Soy dueño de una casa en Hawái y la he estado alquilando durante ocho años. Quiero vender la casa pronto. ¿Existe otra opción que no sea mudarse a la casa durante dos años para evitar tener que pagar impuestos sobre el producto de la venta?
La casa está en Hawai, en Oahu. Es una casa unifamiliar. Compré la casa por $620,000 y espero ponerla a la venta por $1.2 millones. Actualmente estoy empleado a tiempo completo. No puedo regresar a Hawái para vivir en la casa.
Quiero vender la casa en algún momento de este año.
Aburrido de la vida del propietario
‘el gran paso‘ es una columna de MarketWatch que cubre los entresijos de los bienes raíces, desde encontrar un nuevo hogar hasta solicitar una hipoteca. ¿Tiene alguna pregunta sobre la compra o venta de una casa? ¿Quieres saber cuál debe ser tu próximo paso? Envíe un correo electrónico a Aarthi Swaminathan a TheBigMove@Heaven32.
Estimado arrendador aburrido,
El impuesto a las ganancias de capital varía según el estado. Cuando vende su casa, debe pagar impuestos tanto al gobierno estatal como al federal. Las ganancias de capital se gravan en Hawái con una tasa del 7,25%
(Hay un descargo de responsabilidad principal para vender su casa que no se aplica aquí porque su casa es una propiedad de alquiler. Según el Servicio de Impuestos Internos: “Si obtiene una ganancia de capital por la venta de su residencia principal, puede excluir hasta $250,000 de esa ganancia de sus ingresos, o hasta $500,000 de esa ganancia si presenta una declaración de impuestos conjunta con su cónyuge”).
Dado que la casa es una propiedad de inversión y tiene ingresos por alquileres, puede pensar en ello. 1031 intercambio para que la casa difiera el pago del impuesto de plusvalía en el que podrías incurrir si vendes la casa. Pero debe cambiar ese alquiler de Oahu por otra propiedad de inversión (puede ser otra casa o incluso tierras agrícolas, centros comerciales, apartamentos, etc.). Y todavía tienes que ser el propietario.
Si no está interesado en intercambiar eso, también puede consultar lo que se llama un Fideicomiso estatutario de Delaware, dijo a MarketWatch Isaac Kim, un asesor financiero con sede en Los Ángeles en Golden State Wealth Management. “Es una muy, muy buena estrategia para las personas que quieren cobrar y no quieren administrar una nueva propiedad”, explicó.
Hace unas dos décadas se formó un Fideicomiso Estatutario de Delaware. Es una estructura de propiedad de bienes raíces que funciona de manera muy similar a un típico fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT). Permite que múltiples accionistas tengan una participación en las propiedades del fideicomiso, pero ningún propietario puede quedarse con todo.
El Delaware Statutory Trust posee una o más propiedades de inversión. Un propietario existente de un edificio de apartamentos o una serie de centros de distribución de comercio electrónico puede haber establecido un DST, y un propietario como usted que está vendiendo puede cambiar su alquiler por acciones en el edificio de apartamentos administrado por un agente inmobiliario. empresa de gestión.
Kim explicó que si vende su casa de Oahu en lugar de reemplazarla con otra propiedad para cumplir con el requisito 1031, puede usar el dinero para comprar acciones en el Fideicomiso estatutario de Delaware y un interés en la casa (o cualquiera que sea el Fideicomiso) puede se hace la compra).
Realized, el administrador de riqueza de bienes raíces de inversión con sede en Austin, que trabaja con casi 50 “patrocinadores”, que son corporaciones que establecen y operan los fideicomisos estatutarios de Delaware, ha recibido más de $ 1.5 mil millones en sus propiedades de los vendedores de viviendas.
“Nuestro cliente típico tiene más de 55 años y está a punto de jubilarse”, dijo a MarketWatch Trey Robinson, director de marketing de Realized.
“Han construido su riqueza a través de la acumulación de propiedades de alquiler y propiedades de inversión y ahora quieren pasar de la acumulación a la distribución”, explicó. “O quieren salirse de la parte activa del propietario de sus responsabilidades, o quieren comenzar a cosechar la riqueza de la que quieren vivir”.
Cuando intercambia su casa por acciones en un fideicomiso estatutario de Delaware, no paga ninguna ganancia de capital sobre la ganancia de $600,000 que obtiene por la venta de la casa. per se, suponiendo que reinvierta los $1.2 millones (potenciales) en otra propiedad. De este dinero recibe ingresos (por ejemplo, alquiler) a través de intereses regulares.
“En este momento no tienes que pagar impuesto a las ganancias de capital. Y no tienes que administrar tu propiedad”, dijo Kim. Y podría ser una buena opción para aquellos que están jubilados y “cansados de ser propietarios y quieren vender”, agregó.
Pero considere cuidadosamente si esta estrategia funciona para usted. Si elige esta ruta, su dinero puede quedar congelado durante algunos años hasta que surja la oportunidad de vender. Los DST tienen largos períodos de espera, Realizado escribió en una entrada de blog. También puede ser extremadamente difícil salir temprano de la inversión.
No olvide las tarifas que se pueden asociar con un horario de verano. Y una nota de precaución: a veces, cuando una idea de inversión es difícil de comprender, puede contratar, y pagar, a alguien para que lo ayude.
Así que asegúrese de hacer su investigación a fondo y aún discuta esta opción con su asesor financiero o un abogado que pueda profundizar en los pros y los contras. No querrás involucrarte en algo solo para evadir impuestos y terminar en un atolladero más adelante en la vida.
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