Los propietarios de bienes raíces comerciales, corredores y propietarios han ganado colectivamente muchos cientos de miles de millones de dólares al año en los últimos años a medida que la economía avanzaba.
Ahora, están siendo golpeados por la crisis económica alimentada por una pandemia. Peor aún, su industria puede cambiar para siempre.
Para decir lo obvio, extraer renta de casi cualquier persona en este momento es problemático. Según el Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares, solo 69 por ciento de los hogares de EE. UU. habían pagado el alquiler antes del 5 de abril, en comparación con el 81 por ciento que había pagado antes del 5 de marzo y el 82 por ciento que lo hizo en el mismo momento del año pasado.
Esa estadística seguramente se verá peor para el 5 de mayo, dado el números crecientes de empleados despedidos y despedidos.
En el aspecto comercial, el problema está empezando a parecer tan grave. Además de las innumerables pequeñas empresas minoristas y de restaurantes que pueden verse obligadas a desocupar permanentemente sus espacios comerciales porque ya no pueden pagarlos, un número creciente de cadenas corporativas también está comenzando a demostrar que no están dispuestas o no pueden pagar su renta.
WeWork, por ejemplo, ha dejado de pagar el alquiler en algunas ubicaciones de EE. UU. Mientras intenta renegociar los arrendamientos, de acuerdo con el WSJ, incluso como la empresa colaboradora continúa cargando sus propios inquilinos
Grapas, Metro y empresa de colchones también han dejado de pagar el alquiler como una forma de fortalecer a los propietarios de edificios para que reduzcan el alquiler, las enmiendas de arrendamiento y otros cursos de acción diseñados para compensar las pérdidas en las que están incurriendo debido al coronavirus.
Ch, ch, ch, cambios
La pregunta que se planteó es qué sucede después. Si bien algunos pueden ver oportunidades en activos en dificultades, es muy posible que, en términos más generales, el mercado inmobiliario comercial nunca se vea igual.
Por un lado, mientras los pequeños minoristas y restaurantes se derriten, algunos de sus rivales en línea se están fortaleciendo. Amazon, a pesar de que no faltan mala publicidad, gana cuota de mercado por día. De hecho, esta semana, nuevamente navegó en territorio de billones de dólares.
El mercado de streetwear en línea StockX también está en auge, ya que informamos un hace algunas semanas. Como dijo su CEO, Scott Cutler, en ese momento: "Pensamos que siempre hemos sido un mercado de escasez, pero ahora no se puede entrar en una ubicación minorista real, por lo que viene a StockX".
El panorama puede cambiar particularmente rápido en mercados como San Francisco, Chicago, Boston y Nueva York, donde no solo hay una densidad de tiendas y restaurantes independientes, sino que los empleados de inicio y otros trabajadores de cuello blanco de repente están trabajando desde casa, y perfeccionando el arte de trabajo en equipo distribuido.
Considere a Nelson Chu, fundador y CEO de Cadence, una nueva plataforma de titularización de 17 personas en Nueva York. Después de asegurar recientemente $4 millones En cuanto a la financiación, Cadence firmó un contrato de arrendamiento el mes pasado con un propietario que acordó comenzar a cobrar el equipo solo cuando pueda mudarse a sus nuevas excavaciones en la zona residencial.
Es un buen negocio para Cadence, que no tiene que preocuparse por pagar por los pies cuadrados que no puede usar. Sin embargo, Chu señala que ser forzado a trabajar de forma remota mientras tanto le ha abierto los ojos a la posibilidad de incorporar más trabajo remoto en los procesos de la startup, especialmente gracias a herramientas como Slack, Google Sheets y Zoom.
"Siempre se pregunta si el trabajo remoto afectará la continuidad del negocio", dice Chu. "Pero ahora que nos vemos obligados a hacerlo, no hemos omitido el ritmo. Podría haber algo que decir para tener menos espacio de oficina y permitir que las personas que viajan fuera del estado no tengan que estar en la oficina todos los días. En todo caso, esto ahora nos da la opción de considerar tomar menos espacio ”en el futuro.
Es fácil imaginar que otros fundadores y equipos de gestión están llegando a la misma conclusión. La posibilidad ciertamente no se pierde en las empresas inmobiliarias.
Cuidar de los negocios
"El trabajo remoto es algo en lo que estamos pensando mucho en este momento", dice Colin Yasukochi, director de investigación y análisis del gigante de servicios inmobiliarios comerciales CBRE. "La gente en este momento se ve obligada a hacerlo", pero "creo que algunos inevitablemente se quedarán" trabajando remotamente, dice. "Se desconoce la cuestión de cuántos y por cuánto tiempo".
