Los precios de las viviendas podrían enfriarse si la Fed se queda sin su programa de compra de bonos. ¿Pero una crisis? Improbable.

Los precios de la vivienda en Estados Unidos han aumentado a un ritmo anual récord en los últimos meses, impulsados ​​en parte por créditos históricamente baratos, la falta de casas para vender y la lucha por más espacio mientras las familias huían a los suburbios durante la pandemia.

¿Podrán durar los buenos tiempos cuando la Reserva Federal finalmente restrinja la compra de hipotecas y bonos del gobierno? Las tasas hipotecarias y un balance del banco central menos gigantesco podrían afectar el acalorado mercado inmobiliario estadounidense.

“La Fed debe estar hablando y pensando en ello”, dijo Kathy Jones, estratega jefe de renta fija del Centro Schwab de Investigación Financiera, sobre cómo la Reserva Federal podría recortar el programa mensual de compra de bonos por 120.000 millones de dólares del banco central.

Sin embargo, Jones también cree que los términos crediticios más estrictos, probablemente a través de tasas de préstamo más altas a medida que la Fed expira su programa de compra de bonos, podrían terminar salvando el mercado inmobiliario actual.

“Los precios de la vivienda ciertamente podrían retroceder después de una aceleración tan rápida”, dijo, señalando a los hogares que luchan por las pocas propiedades disponibles para comprar mientras trabajan desde casa. “En algún momento”, dijo, “los pagos de hipotecas de viviendas de alto precio se volverán insostenibles con los ingresos de las personas”.

“Pero no veo una gran debacle inmobiliaria”.

Cómo bombear los frenos en la caja

El banco central ha tenido una fuerte presencia en el mercado hipotecario durante más de una década, pero el empeoramiento de la crisis de asequibilidad en el mercado inmobiliario de EE. UU. Puso recientemente a los funcionarios de la Fed en la cuerda floja mientras intentaban explicar sus compras de bonos a gran escala en curso durante la pandemia. recuperación.

Los funcionarios de la Fed han expresado cierto desacuerdo durante las últimas semanas sobre el momento y el ritmo de revertir sus compras de activos a gran escala.

El presidente de la Fed de St. Louis, James Bullard, dijo el viernes que el banco central debería reducir sus compras de bonos este otoño y finalizar en marzo, y dijo que cree que los mercados financieros están “muy bien preparados” para reducir las compras.

Durante una conferencia de prensa entre semana, el presidente Jerome Powell dijo que la reducción probablemente comenzaría con valores respaldados por hipotecas (MBS) y bonos del gobierno al mismo tiempo, pero también “la idea de” reducir la exposición a las hipotecas un poco más rápido “tiene algo de tracción con algunos gente”.

La línea azul en el siguiente gráfico muestra los bancos centrales Hoja de balance y cambio abrupto a un balance de $ 8.2 billones desde 2020 cuando sus esfuerzos por apuntalar los mercados comenzaron durante la pandemia, con la línea roja representando su Departamento del Tesoro TMUBMUSD10Y,
1,228%
Explotaciones y línea verde su MBS. MBB,
+ 0,02%

La Fed tiene las principales cartas en los mercados de MBS y del Tesoro

Datos de la Fed de St. Louis

El 29 de julio, la Fed detuvo aprox.31% el mercado de MBS de aproximadamente $ 7,8 billones o bonos de vivienda respaldados por el gobierno.

“Se podría argumentar que la Fed posee casi un tercio del mercado de bonos hipotecarios de la agencia y que podría tener sentido aflojar su control”, dijo Jones, especialmente dado el vínculo directo de Powell entre sus compras de MBS y el aumento de los precios de la vivienda.

Puede parecer un recuerdo lejano ahora, pero antes de la agitación pandémica era exactamente lo que la Fed estaba tratando de hacer.

“¿Quién hubiera pensado”, dijo Paul Jablansky, director de Renta Fija de Guardian Life Insurance, que Estados Unidos se encontraría en medio de “uno de los mercados inmobiliarios más espumosos de la historia” después de los cierres por pandemia extrema del año pasado que provocaron el cierre de empresas? hacia abajo. Empleos y fronteras nacionales.

“De vez en cuando la gente pregunta, ¿estamos en nuestro pico?”, Dijo Jablansky, un veterano de 30 años en los mercados de bonos hipotecarios y respaldados por activos y en general. “Estamos desequilibrados con nuestra experiencia, por lo que es muy difícil decir que estamos en la cima”, dijo a MarketWatch.

“Creo que la inflación de los precios de la vivienda debe reducirse drásticamente. Pero quizás la pregunta más importante es, ¿podemos ver que los precios de la vivienda se vuelven negativos? Creo que la Fed trabajará muy, muy duro para conseguir un aterrizaje suave en los precios de la vivienda “.

