Los precios están en auge en muchos mercados inmobiliarios residenciales, incluidas las ciudades universitarias. ¿Es demasiado tarde para beneficiarse de ella? Tal vez no.
La idea de comprar un condominio para que su hijo universitario lo use mientras está en la escuela podría ser tentadora. Pero entrar en el mercado más temprano que tarde puede ser inteligente. Podrías evitar pagar por un dormitorio o apartamento sin esperanza de ganancias. Y si compra un condominio con un poco de espacio adicional, puede alquilarlo a los amigos de su hijo y compensar parte del costo de propiedad. Agradable.
Muchos padres han ganado mucho dinero, a veces mucho, siguiendo esta estrategia durante los cuatro, cinco o seis años que sus hijos pasaron en la universidad. Por supuesto, cuanto más tiempo pueda conservar la propiedad, mayores serán las posibilidades de obtener una buena ganancia. No tiene que vender solo porque su hijo se graduó. Otro factor importante son los aspectos fiscales. Así es como funciona mientras el niño todavía está en la escue la.
Deducción del costo de los condominios en la universidad
Las leyes estatales de impuestos sobre la renta generalmente le impiden deducir las pérdidas incurridas al ser propietario y alquilar una casa que usted o un miembro de su familia inmediata utiliza más que poco.
Sin embargo, una excepción favorable es si alquila a precios de mercado a un miembro de la familia que usa la propiedad como su residencia principal. En este escenario, puede deducir pérdidas de la actividad de alquiler, sujeto a las reglas de pérdida pasiva que explicaré más adelante en esta columna. Esta ventajosa laguna está abierta para usted si compra un condominio y se lo alquila a su hijo que estudia, y posiblemente a su compañero de cuarto, a precios de mercado.. (Puede ver los detalles en la Sección 280A (d) (3) del Código de Rentas Internas).
Siempre que cobre rentas de mercado, sujeto a las reglas de pérdida pasiva, puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad y cancelar todos los costos operativos, incluidos los servicios públicos, los seguros, las tarifas de asociación, las reparaciones y el mantenimiento, etc. sobre el costo del condominio en sí, no la propiedad Condonar 27.5 años, incluso si vale la pena.
Pero, ¿de dónde obtiene su hijo o hija el dinero para pagarle el alquiler de mercado del condominio? El mismo lugar en el que obtendría el dinero para un dormitorio o un apartamento alquilado a un tercero. De ti. Puede darle a su hijo hasta $ 15,000 al año sin un impacto fiscal federal adverso. Si está casado, usted y su cónyuge pueden donar juntos hasta $ 30,000. Su hijo puede usar parte de este dinero para emitirle cheques de alquiler mensuales. Solo asegúrese de que él o ella realmente envíe los cheques y asegúrese de que digan que están en alquiler. También es mejor si abre una cuenta corriente separada para manejar los ingresos y gastos de alquiler. Seguir estos sencillos pasos puede mantener alejado al IRS en caso de que alguna vez lo auditen.
Las reglas de pérdidas pasivas pueden diferir las pérdidas fiscales
Si el condominio está sufriendo pérdidas fiscales anuales, lo cual es probable después de tener en cuenta las asignaciones por depreciación, generalmente se aplican las reglas de Pérdida Pasiva de Actividad (PAL). El concepto básico de PAL es el siguiente: solo puede deducir pérdidas pasivas en la medida en que tenga ingresos pasivos de otras fuentes, como ingresos imponibles positivos de otras propiedades de alquiler que posea o ganancias de la venta de las mismas.
Afortunadamente, puede deducir hasta $ 25,000 en pérdidas pasivas anuales de la propiedad de alquiler si: (1) su ingreso bruto ajustado anual (antes de la pérdida de propiedad) es inferior a $ 100,000; y (2) usted “participa activamente” en la actividad de alquiler . La participación activa significa ser lo suficientemente enérgico para al menos tomar decisiones administrativas como aprobar inquilinos, firmar contratos de arrendamiento y aprobar reparaciones. No es necesario fregar el piso del condominio de su hijo universitario o mover los desagües.
Si califica para esta exención, no necesita ingresos pasivos de otras fuentes para reclamar una pérdida de alquiler deducible de hasta $ 25,000 por año (su pérdida probablemente no será tan grande). Sin embargo, si su Ingreso Bruto Ajustado (AGI) está entre $ 100,000 y $ 150,000, la exención se abolirá proporcionalmente. Por lo tanto, con un ingreso bruto ajustado de $ 125,000, no puede deducir más de $ 12,500 en pérdidas pasivas de viviendas de alquiler cada año (la mitad del máximo normal de $ 25,000) si no tiene ingresos pasivos. Si su ingreso bruto ajustado excede los $ 150,000 y no tiene ingresos pasivos, actualmente no puede deducir las pérdidas por alquiler.
Sin embargo, cualquier pérdida no reconocida se traslada a años fiscales futuros y puede deducirla si tiene suficientes ingresos pasivos o si vende el condominio universitario que pierde impuestos. Con todo, este no es un mal resultado fiscal, siempre y cuando sus pérdidas sean principalmente “en papel” por depreciación.
Trato fiscal favorable a la venta
Cuando vende una propiedad de alquiler que ha tenido durante más de un año, la ganancia (la diferencia entre el producto de la venta y la base impositiva de la propiedad después de la depreciación) es una ganancia de capital a largo plazo. Según la ley actual, la tasa máxima de impuesto sobre la renta federal para las ganancias de capital a largo plazo para la mayoría de las personas es del 15%. Sin embargo, si pertenece a la categoría de ingresos muy altos, la tasa máxima es del 20%. Las personas con ingresos más altos también pueden adeudar el impuesto sobre la renta neta de inversiones (NIIT) del 3,8% sobre las ganancias a largo plazo. Finalmente, parte de la ganancia, la cantidad equivalente a su depreciación acumulada, puede gravarse a una tasa federal máxima del 25%.
¿Recuerdas las pérdidas pasivas de las que hablamos antes? Puede utilizarlos para compensar cualquier beneficio de la venta del condominio.
Advertencia: El presidente Biden planea aumentar la tasa impositiva máxima sobre las ganancias de capital a largo plazo al 39,6% más el NIIT del 3,8% para una tasa máxima combinada del 43,4%. ¿Esta idea llegará al Congreso? Veremos. Manténganse al tanto.
La línea de fondo
Si bien comprar un condominio universitario es una idea bastante atractiva desde un punto de vista puramente fiscal, en realidad solo tiene sentido si espera terminar ganando dinero en efectivo. Si puede comprar ahora y vender más tarde para obtener una ganancia saludable, se alegrará de haber hecho el trato. Por supuesto que no es seguro.
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