Los propietarios están utilizando la IA para aumentar los alquileres y las ciudades están empezando a contraatacar
Si recientemente buscó apartamentos y sintió que todos los alquileres eran igualmente altos, no está loco: muchos propietarios ahora usan el software de una sola compañía, que utiliza un algoritmo basado en información de arrendamiento patentada, para ayudar a fijar los precios de alquiler.
Los fiscales federales dicen que la práctica equivale a “un plan ilegal de intercambio de información” y algunos legisladores de California están tomando medidas para frenarla. El presidente del concejo municipal de San Diego es el último en hacerlo, proponiendo una prohibición que impediría a los propietarios de apartamentos locales utilizar el servicio de fijación de precios, que, según él, está elevando los costos de la vivienda.
La ordenanza propuesta por San Diego, que actualmente se está redactando, se produce después de que San Francisco promulgara, por primera vez en el país, una prohibición sobre “la venta o el uso de dispositivos algorítmicos para establecer alquileres o gestionar niveles de ocupación” para residencias en julio. San José está considerando un enfoque similar.
Se han aprobado o se están considerando prohibiciones similares en todo el país. En septiembre, el Ayuntamiento de Filadelfia aprobó una prohibición de la fijación algorítmica de precios de alquiler con un voto a prueba de veto. Nueva Jersey ha estado considerando su propia prohibición.
En agosto, el Departamento de Justicia y los fiscales generales de ocho estados (California, Carolina del Norte, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregón, Tennessee y Washington) presentaron una demanda antimonopolio contra RealPage, la plataforma líder de fijación de precios de alquiler con sede en Texas. La denuncia alega que “RealPage es un intermediario algorítmico que recopila, combina y explota información competitivamente sensible de los propietarios. Y al hacerlo, se enriquece a sí mismo y a los propietarios obedientes a expensas de los inquilinos que pagan precios inflados…”
RealPage ha sido un gran impulso para todas las acciones. Algunos funcionarios acusan a la empresa de frustrar la competencia que, de otro modo, haría bajar los alquileres, exacerbando la escasez de viviendas en el estado y elevando los alquileres en el proceso.
“Estamos decepcionados de que, después de varios años de educación y cooperación en asuntos antimonopolio relacionados con RealPage, el (Departamento de Justicia) haya elegido este momento para presentar una demanda que busca convertir en chivo expiatorio la tecnología procompetitiva que se ha utilizado de manera responsable durante años”. El comunicado de la empresa se lee en parte. “El software de gestión de ingresos de RealPage está diseñado específicamente para cumplir con la ley y tenemos un largo historial de trabajo constructivo con el (departamento) para demostrarlo”.
“Todos los días, millones de californianos se preocupan por mantener un techo sobre sus cabezas y RealPage ha hecho que sea más difícil hacerlo”, dijo el fiscal general de California, Rob Bonta, en una declaración escrita.
Una portavoz de RealPage, Jennifer Bowcock, dijo a CalMatters que el verdadero problema es la falta de oferta de viviendas, no la tecnología de la empresa, y que su tecnología beneficia a los residentes, administradores de propiedades y otros asociados con el mercado de alquiler. El portavoz escribió más tarde que “un enfoque fuera de lugar en información no pública es una distracción… que sólo empeorará los problemas históricos de San Francisco y San Diego”.
En cuanto a la demanda federal, la compañía calificó las reclamaciones en ella como “carecidas de mérito” y dijo que planea “defendernos enérgicamente contra estas acusaciones”.
En 2020, una investigación de Markup y del New York Times descubrió que RealPage, junto con otras empresas, utilizaba algoritmos informáticos defectuosos para realizar verificaciones automatizadas de antecedentes de los inquilinos. Como resultado, los inquilinos fueron asociados con cargos penales que nunca enfrentaron y se les negó la vivienda.
¿Se trata de fijar precios o de asesorar a los propietarios?
Según los fiscales federales, RealPage controla el 80% del mercado de software de gestión de ingresos comerciales. Su producto se llama YieldStar y su sucesor es AI Revenue Management, que utiliza gran parte del mismo código base que YieldStar, pero tiene pronósticos más precisos. RealPage dijo a CalMatters que atiende solo al 10% de los mercados de alquiler tanto en San Francisco como en San Diego, a través de sus tres productos de software de gestión de ingresos.
Así es como funciona:
Para utilizar YieldStar y AIRM, los propietarios históricamente han proporcionado a RealPage sus propios datos privados de sus solicitudes de alquiler, precios de alquiler, nuevos contratos de arrendamiento ejecutados, ofertas y aceptaciones de renovación y estimaciones de ocupación futura, aunque un cambio reciente permite a los propietarios elegir compartir sólo datos públicos. Esta información de todos los propietarios participantes en un área luego se agrupa y se procesa a través de pronósticos matemáticos para generar recomendaciones de precios para los propietarios y sus competidores.
El presidente del consejo de San Diego, Sean Elo-Rivera, lo explicó así:
“En términos más simples, lo que esta plataforma está haciendo es proporcionar lo que consideramos ese espacio oscuro y lleno de humo para que las grandes empresas se reúnan y fijen precios”, dijo. “La tecnología se utiliza como una forma de mantener la distancia entre una gran empresa y otra. Pero eso es una ilusión”.
En palabras de la propia empresa, a partir de los documentos de la empresa incluidos en la demanda, RealPage “garantiza que (los propietarios) están aprovechando todas las oportunidades posibles para aumentar el precio incluso en las condiciones más inesperadas o con tendencia a la baja”. La compañía también dijo en los documentos que “ayuda a frenar los instintos (de los propietarios) de responder a las condiciones del mercado a la baja, ya sea reduciendo drásticamente el precio o manteniéndolo”.
