Como inversor de bienes raíces, es posible que desee deshacerse de una propiedad y reemplazarla por otra. Los precios inmobiliarios han aumentado considerablemente en muchas áreas. Puede ser dueño de una propiedad que cree que ha llegado a la cima y quiere mudarse a lo que cree que es un pasto más verde. Por mí. Pero vender una propiedad preciada resultará en un impacto fiscal actual, tal vez uno grande. Este es un resultado subóptimo si tiene la intención de utilizar el producto de la venta para comprar una propiedad de reemplazo.
¿Qué tengo que hacer? Sección 1031 Intercambio para rescate. Esto es lo que necesita saber.
Cuáles son Intercambios de la Sección 1031, también conocido como intercambio “similar”?
Por ahora, la sección 1031 de nuestro popular Código de Rentas Internas le permite diferir la presentación de su factura de impuesto sobre la renta federal de la descarga de propiedades valuadas mediante la organización de un intercambio de sección, también conocido como un intercambio similar. Esta maniobra consagrada por el tiempo es una de las principales razones por las que algunos inversores inmobiliarios se han enriquecido a lo largo de los años.
Una versión anterior del Plan Tributario Biden habría limitado severamente su capacidad para diferir impuestos con un intercambio de la sección 1031. Si bien esta propuesta de aumento de impuestos aparentemente ahora está fuera de la mesa, es posible que regrese más temprano que tarde si los legisladores se toman en serio el intento de controlar los déficits presupuestarios federales. Por lo tanto, podría ser una muy buena idea hacer el canje de la sección 1031 lo antes posible mientras se sigan aplicando las reglas actuales favorables al contribuyente.
§ 1031 Conceptos básicos del impuesto sobre el cambio de divisas
Puede organizar un intercambio de propiedad siempre que la propiedad abandonada (la propiedad que descarga al intercambiar) y la propiedad de reemplazo (la propiedad que obtiene al intercambiar) sean las mismas. Eso suena como un problema potencial, pero no se debe a que cualquier cosa que se define como propiedad inmobiliaria se pueda intercambiar por cualquier otra cosa que se defina como propiedad inmobiliaria.
¿Qué son las propiedades inmobiliarias?
Buena pregunta. Afortunadamente, las regulaciones del IRS utilizan un pincel muy amplio para definir bienes raíces para intercambio bajo la Sección 1031. El punto de partida es que los bienes raíces incluyen tierra, mejoras de la tierra, productos naturales no separados de la tierra y espacio de agua y aire que cubre la tierra.
Cuando los activos interconectados trabajan juntos para dar servicio a una estructura permanente (por ejemplo, sistemas que proporcionan electricidad, calor o agua a un edificio), los activos pueden considerarse una parte estructural de un inmueble. Por ejemplo, una parcela de tierra es una tubería de gas que enciende el sistema de calefacción de un edificio.
Las regulaciones también enumeran ejemplos de activos intangibles que pueden calificar como bienes raíces, como opciones, arrendamientos a largo plazo, servidumbres y derechos de desarrollo de tierras.
Las regulaciones también estipulan que cualquier propiedad que se considere un bien inmueble según la ley estatal o local aplicable se considera un bien inmueble en el sentido de la Sección 1031 para fines de intercambio.
Finalmente, las regulaciones le permiten recibir una cantidad “incidental” de propiedad personal en un intercambio de la sección 1031. Los bienes muebles incurridos pueden representar hasta el 15% del valor total de mercado de la propiedad. Por ejemplo, supongamos que compra un pequeño hotel de $ 30 millones en virtud de un intercambio de la Sección 1031. El intercambio puede incluir hasta $ 4.5 millones (15% de $ 30 millones) en propiedad personal y todo el paquete califica para la Sección 1031 de Tratamiento económico.
Punto clave: Consulte a su asesor fiscal para conocer todos los detalles sobre lo que constituye un bien inmueble antes de aplicar la deducción para un intercambio con impuestos diferidos del 100% según la sección 1031.
Los efectos del ‘arranque’
Para evitar ganancias imponibles continuas de un intercambio de propiedad, debe evitar recibir un “bote”. Barco significa dinero en efectivo y propiedades que no se definen como bienes raíces. Cuando se trata de propiedades respaldadas por hipotecas, Boot también incluye el exceso de la hipoteca de la propiedad abandonada (las deudas de las que se deshace) sobre la hipoteca de la propiedad de reemplazo (las deudas que asume).
Cuando recibe el barco, actualmente se le cobran impuestos sobre la ganancia que es menor de: (1) el valor del barco o (2) su beneficio total de la transacción basado en el valor justo de mercado. Por lo tanto, si solo obtiene una pequeña cantidad de bote, su intercambio seguirá siendo en gran parte con impuestos diferidos (en lugar de impuestos totalmente diferidos). Por otro lado, si obtiene mucho barco, puede obtener una gran ganancia imponible.
La forma más fácil de evitar quedarse con un barco es cambiar una propiedad menos valiosa por una más valiosa. De esa forma, pagas por el barco en lugar de recibirlo. Pagar el barco no generará ninguna ganancia imponible en su parte del negocio.
