Quiero retirarme a la costa de San Diego. Mi hijo quiere invertir en bienes raíces. ¿Debería alquilarle una casa y alquilar nuestra casa de $2.5 millones en San Francisco a nuestro hijo?

Mi esposo y yo estamos jubilados. Mi esposo está cobrando el Seguro Social a los 64 años mientras que yo espero recibir el mío a los 70 (que será dentro de otros cuatro años).

Somos afortunados de haber sido dueños de una casa en uno de los mercados más de moda en el Área de la Bahía de San Francisco desde 1999. Valdría al menos 2,5 millones de dólares si lo vendiésemos ahora. Nuestro pago hipotecario es de $1,800 al mes, y pagamos de más $300 al capital todos los meses.

Queremos disfrutar de nuestra jubilación en la costa de San Diego sin tener que vender nuestra casa. Mi hijo tiene veintitantos años, gana seis cifras y tiene ahorros sustanciales. Quiere invertir en bienes raíces para reducir su carga fiscal.

Le sugerí que compre una casa o un condominio en algún lugar de la costa de San Diego que nos alquila. Luego, él y algunos de sus amigos pueden alquilar nuestra casa en el Área de la Bahía, donde todos trabajan. Estimamos que cobramos entre $4,000 y $4,500 al mes en alquiler, lo que puede brindarnos a mi esposo y a mí un ingreso adicional mientras disfrutamos de la jubilación. ¿Es una buena sugerencia? ¿Hay alguna desventaja que debamos tener en cuenta? Agradezco tu consejo.

atentamente,

retiro en la costa

The Big Move es una columna de MarketWatch que cubre los entresijos de los bienes raíces, desde la búsqueda de su nueva casa hasta la solicitud de una hipoteca.

¿Tiene alguna pregunta sobre la compra o venta de una casa? ¿Quieres saber cuál debe ser tu próximo paso? Envíe un correo electrónico a Jacob Passy a TheBigMove@Heaven32.

Estimados pensionistas,

En la superficie, tienes lo que parece ser una situación en la que todos ganan. Usted y su esposo quieren retirarse a una acogedora residencia frente al mar y su hijo quiere invertir en bienes raíc es. Es fácil ver por qué no querrías intentar golpear dos paseos marítimos de un tiro.

Sin embargo, la estrategia que ha ideado es en realidad más complicada de lo que podría pensar por una serie de razones financieras y emocionales.

Comencemos con lo último: incluso en las circunstancias más simples, los alquileres familiares no son para los débiles de corazón. El arreglo que imaginas es cualquier cosa menos simple. No solo le alquilarías a tu hijo y sus amigos. También te alquila. Esto naturalmente complica las cosas.

Piense en los innumerables dolores de cabeza que enfrenta un propietario: problemas de mantenimiento, pagos de alquiler atrasados, quejas de los vecinos, lo que sea. Eso es suficiente combustible para el conflicto antes de lanzar las típicas disputas familiares en la mezcla.

No sé cómo es la relación entre usted y su esposo con su hijo. Si ustedes tres normalmente disfrutan de una comunicación abierta, razonable y tranquila, es posible que no enfrenten una situación demasiado turbulenta. Si a menudo no están de acuerdo y están en la garganta del otro, ¿por qué hacer negocios juntos?

Incluso si su relación es sólida, al menos deben hacer contratos entre ellos y acordar los términos. No desea esperar hasta que surja un problema para decidir cómo abordarlo.

Si el IRS determina que una casa se está utilizando para fines personales, se pueden aplicar restricciones en las deducciones de alquiler.

En lo que respecta a las consideraciones financieras, debe tener mucho cuidado al alquilar a miembros de la familia para evitar enojar al IRS. Tanto usted como su hijo probablemente querrán poder deducir los gastos relevantes de cada una de sus casas, como los intereses de la hipoteca, el seguro, el mantenimiento y la depreciación. Esto ayuda a reducir los ingresos por alquiler imponibles.

Sin embargo, hay una trampa: Según el IRS, una segunda vivienda podría considerarse residencia personal si está ocupada por “un miembro de su familia o la familia de otra persona que tenga un interés en ella, a menos que el miembro de la familia la use como su residencia principal y pague un precio de alquiler justo. “

Si el IRS determina que una casa se utiliza para fines personales, se pueden aplicar limitaciones en los gastos deducibles. Entonces, si no tiene cuidado, básicamente podría recibir un doble golpe en términos de impuestos, desde alquilar una casa hasta tener una familia.

Por esta razón, debes tener cuidado al darle a tu hijo descuentos en el alquiler (y viceversa). Debe investigar cuál es el alquiler de mercado para cada propiedad; puede obtener esta información de las listas de alquileres en línea o contratar tasadores. Mantenga un registro de esto en caso de que el IRS solicite evidencia.

Según el Instituto Americano de Planificadores Fiscales Certificados, un “contribuyente podría darle a su pariente un pequeño descuento usando lo que ellos llaman un ‘buen descuento para inquilinos'”. Solo dan un 10% de descuento.

Y no crea que pueden mejorar aún más las cosas dándose regalos en efectivo para ayudar a pagar el alquiler. Cuando te enfrentas a una prueba, estos dones pueden volver a atormentarte.

Dado que se encuentra en California, después de todo, hay consideraciones de impuestos a la propiedad. Como le expliqué recientemente a un autor de una carta, las propuestas recientes han hecho que sea más difícil pasar exenciones de impuestos a la propiedad de generación en generación cuando la casa en cuestión se convierte en alquiler.

Por lo tanto, antes de continuar con su plan, debe consultar con un abogado de bienes raíces que tenga conocimientos sobre estos asuntos de impuestos sobre el patrimonio para determinar cómo este enfoque podría afectar los impuestos que su hijo podría enfrentar si luego hereda su casa anterior.

En última instancia, el esquema que está considerando tiene muchos problemas potenciales. Eso no significa que no deba continuar, pero subraya la necesidad de proceder con precaución y con el asesoramiento continuo de expertos legales y fiscales. De todos modos, espero que usted y su esposo encuentren la manera de tener la jubilación que sueñan y disfrutar de esta próxima fase de su vida con los dedos de los pies en la arena. ¡Mucha suerte!

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