Impacto en los inquilinos
Alan Pick ens, veterano de la Marina de 31 años, y su esposa se mudan casi todos los años “porque el alquiler aumenta y se vuelve inasequible, así que buscamos un nuevo lugar donde quedarnos”, dijo. El complejo de apartamentos del noreste de San Diego donde se acaban de mudar tiene apartamentos de dos habitaciones anunciados por entre $2,995 y $3,215.
Viven en un área de San Diego donde el Departamento de Justicia de Estados Unidos dice que los acuerdos de intercambio de información entre los propietarios y RealPage han perjudicado o es probable que perjudiquen a los inquilinos.
En agosto, el departamento presentó su demanda antimonopolio contra RealPage, alegando que la empresa, a través de su software heredado YieldStar, participó en un “plan ilegal para disminuir la competencia entre los propietarios en los precios de los apartamentos”. La denuncia menciona zonas específicas donde los alquileres son artificialmente altos. Más allá de la parte de San Diego donde vive Pickens, esas áreas incluyen el sur del condado de Orange, Rancho Cucamonga, Temecula y Murrieta y el noreste de San Diego.
En el segundo trimestre de 2020, el alquiler promedio en el condado de San Diego fue de $1,926, lo que refleja un aumento del 26% en tres años, según el San Diego Union-Tribune. Desde entonces, los alquileres han aumentado aún más en la ciudad de San Diego, a $2,336 por mes en noviembre de 2024, un 21% más que en 2020, según RentCafe y el Tribune. Eso es un 50% más que el alquiler promedio nacional.
Los fiscales generales de ocho estados, incluido California, se unieron a la demanda antimonopolio del Departamento de Justicia, presentada ante el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Medio de Carolina del Norte.
El Departamento de Justicia de California sostiene que RealPage infló artificialmente los precios para mantenerlos por encima de un cierto nivel mínimo, dijo la portavoz del departamento, Elissa Pérez. Esto fue particularmente perjudicial dado el alto costo de la vivienda en el estado, añadió. “Las ganancias mantenidas ilegalmente que resultan de estos esquemas de alineación de precios salen de los bolsillos de las personas que menos pueden permitírselo”.
Los inquilinos constituyen una proporción mayor de los hogares en California que en el resto del país: 44% aquí en comparación con 35% en todo el país. El Estado Dorado también tiene un porcentaje más alto de inquilinos que cualquier estado excepto Nueva York, según los últimos datos del censo de EE. UU.
San Diego tiene el cuarto porcentaje más alto de inquilinos de cualquier ciudad importante del país.
Sin embargo, las filas recientes de legisladores de California han incluido pocos inquilinos: en 2019, CalMatters pudo encontrar solo un legislador estatal que no era propietario de una casa y descubrió que más de una cuarta parte de los legisladores en ese momento eran propietarios.
Los estudios muestran que los residentes de bajos ingresos se ven más afectados por el aumento de los alquileres. A nivel nacional, entre 2000 y 2017, el porcentaje de ingresos que los estadounidenses sin título universitario gastaron en alquiler se disparó del 30% al 42%. Para los graduados universitarios, ese porcentaje aumentó del 26% al 34%.
“En mi opinión, los únicos ganadores en esta situación son las empresas más ricas que utilizan esta tecnología o la crean”, dijo Elo-Rivera. “No podría haber un ejemplo más claro de cómo los ricos se vuelven más ricos mientras el resto de nosotros luchamos por salir adelante”.
El estado ha invertido en RealPage
El gigante de capital privado Thoma Bravo adquirió RealPage en enero de 2021 a través de dos fondos que cuentan con cientos de millones de dólares en inversiones de fondos de pensiones públicos de California, incluido el Sistema de Jubilación de Empleados Públicos de California, el Sistema de Jubilación de Maestros del Estado de California y los Regentes de la Universidad. de California y los fondos de pensiones de la policía y los bomberos de Los Ángeles, según Private Equity Stakeholder Project.
“Están invirtiendo en cosas que están perjudicando directamente a sus pensionados”, dijo K Agbebiyi, coordinador senior de campañas de vivienda del Private Equity Stakeholder Project, un organismo de vigilancia de capital privado sin fines de lucro que elaboró un informe sobre el impacto de los propietarios corporativos en los aumentos de los alquileres en San Francisco. diego.
RealPage sostiene que los propietarios son libres de rechazar las recomendaciones de precios generadas por su software. Pero el Departamento de Justicia de EE.UU. alega que intentar hacerlo requiere una serie de pasos, incluida una conversación con un asesor de precios de RealPage. Los asesores intentan “impedir que los administradores de propiedades actúen basándose en las emociones”, según la demanda del departamento.
Si un administrador de propiedades no está de acuerdo con el precio que sugiere el algoritmo y quiere reducir el alquiler en lugar de aumentarlo, un asesor de precios “llevará la disputa al superior del administrador”, alegan los fiscales en la demanda.
En San Diego, los Pickenses, que esperan su primer hijo, renunciaron a sus membresías en gimnasios y redujeron el tamaño de sus autos para permanecer en el área. Han considerado mudarse a Denver.
“Prácticamente todos los extras tienen que desaparecer”, dijo Pickens. “Quiero decir, amamos San Diego, pero se está volviendo difícil vivir aquí”.
“Mi esposa es abogada y yo serví en la Marina durante 10 años y ahora trabajo en Qualcomm”, dijo. “¿Por qué estamos luchando? ¿Por qué estamos luchando?
Este artículo se publicó originalmente en The Markup y se volvió a publicar bajo Creative Commons Attribution-NonCommercial-NoDerivatives. licencia.