¿Cuál es el valor combinado de todas las casas en el Reino Unido? Las estimaciones pueden variar en un billón impar más o menos dependiendo de quién esté haciendo los cálculos, pero el portal inmobiliario Zoopla calculó la cifra en la friolera de £ 10 billones este verano.
Sospecho que será un récord, al menos ajustado a la inflación, gracias al aumento de las tasas de interés y la profundización de la crisis del costo de vida.
Pero aparte del titular reciente, que supone que todas las casas encontrarán un comprador a los precios actuales en un mercado muy poco líquido, lo que es aún más revelador es que la riqueza inmobiliaria no se distribuye de manera uniforme. Usando datos de la Encuesta de vivienda inglesa, que postula un total mucho más bajo y elimina todos los préstamos hipotecarios pendientes, algunos colegas y yo calculamos que los propietarios de viviendas mayores de 65 años poseen colectivamente el 47 por ciento del stock total de viviendas. Los menores de 45 años poseen sólo el 12 por ciento. No es de extrañar que el banco de mamá y papá sea tan popular.
La riqueza de la propiedad puede ser una de las desigualdades generacionales más llamativas en la vivienda, pero no es la única: la vivienda ha pasado a primer plano desde que golpeó la pandemia. En total, hay suficientes dormitorios para que cada residente de Inglaterra tenga uno propio, con casi 10 millones restantes, y eso es antes de contar los 1,1 millones de viviendas desocupadas.
La gran mayoría de estos dormitorios ‘extra’ se encuentran en viviendas ocupadas por hogares mayores (los mayores de 65 años tienen 7,4 millones de ellos). Muchos serán los dormitorios de los niños que ahora se han ido de casa, aunque en algunos casos se pueden convertir en oficinas u otro uso que gustará a los jubilados, probablemente más gimnasios que maquetas de trenes en estos días.
Se ha sugerido regularmente que todas esas habitaciones adicionales podrían usarse para aliviar la crisis de la vivienda, y el país definitivamente se beneficiaría de un mercado inmobiliario más líquido con viviendas mejor distribuidas. Pero este es un desafío moral y políticamente difícil de resolver. Es comprensible que las personas mayores estén menos dispuestas y menos propensas a mudarse de casa que las cohortes más jóvenes.
Y esta tendencia también se aplica a los inquilinos. Más de un tercio de los hogares de 65 y más años ha vivido en su lugar de residencia actual durante 30 años o más, independientemente de la antigüedad. Incluso incentivar a las personas para que se muden de su hogar familiar está plagado de dificultades, y eso es antes de que los herederos potenciales, o los niños, si lo prefiere, se unan a la discusión.
La economía de la reducción de personal también es un desafío. Si bien las personas mayores poseen la mayor parte de la riqueza inmobiliaria, esto refleja en parte el tamaño de su generación. De hecho, la mayoría de las personas mayores viven en viviendas de precio medio. A pesar de poseer casi la mitad de todo el valor líquido de la vivienda, el promedio entre los propietarios mayores es de 322.000 libras esterlinas por hogar.
Con la venta promedio de un piso por £295,000 en 2021 y un bungalow por £337,000, había pocos incentivos financieros para que las personas se redujeran, incluso antes de tener en cuenta el costo de la mudanza.
Pero eso podría cambiar pronto gracias a la crisis del costo de vida.
El stock de viviendas envejecido del país y la falta de inversión han dejado a Gran Bretaña mal preparada para el aumento de los precios de la energía. Alrededor de una de cada cinco casas en Inglaterra se construyó hace más de 100 años, y las casas históricas tienden a tener calificaciones de eficiencia energética mucho más bajas que las casas más nuevas. Más del 80 por ciento de las casas construidas antes de 1919 tenían una calificación baja (Clase D o inferior) en su Certificado de rendimiento energético, según la última Encuesta de vivienda en inglés. Las casas construidas entre las guerras (otro 15 por ciento de todas las casas) no son mucho mejores, con casi las tres cuartas partes con una calificación baja.
No solo las casas más antiguas se asocian con una menor eficiencia energética, sino también los hogares más antiguos. Alrededor del 48 por ciento de los jóvenes de 16 a 29 años tienen una clase de eficiencia energética D o inferior; entre los mayores de 65 años, la proporción se elevó al 62 por ciento. Si bien los hogares más jóvenes y de bajos ingresos pueden ser más vulnerables a la crisis del costo de vida, ya que tienen menos capacidad doméstica para renunciar a lo esencial, los hogares más viejos están lejos de ser inmunes dada la baja eficiencia energética de sus hogares.
A pesar de que las subidas de los precios de la energía se congelarán este otoño, los hogares peor valorados seguirán teniendo que pagar más. El próximo mes, la factura de gas mensual promedio en una casa con calificación D será un 28 por ciento más cara que la de una casa con calificación C promedio, según un análisis realizado por Resolution Foundation: una casa bonita de estilo antiguo con comodidades originales y dormitorios adicionales podría convertirse fácilmente en una responsabilidad real convertirse en jubilados ricos y de bajos ingresos. No está claro si eso es suficiente para desencadenar una ola de reducción de personal, pero incluso si el apoyo del gobierno alivia la presión, los desafíos que enfrentan los hogares, independientemente de los ingresos, la riqueza o la edad, podrían ser lo suficientemente grandes como para cambiar el comportamiento de las personas.
Uno de los desafíos para modernizar y mejorar la eficiencia energética de los hogares del Reino Unido es la inversión requerida. Un análisis más detallado en la Encuesta de vivienda inglesa muestra que la mayoría (95 por ciento) de las casas con calificación D ocupadas por personas mayores podrían actualizarse a una calificación C. Sin embargo, el costo promedio de actualizar su hogar a este estándar se estima en £8,332. Y ese es solo el promedio: el 22 por ciento de los hogares necesitaría gastar entre £ 10,000 y £ 15,000, mientras que otro 12 por ciento necesitaría gastar £ 15,000 o más.
Dados los costos involucrados, tal vez sea hora de usar parte del capital que los hogares mayores han tenido la suerte de acumular y reinvertirlo en sus hogares.
Neal Hudson es analista del mercado inmobiliario y fundador de la consultora BuiltPlace
Sea el primero en enterarse de nuestras últimas historias – síganos @Heaven32Property en Twitter o @Heaven32_houseandhome en Instagram