En cualquier caso, la ganancia libre de impuestos en un swap bajo la Sección 1031 se transferirá a la propiedad de reemplazo, donde permanecerá libre de impuestos hasta que venda la propiedad de reemplazo en una transacción sujeta a impuestos.
Intercambio pospuesto según la sección 1031
Como puede imaginar, generalmente es difícil, si no imposible, que alguien que quiera hacer un intercambio de la Sección 1031 encuentre a otra parte que tenga una propiedad de reemplazo adecuada y que también quiera hacer un intercambio de la Sección 1031 en lugar de una venta en efectivo. La salvación es que los intercambios pospuestos también son elegibles para el trato privilegiado de impuestos de los intercambios bajo la Sección 1031.
De acuerdo con las reglas del canje diferido, no es necesario canjear una propiedad por otra de inmediato. En cambio, puede vender efectivamente la propiedad abandonada por dinero en efectivo, estacionar el producto de la venta con un intermediario calificado que actuará efectivamente como su intermediario, luego ubicará una propiedad de reemplazo adecuada y luego organizará un intercambio libre de impuestos del mismo tipo al tener el intermediarios compran la propiedad a su nombre. Así es como funciona un típico intercambio diferido.
* Está transfiriendo la propiedad abandonada (la propiedad que desea intercambiar) a una corredor de cambio calificado. El papel del intermediario es simplemente facilitar un intercambio bajo la Sección 1031 por una tarifa, generalmente basada en una escala móvil de acuerdo con el valor del trato. En términos de porcentaje, los honorarios de la agencia son generalmente bastante razonables.
* El agente luego organiza una venta en efectivo de su propiedad abandonada. Luego, el intermediario retiene los ingresos en efectivo resultantes en su nombre.
* Luego, el intermediario usa el dinero para comprar propiedades de reemplazo adecuadas que usted haya identificado y aprobado con anticipación.
* Finalmente, el intermediario le transferirá la propiedad de reemplazo para completar el intercambio de la sección 1031.
¡Voila! Desde su punto de vista, esta serie de transacciones cuenta como un swap de la Sección 1031 con privilegios impositivos. ¿Por qué? Porque terminas en la propiedad de reemplazo sin ver el efectivo que manchó los patines de las transacciones subyacentes.
Punto clave: En la barra lateral encontrará los requisitos básicos para un intercambio diferido de acuerdo con la Sección 1031.
Bono de ahorro de impuestos
¿Qué sucede si aún posee la propiedad de reemplazo después de su muerte? De acuerdo con nuestras regulaciones federales de impuestos sobre la renta vigentes, cualquier ganancia imponible se eliminaría por completo gracias a otra disposición beneficiosa que aumenta la base imponible de los activos de una persona fallecida al valor de mercado en la fecha de muerte. Bajo las reglas actuales, las ganancias imponibles pueden posponerse indefinidamente con permutas del mismo tipo y luego eliminarse si muere mientras aún es el dueño de la propiedad. Impresionante.
Sus herederos pueden vender la propiedad y no adeudar impuestos federales sobre la renta o solo un impuesto menor basado en la tasación después de la muerte, si corresponde. Qué oferta. La riqueza inmobiliaria se hizo de esta manera sin tener que compartirla con el Tío Sam.
Advertencia: Una versión anterior del Plan Tributario Biden habría reducido en gran medida la pausa de aumento después de la fecha de muerte. Si bien esta propuesta de aumento de impuestos parece estar fuera de la mesa ahora, es posible que regrese más temprano que tarde. Cuando vuelva, podemos esperar que solo afecte a aquellos que son realmente ricos. Dedos cruzados.
La línea de fondo
Si bien los intercambios de la Sección 1031 pueden volverse bastante complicados, los beneficios fiscales pueden ser enormes, por lo que todas las complicaciones bien valen la pena. Como se mencionó anteriormente, puede ser muy recomendable realizar un intercambio de la sección 1031 lo antes posible. Por último, consulte a su asesor fiscal para evitar errores. Organizar un intercambio de la sección 1031 no es en mi humilde opinión un buen proyecto de bricolaje.
Recuadro: Requisitos para swaps diferidos según la Sección 1031
Para que su permuta de propiedad diferida califique para el tratamiento de permuta libre de impuestos de acuerdo con la Sección 1031, debe cumplir con dos requisitos importantes.
1. Debe identificar claramente la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días. Período de identificación. El plazo comienza con la entrega del inmueble cedido. Puede cumplir con el requisito de identificación indicando la propiedad de reemplazo en un documento escrito y firmado que se entregará al agente. De hecho, este documento puede enumerar hasta tres propiedades diferentes que aceptaría como propiedades sustitutas adecuadas.
2. Debe obtener el artículo de reemplazo antes de que finalice el Periodo de cambioque no puede exceder los 180 días. Al igual que el período de identificación, el período de intercambio comienza con la transferencia del artículo asignado. El período de intercambio finaliza el previamente desde: (1) 180 días después de la transferencia, o (2) la fecha de vencimiento (incluidas las renovaciones) de su declaración federal de impuestos sobre la renta para el año que contiene la fecha de transferencia. Si la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos acortara el período de conversión a menos de 180 días, simplemente puede extender su declaración de impuestos. Esto restaura el período completo de 180 días.
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