Los precios de los alimentos, la gasolina y la vivienda se han disparado en los últimos meses, lo que ha reducido los presupuestos de los hogares y ha llamado la atención de los banqueros centrales de EE. UU. que intentan frenar cuatro décadas de alta inflación.
¿Qué tan altas tienen que subir las tasas hipotecarias antes de que sea el momento de empezar a preocuparse de que las casas al rojo vivo obtengan una gran parte de los cheques de pago de Estados Unidos?
Las cosas se volverán aún más preocupantes si la tasa de interés de las hipotecas de tasa fija a 30 años supera el 5,75%, dijeron el martes Solita Marcelli de UBS y su equipo en una nota a los clientes.
Para alcanzar ese umbral, la hipoteca de tasa fija a 30 años de referencia necesitaría subir al menos un 1% desde su promedio de 4,67% a fines de marzo, y ese fue su nivel más alto desde 2018.
El análisis de Marcelli, directora de inversiones en gestión de riqueza global, y su equipo de UBS también sugiere que las tasas hipotecarias se acercarían al 6% si los precios de la vivienda se estancan después de dos años de espiral ascendente. Eso evitaría que una métrica clave de asequibilidad, la relación entre un pago hipotecario mensual típico y los ingresos, rompa la última burbuja inmobiliaria.
Como parte de esto, el equipo de Marcelli ha valorado los pagos hipotecarios mensuales casi un 50 % más altos desde diciembre de 2020, mientras que el precio medio de las viviendas existentes ha aumentado alrededor de un 20 % durante el mismo período.
En otras palabras, los pagos de la hipoteca en los últimos dos años han superado el aumento vertiginoso de los precios de las viviendas, una combinación potencialmente peligrosa si la economía se tambalea o entra en recesión.
“Al comienzo de la pandemia, las tasas hipotecarias en mínimos históricos ayudaron a los compradores de viviendas a verse atrapados en guerras de ofertas en medio de bajas existencias de viviendas”, escribió el equipo de Marcelli.
El “cálculo” ha cambiado rápidamente en los últimos tres meses, con la guerra de Rusia contra Ucrania haciendo subir el precio del petróleo CL00.
y otros precios de materias primas y la postura más dura de la Reserva Federal sobre la inflación, lo que ha resultado en tasas de interés significativamente más altas a lo largo de la curva de crédito, incluidas las hipotecas.
El rendimiento del Tesoro a 10 años TMUBMUSD10Y,
se movió a un nuevo máximo de un año de 2.61% el miércoles, mientras que TMUBMUSD30Y de 30 años,
estaba más cerca del 2,65% según FactSet.
Después de dos años de “frenesí hipotecario”, el equipo de UBS estima que alrededor del 28 % del ingreso familiar promedio ahora se utiliza para los pagos mensuales de la hipoteca, acercándose al umbral del 31 % alcanzado a mediados de la década de 2000 en el período previo a la crisis financiera mundial. .
Aún así, el equipo de Marcelli, al igual que otros especialistas de Wall Street, no espera otra crisis inmobiliaria como la de 2008.
Por un lado, el equipo estima que solo alrededor del 1% de los propietarios de viviendas tienen hipotecas de tasa ajustable que podrían ser vulnerables al incumplimiento a medida que aumentan las tasas de interés, no el 40% visto en 2005, el comienzo de la peor crisis de ejecuciones hipotecarias en décadas.
Años de suministro de viviendas críticamente bajo en Estados Unidos también han dado como resultado una generación de propietarios ricos, al menos en el papel. Según los datos del Urban Institute, los propietarios de viviendas tenían un capital estimado de $ 28 billones en el cuarto trimestre en función de un stock total de viviendas de $ 40,6 billones.
Es importante destacar que también está la nueva clase de inversionistas institucionales que surgieron de la última crisis de ejecuciones hipotecarias que buscan grietas en el mercado inmobiliario para tener la oportunidad de convertir más viviendas en alquileres con financiamiento de Wall Street a bajo costo.
“El aumento de las tasas hipotecarias probablemente no afectará tanto a los propietarios
esta vez”, dijo el equipo de UBS.