El pronóstico de Schwab es que la Fed reducirá sus compras mensuales de bonos en $ 15 mil millones a $ 105 mil millones. Eso significaría recortar $ 10 mil millones de su ritmo mensual de $ 80 mil millones en compras del Tesoro y $ 5 mil millones de su ritmo mensual de $ 40 mil millones en MBS.

“No hemos cambiado eso hasta ahora”, dijo Jones a MarketWatch.

Si bien la Fed no establece tasas de interés a largo plazo, su compra masiva de bonos del gobierno tiene como objetivo contener los costos de los préstamos. Los rendimientos de los bonos del gobierno también fluyen hacia el componente de intereses de las hipotecas a tasa fija a 30 años. Entonces, tal vez tenga sentido reducir ambos al mismo tiempo, dijo Jones.

No recuerdo la puesta a punto de 2013

Presidente de la Fed Powell dijo el miércoles que aún no se había cumplido el estándar del banco central para “un progreso considerable adicional”, particularmente en relación con el desempleo y la inflación, pero enfatizó que le gustaría más avances en el mercado laboral antes de aflojar el apoyo monetario a la economía.

Powell también ha hablado con frecuencia de las lecciones que aprendió de la agitación del mercado de 2013, la “rabieta de la puesta a punto” que sacudió a los mercados después de que el banco central comenzara a hablar de quitarse el ponche cuando la economía se alejó de la Gran recesión de 2008 y se recuperó.

“Lo que debemos recordar”, dijo Jablansky, es que los mercados se agotan anticipando el rejuvenecimiento, no la disminución real de las compras de activos. “Más adelante en el año, el período [former Fed Chair Ben] Bernanke dijo que la Fed continuó comprando activos y que la cantidad de viviendas que puso a disposición de la economía en realidad aumentó “.

Históricamente, el único período en el que la Fed retiró activamente su apoyo fue entre 2017 y 2019, luego de su controvertida primera incursión en compras de bonos a gran escala para descongelar los mercados crediticios posteriores a 2008.

“Es muy difícil sacar muchas conclusiones de este período de tiempo realmente corto”, dijo Jablansky. “Para nosotros, la conclusión es que 2013 puede ser instructivo, pero las circunstancias son muy diferentes”.

Ver: Por qué se prevé que el balance de la Fed supere los $ 9 billones después de que comience a recortar sus compras mensuales de valores

El mensaje de Powell fue consistentemente “mantener la máxima flexibilidad, pero proceder muy lentamente”, dijo George Catrambone, director de comercio para las Américas de Asset Manager DWS Group.

Catrambone cree que esta podría ser la estrategia correcta dada la perspectiva de inflación incierta evidenciada por el reciente aumento en el costo de vida, pero también porque muchas de nuestras vidas han cambiado significativamente como resultado de la pandemia.

“Sabemos que un automóvil usado no siempre cuesta más que uno nuevo”, dijo Catrambone. “¿Creo que el mercado de la vivienda se está desacelerando? Podria. Pero realmente necesitas el desequilibrio entre oferta y demanda. Esto puede tomar un tiempo.”

Los incendios forestales extremos, las sequías y otros impactos del cambio climático se han relacionado con $ 30 mil millones en daños a la propiedad en la primera mitad de 2021, al tiempo que ponen en riesgo más tierras y hogares estadounidenses. Si bien estos fueron un tema menos común en el mercado de la vivienda en 2013, la pandemia también cambió por completo la noción de “lo que es seguro” para muchas familias.

“Los patrones de migración tienden a ser pegajosos”, dijo Catrambone sobre el escape de los centros urbanos a los suburbios.

Además, la variante Delta, que está alimentando una nueva ola de casos de COVID-19, ha llevado a pautas de enmascaramiento y vacunación más estrictas, incluso en Alphabet Inc., Demokratie,
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Facebook Inc. FB,
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y otros planes, pero también retrasados, de muchas grandes empresas para llevar a los empleados a los edificios de oficinas.

“Es poco probable que esto ayude con las tasas de ocupación de propiedades comerciales, ya que es probable que más personas se queden cerca de sus hogares”, dijo Catrambone, pero probablemente se suma al ya alto “valor psicológico asociado a la vivienda”.

Después de que el S&P 500 Index SPX alcanzara niveles récord,
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Dow Jones Industrial Average DJIA,
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y Nasdaq Composite Index COMP,
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cerró el viernes y la semana a la baja, pero registró ganancias mensuales.

En el frente de los datos económicos de EE. UU., Agosto comienza con el gasto en fabricación y construcción, seguido de las ventas de automóviles, el empleo de ADP y las solicitudes de desempleo, pero el enfoque principal de la semana será el informe mensual de nóminas no agrícolas del viernes.

Leer: Las huelgas de riesgo climático para los gobiernos estatales y locales

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