistas de Deutsche Bank dirigidos por Ed Reardon dijeron que la emisión de nueva deuda de CMBS este año podría caer a $ 50 mil millones, por debajo de su pronóstico inicial de $ 112 mil millones, en parte porque los banqueros todavía necesitan encontrar una casa para préstamos inmobiliarios que originalmente destinaron a vender en nuevos ofertas de bonos.
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“Los préstamos CMBS en los balances de origen antes de COVID-19 están utilizando la capacidad del balance”, escribió el equipo de Reardon en una nota del cliente el miércoles. “Estos préstamos deben volver a marcarse y venderse para liberar nuevamente los balances de los originadores para nuevos préstamos”.
CMBS, un canario en la mina de carbón
CMBS es una de las partes más transparentes del mercado de financiamiento de bienes raíces comerciales de EE. UU. En términos de señalar los problemas de rendimiento desde el principio, en gran parte porque los detalles a nivel de propiedad se registran en informes mensuales de bonos, a diferencia de los préstamos de bancos, compañías de seguros u otros prestamistas
Y ya, en las primeras dos semanas del brote de coronavirus de EE. UU., Más de 2.600 prestatarios con préstamos CMBS buscaron un alivio potencial de la deuda, según Fitch Ratings, que rastreó el 47% de las solicitudes de alivio a los activos del hotel y el 30% a las propiedades minoristas.
Es probable que sea solo una pista de lo que está por venir, especialmente cuando las ventas minoristas se desplomaron en marzo, lo que proporciona una imagen temprana del daño causado por el coronavirus a medida que el desempleo se disparó y muchos estadounidenses cerraron sus billeteras a todos menos a las compras esenciales.
En otro signo de los tiempos tenues para los minoristas, J.C. Penney Co. Inc.
JCP
el miércoles perdió un pago de intereses de bonos corporativos de $ 12 millones, mientras que EE.UU. Hoy en día y Reuters informó La cadena de tiendas está considerando la bancarrota ya que la pandemia amenaza sus planes de cambio. Las acciones del minorista cayeron un 27,3%.
Incluso los acontecimientos positivos recientes, que incluyen la posibilidad de que la vida cotidiana se reanude, llegan con la advertencia de que la pandemia dejará cicatrices.
El gobernador de California describió esta semana una hoja de ruta para aliviar las restricciones, pero advirtió no eventos deportivos o conciertos se llevará a cabo en el estado en cualquier momento pronto, mientras pinta una imagen de cómo las interacciones cotidianas se alterarán radicalmente, incluyendo salir a cenar, donde los camareros pueden necesitar usar máscaras y guantes.
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Mientras tanto, hay esfuerzos de ayuda para los propietarios de propiedades comerciales, que podrían beneficiarse de algunos de los hasta $ 2,3 billones de la Reserva Federal en instalaciones de emergencia para mantener el flujo de crédito en los mercados financieros.
La semana pasada, la Reserva Federal amplió su alcance para incluir valores más antiguos respaldados por hipotecas comerciales, lo que proporcionó un impulso al comercio secundario después de que la liquidez se agotara en marzo. Pero a diferencia del amplio respaldo de la deuda corporativa de la Reserva Federal, la nueva emisión de CMBS permanece fuera de su alcance, ocultando la deuda de más de $ 60 mil millones que los prestatarios deberán refinanciar hasta 2020, según las estimaciones de Cantor Fitzgerald.
“Se siente aún más incierto que durante la crisis financiera”, dijo a MarketWatch Gary Horbacz, director de la división de productos estructurados de PGIM Fixed Income, y agregó que, si bien las propiedades de los hoteles a menudo reciben el primer golpe de los viajes perdidos desde que se restablecieron los precios de las habitaciones y la ocupación. de la noche a la mañana, también hay nuevas preguntas sobre la necesidad de espacio de oficina en el futuro.
“No tiene precedentes”.