Ciertamente, no es la tendencia que CBRE u otros en el mundo inmobiliario esperaban este año. Un Informe de "perspectiva" en 2020 publicado por CBRE en noviembre pasado sonaba comprensiblemente rosado. "Salvo cualquier riesgo imprevisto", dijo en ese momento, "la actividad económica resistente, los fundamentos sólidos de la propiedad, las bajas tasas de interés y el atractivo relativo de los bienes raíces como una clase de activos" se encontraban entre los principales factores que respaldaron su predicción de que este año Ser un "muy buen año" para el sector inmobiliario comercial.
En los meses siguientes, por supuesto, ese riesgo imprevisto ha provocado paradas que han llevado a despidos en casi todos los sectores de la economía. También, por la naturaleza misma de ser un contagio viral, ha hecho muy probable que incluso cuando a las personas se les permite volver a ocupar espacios comerciales, estarán menos entusiasmados con los espacios de trabajo densos. Esto es doblemente cierto si saben que pueden hacer su trabajo fuera de la oficina.
Bien podría conducir a una menor demanda de espacio para oficinas más adelante. También podría significar la misma cantidad de espacio, o tal vez incluso más, con diseños de oficina reconfigurados. Nadie lo sabe aún, incluidos los corredores de bienes raíces comerciales.
Mark George, un corredor con base en San José, California, de la compañía de bienes raíces comerciales Cresa, actualmente trabaja desde su casa, donde comparte una oficina con su esposa, que también trabaja remotamente por primera vez. Es agradable estar en casa con sus hijos, dice George, pero estar encerrado en la casa hace que sea más difícil conocer los cambios de la industria, en particular en su industria.
Los corredores están "algo aislados", dice. "La actividad de turismo se ha secado porque no podemos mostrar el espacio. El ayuntamiento está cerrado en todos los municipios, por lo que no puede obtener permisos. La industria está realmente cerrada ”.
George dijo que "los acuerdos que estaban en la línea de meta probablemente se firmaron" antes de que el coronavirus realmente se afianzara en los Estados Unidos. Cada trato que he visto se ha puesto en hielo. Todos están en un patrón de espera ".
Brandon Leitner, un colega de George de Cresa en San Francisco, se hace eco del sentimiento y dice que "las cosas no se mueven rápido". Aún así, Leitner espera que la empresa, que maneja clientes tan grandes como Twitter hasta la Serie A e incluso compañías en etapa inicial, vea un diluvio de actividad una vez que se levante el mandato actual de permanecer en el lugar de la ciudad y los corredores puedan comenzar a mostrar las propiedades de las compañías nuevamente .
Específicamente, Leitner espera que el mercado baje "al menos 10% y probablemente 20% a 30%" desde que los espacios comerciales en San Francisco han costado en varios años, que es de $ 88 por pie cuadrado, según CBRE. Él espera que 2 millones de pies cuadrados entren al mercado en la ciudad, espacio que las compañías "quieren sacar de sus libros".
Eso es mucho, particularmente dado que ya hay alrededor de 3.2 millones de pies cuadrados de espacio comercial disponible, según Yasukochi de CBRE, quien dice que una "buena cantidad" salió al mercado solo en los últimos seis meses.
Di que no es así
Los propietarios, por su parte, están "vacilantes en este momento para poner un nuevo número en el mercado", dice Leitner, por lo que es probable que "hagan tantas concesiones como puedan" para conservar y atraer nuevos inquilinos.
Eventualmente, sin embargo, pueden no tener otra opción. Solo hay mucho que pueden hacer, y por lo general tienen deudas con las que lidiar, lo que significa que dependerán de sus relaciones con los prestamistas.
George, el corredor con sede en San José, cree que los prestamistas estarán dispuestos a ayudar para preservar sus propias inversiones.
La Reserva Federal también puede dar a los bancos la posibilidad de diferir los pagos de la hipoteca, lo que facilitará a los propietarios posponer el cobro de la renta.
Queda por ver si eso será suficiente para recuperar los bienes raíces comerciales después de Covid-19.
"Esta [pandemia] es algo que nunca antes habíamos experimentado", señala Yasukochi. Él dice que los economistas de CBRE estiman que los próximos dos trimestres serán "muy difíciles". Al mismo tiempo, dice, el mercado "podría ver un repunte sustancial" en el cuarto trimestre. "Realmente depende de si la demanda se recupera y de si los planes de expansión se suspenderán o se dejarán de lado".
Por ahora, él elige permanecer optimista, particularmente sobre su base de operaciones en San Francisco. "Se siente como si las cosas salieran mal realmente rápido en el Área de la Bahía", dice Yasukochi. "Pero, por lo general, también vuelven muy rápido".
Muchos jugadores de la industria cuentan con ello.