Estimado Quentin,
Mi sentencia de divorcio establece que soy el único propietario de la casa conyugal. El certificado lleva el nombre de mi ex esposo y mi nombre como su esposa. Me acerqué a mi exmarido para vender la casa.
Lleva varias décadas ausente sin saber su paradero. No tuvo contacto con mi hija menor (ahora tiene 44 años) y con la hija mayor desde que tenía 12 (ahora tiene 52 años).
Estuvimos casados por 11 años y teníamos que pagar una hipoteca de 27 años. Me volví a casar 36 años después, y pagamos la hipoteca, la manutención de los hijos, las reparaciones importantes de la casa y mantuvimos a mis hijas en la universidad sin préstamos estudiantiles.
Le ofrecí la cantidad de dinero que igualaba su parte del pago inicial y los pagos de la hipoteca. Él se negó, afirmando que quería que se vendiera la casa y que todas las ganancias fueran para nuestras hijas y que no estaría de acuerdo con nada más. Solo vivió en la casa durante los primeros cuatro años.
Hágame saber cuáles son mis opciones, ya que he escuchado respuestas mixtas de diferentes abogados y no quiero perder el tiempo con información incorrecta.
Confundido y desesperado
querida desesperada,
Debe haber sido un calvario tener esto en la cabeza mientras luchaba por pagar la hipoteca todos los meses. Idealmente, es mejor refinanciar la hipoteca y transferir la casa a nombre de una persona al momento del divorcio. De lo contrario, se encontrará con una situación como esta en la que una de las partes asume la responsabilidad financiera a pesar de poseer el 50 % de la casa.
Steve Braccini, abogado del bufete de abogados Sheppard Mullin en California, dice que dado que ha pagado la mayor parte de la hipoteca restante, puede tener la oportunidad de presentar una “acción de título silencioso”, que generalmente se usa cuando hay uno Disputar la propiedad de una propiedad alegando que ahora usted es el único dueño de la propiedad.
“Eso supone que el exmarido no ha ayudado a pagar la hipoteca en los muchos años transcurridos desde que se convirtió en MIA”, dice. “Lo que es más importante, la sentencia de divorcio puede contener una disposición para la división de bienes y propiedades. Por lo tanto, es importante determinar primero qué implica la sentencia más allá de la posesión exclusiva de esa persona”.
Otra posibilidad es que su esposo renuncie a la titularidad de la propiedad, también conocida como título de propiedad, y ponga a sus dos hijas en el título de la casa. De esta manera, cumple su promesa de garantizar que sus hijos hereden la casa y, si fallece antes que usted, se encuentra en una posición más segura.
Ahora una advertencia. En primer lugar, sus hijos deben ser dignos de confianza y, en segundo lugar, el hogar se convierte en un activo en caso de que uno de ellos se divorcie. Obtiene una ‘base imponible aumentada’, lo que significa que la apreciación de la vivienda durante el transcurso de su propiedad no está sujeta a impuestos, pero también hay otras consideraciones fiscales, sobre las que puede leer más aquí.
Una alternativa es que usted y su ex esposo coloquen su hogar en un fideicomiso en vida para sus hijos para que sus intereses en la propiedad escapen a la prueba de sucesión y pasen a ellos después de su muerte. Nuevamente, esto le permitiría a su esposo cumplir su deseo de dejar su parte de su propiedad a sus hijos, siempre que sea honesto en sus intenciones.
Estas son sugerencias, no recomendaciones. no deberías hacerlo ningún Decisión antes de discutir las leyes de su estado con un abogado de bienes raíces y analizar su sentencia de divorcio en detalle forense. Entiendo que vivir con esta incertidumbre puede no ser siempre fácil, pero tiene razón en encontrar una salida a este dilema ahora que usted y su esposo todavía gozan de buena salud.
Hay un camino a seguir. Tienes opciones.
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