ProPublica es una redacción de investigación ganadora del Premio Pulitzer. Matricularse en El boletín de la Gran Historia para recibir historias como esta en tu bandeja de entrada.
Un día de verano del año pasado, un grupo de ejecutivos de tecnología de bienes raíces se reunió en una sala de conferencias en Nashville para presumir de uno de los productos característicos de su empresa: un software que utiliza un algoritmo misterioso para ayudar a los propietarios a obtener las rentas más altas posibles para los inquilinos.
“Nunca antes habíamos visto estos números”, dijo Jay Parsons, vicepresidente de RealPage, mientras los asistentes a la convención deambulaban. Los alquileres de apartamentos se habían disparado recientemente hasta en un 14,5 por ciento, dijo en un video que promociona los servicios de la compañía. Dirigiéndose a su colega, Parsons preguntó: ¿Qué papel había jugado el software?
“Creo que lo está impulsando, honestamente”, respondió Andrew Bowen, otro ejecutivo de RealPage. “Como administradores de propiedades, muy pocos de nosotros estaríamos dispuestos a aumentar los alquileres en dos dígitos en un solo mes haciéndolo manualmente”.
Los comentarios de celebración fueron más que arrogancia. Durante años, RealPage ha vendido software que utiliza análisis de datos para sugerir precios diarios para unidades abiertas. Los administradores de propiedades de los Estados Unidos se han entusiasmado con la forma en que el algoritmo de la empresa aumenta las ganancias.
“La belleza de YieldStar es que te empuja a ir a lugares a los que no habrías ido si no lo estuvieras usando”, dijo Kortney Balas, directora de administración de ingresos de JVM Realty, refiriéndose al software de RealPage en un video testimonial en el sitio web de la empresa.
La empresa de administración de propiedades más grande del país, Greystar, descubrió que incluso en una recesión, sus edificios que usaban YieldStar “superaron a sus mercados en un 4.8 por ciento”, una prima significativa sobre los competidores, dijo RealPage en materiales en su sitio web. Greystar utiliza el software de RealPage para precio decenas de miles de apartamentos.
RealPage se convirtió en el proveedor dominante del país de este tipo de software de fijación de alquileres después de que los reguladores federales aprobaran una controvertida fusión en 2017, según descubrió una investigación de ProPublica, lo que amplió enormemente la influencia de la empresa sobre los precios de los apartamentos. La medida ayudó a la empresa con sede en Texas a aumentar la base de clientes de su gama de servicios de tecnología inmobiliaria más allá de los 31.700 clientes.
El impacto es marcado en algunos mercados.
ProPublica descubrió que en un vecindario de Seattle, el 70 por ciento de los apartamentos estaban supervisados por solo 10 administradores de propiedades, cada uno de los cuales usaba el software de fijación de precios vendido por RealPage.
Para llegar a un alquiler recomendado, el software implementa un algoritmo, un conjunto de reglas matemáticas, para analizar una gran cantidad de datos que RealPage recopila de los clientes, incluida información privada sobre lo que cobran los competidores cercanos.
Para los inquilinos, el sistema cambia la práctica de negociar con el personal de los edificios de apartamentos. RealPage desalienta la negociación con los inquilinos e incluso ha recomendado que los propietarios en algunos casos acepten una tasa de ocupación más baja para aumentar los alquileres y ganar más dinero.
Uno de los desarrolladores del algoritmo le dijo a ProPublica que los agentes de arrendamiento tenían “demasiada empatía” en comparación con los precios generados por computadora.
Los administradores de apartamentos pueden rechazar las sugerencias del software, pero se adoptan hasta el 90 por ciento, según ex empleados de RealPage.
El diseño del software y su creciente alcance han generado dudas entre los expertos en bienes raíces y legales sobre si RealPage ha creado un nuevo tipo de cartel que permite a los propietarios más grandes del país coordinar indirectamente los precios, lo que podría violar la ley federal.
Los expertos dicen que RealPage y sus clientes invitan al escrutinio de las autoridades antimonopolio por varias razones, incluido el uso de datos privados sobre lo que los competidores cobran en alquiler. En particular, la creación de RealPage de grupos de trabajo que se reúnen en privado e incluyen propietarios que de otro modo serían rivales podría ser una señal de alerta de una posible colusión, dijo un exfiscal federal.
Como mínimo, dijeron los críticos, el algoritmo del software puede estar inflando artificialmente los alquileres y sofocando la competencia.
“Las máquinas aprenden rápidamente que la única forma de ganar es empujar los precios por encima de los niveles competitivos”, dijo el profesor de derecho de la Universidad de Tennessee, Maurice Stucke, exfiscal de la división antimonopolio del Departamento de Justicia.
RealPage reconoció que introduce los datos internos de alquiler de sus clientes en su software de fijación de precios, lo que brinda a los propietarios una visión agregada y anónima de lo que cobran sus competidores cercanos.
Un representante de la compañía dijo en un correo electrónico que RealPage “utiliza datos de mercado agregados de una variedad de fuentes de manera legalmente compatible”.
La compañía señaló que los propietarios que utilizan a los empleados para establecer manualmente los precios “normalmente” realizan encuestas telefónicas para verificar los alquileres de los competidores, lo que, según la compañía, podría resultar en un comportamiento anticompetitivo.
“Las soluciones de gestión de ingresos de RealPage dan prioridad a la dinámica interna de oferta/demanda de una propiedad sobre factores externos como los alquileres de la competencia”. una declaración de la empresa dijo, “y por lo tanto ayudar a eliminar el riesgo de colusión que podría ocurrir con la fijación manual de precios”.
El comunicado dice que el software de RealPage también ayuda a evitar que las rentas alcancen niveles inasequibles porque detecta caídas en la demanda, como las que ocurren estacionalmente, y puede responder a ellas bajando las rentas.
RealPage no puso a Parsons, Bowen o al actual CEO de la compañía, Dana Jones, disponibles para entrevistas. Balas y un representante de Greystar se negaron a comentar sobre el registro de YieldStar. El Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, un grupo de la industria, también se negó a comentar.
Los defensores dicen que el software no está distorsionando el mercado. El CEO de RealPage les dijo a los inversionistas hace cinco años que la compañía no sería lo suficientemente grande como para dañar la competencia, incluso después de la fusión. El director ejecutivo de uno de los primeros usuarios de YieldStar, Ric Campo de Camden Property Trust, dijo a ProPublica que el mercado de departamentos en la ciudad natal de su empresa es tan grande y diverso que “sería difícil argumentar que hubo algún tipo de fijación de precios”.