La prisa del gobierno federal para apoyar a los propietarios de viviendas a raíz de la pandemia de coronavirus debería ayudar a muchos estadounidenses a evitar la ejecución hipotecaria, pero podría tener consecuencias negativas para la industria hipotecaria.
Si el gobierno interviene para ayudar a la industria podría determinar si las compañías hipotecarias permanecen en el negocio y si los prestatarios enfrentan aún más dificultades financieras.
El proyecto de ley de estímulo de la Ley CARES de $ 2.2 billones que el presidente Donald Trump promulgó el mes pasado incluía una disposición que garantizaba que cualquier propietario con una hipoteca respaldada por el gobierno federal podría dejar de hacer pagos hipotecarios por hasta un año si enfrenta dificultades financieras debido al COVID-19 brote.
Antes de que el paquete de estímulo garantizara esto, la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano ya habían dado instrucciones a los administradores hipotecarios para que permitieran a los prestatarios con hipotecas respaldadas por Fannie Mae, Freddie Mac y la Administración Federal de la Vivienda que pusieran sus préstamos a prueba. suspender temporalmente los pagos.
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“El gobierno básicamente ha implementado un programa que permite a los prestatarios no pagar, pero no ha hecho nada para respaldar a los administradores que van a necesitar ese efectivo para hacer los pagos”.
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Los propietarios de viviendas han aprovechado rápidamente la capacidad de obtener un aplazamiento de los pagos de sus préstamos. Las solicitudes de indulgencia crecieron un 1,896% solo entre el 16 y el 30 de marzo, según un informe reciente de la Mortgage Bankers Association, un grupo comercial que representa a la industria hipotecaria.
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En total, la participación de los préstamos en la indulgencia creció del 0.25% al 2.66% durante el mes de marzo, informó la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Las protecciones extendidas por el paquete de estímulo se aplican a la mayoría de los propietarios con hipotecas en todo el país. Entonces, con millones de personas sin trabajo o con menos ingresos como resultado de la pandemia de coronavirus, los administradores esperan ver que muchos más prestatarios soliciten indulgencia en las próximas semanas.
Pero como miles de propietarios de viviendas en todo el país renuncian a los pagos de la hipoteca durante un año, los administradores aún están enganchados con sus inversores. “Lo que la mayoría de los consumidores no entienden es que incluso cuando dejan de hacer sus pagos de la hipoteca, los administradores están obligados por contrato a continuar haciendo esos pagos en su nombre a quien sea que tenga la nota de la hipoteca”, dijo Rick Sharga, veterano y fundador de la industria hipotecaria. de CJ Patrick Company, una empresa de consultoría inmobiliaria.
“El gobierno básicamente ha implementado un programa que permite a los prestatarios no pagar, pero no ha hecho nada para respaldar a los administradores que van a necesitar ese efectivo para hacer los pagos”, dijo Sharga.
Los no bancos juegan un papel más importante en la industria hipotecaria hoy
La situación de tolerancia es aún más preocupante para las empresas hipotecarias no bancarias. A raíz de la Gran Recesión, los prestamistas hipotecarios no bancarios como Quicken Loans, Freedom Mortgage y Mr. Cooper
COOPERATIVA,
han crecido significativamente
Los prestamistas no bancarios representaron casi dos tercios de todas las hipotecas nuevas a mayo de 2019, según datos del Instituto Urbano, un grupo de investigación de políticas de centro izquierda. En 2013, comparativamente, hicieron menos del 40% de todos los préstamos.
Estas compañías juegan un papel particularmente importante cuando se trata de préstamos respaldados por la FHA, el Departamento de Asuntos de Veteranos y el Departamento de Agricultura. Los prestamistas no bancarios representan el 86% de este mercado. Es más probable que estos préstamos sean para compradores de vivienda por primera vez y hogares negros y latinos, en comparación con los préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac.
Si bien las empresas no bancarias están sujetas a muchas de las mismas regulaciones que los bancos, no necesitan someterse a la misma cantidad de pruebas de estrés o mantener la misma cantidad de capital disponible. Y el hecho de que estas empresas no tengan depósitos a los que recurrir para continuar haciendo pagos a los inversores significa que están en una situación particular como resultado del aumento de la tolerancia.
“No hay forma de que alguien pueda tener suficiente capital reservado para manejar el tipo de pagos que los administradores podrían tener que hacer”, dijo Sharga.
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Los reguladores tienen una respuesta mixta a la crisis de efectivo de la industria hipotecaria
Si bien la Reserva Federal ha intervenido para comprar valores respaldados por hipotecas para estabilizar las tasas de interés en la industria hipotecaria, el gobierno federal aún no ha brindado apoyo específicamente a los administradores hipotecarios para que puedan continuar haciendo pagos de préstamos.
Una coalición de grupos de comercio de viviendas, incluida la Asociación de Banqueros Hipotecarios, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, ha pedido a los reguladores financieros
“Si bien algunos administradores no necesitarán asistencia, muchos otros requerirán apoyo temporal para entregar la tolerancia a la escala y por la duración requerida”, escribió la coalición en un comunicado conjunto.
Los legisladores han apoyado esta posición. Un grupo bipartidista de senadores. autor de una carta al secretario del Tesoro, Steven Mnuchin, diciendo que “se requieren medidas urgentes para evitar una presión crítica sobre la liquidez para ciertos administradores de hipotecas de viviendas”. Los senadores pidieron al Comité de Supervisión de Estabilidad Financiera que creara las instalaciones para los administradores.
Y el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo que la Fed estaba “observando cuidadosamente” la situación con los administradores hipotecarios luego de un discurso en la Brookings Institution.
Pero no todos los reguladores han apoyado esta noción. El director de la FHFA, Mark Calabria, minimizó la situación. “Creo que la frustración aquí es simplemente una tergiversación”, dijo Calabria. le dijo a The Wall Street Journal a principios de esta semana. En una entrevista separada con la publicación de la industria HousingWire, Dijo que el estrés que experimentaban los servidores no era sistémico.
Calabria indicó que Fannie Mae
FNMA
y Freddie Mac
FMCC
no extendería la liquidez a los administradores en dificultades, pero dijo que los gigantes de la vivienda podrían transferir el servicio de las empresas en dificultades. (La FHFA no devolvió una solicitud de comentarios).
Sin embargo, no está claro si las compañías estarían dispuestas a tomar esos préstamos. “Esos son exactamente el tipo de préstamos como administrador que no necesariamente desea en sus libros”, dijo Sharga.
Pero los expertos de la industria dijeron que retrasar la ayuda a los administradores podría exacerbar los problemas en el mercado hipotecario. “Sabemos, dado el ritmo al que se deteriora el mercado laboral y el volumen que llega a los servidores, que habrá una necesidad en el futuro, y esperar demasiado para hacer ese anuncio pone un estrés innecesario en el sistema”, dijo Mike Fratantoni. , economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
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Sabemos que, dado el ritmo al que se deteriora el mercado laboral y el volumen que llega a los servidores, habrá una necesidad en el futuro, y esperar demasiado para hacer ese anuncio ejerce una presión innecesaria sobre el sistema.
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Los problemas en la industria hipotecaria podrían dañar a los prestatarios
Los expertos en vivienda advirtieron que no solo las propias compañías hipotecarias enfrentarán dificultades debido al colapso de la industria de servicios, sino que los prestatarios también podrían verse atrapados en la mezcla.
En cuestión de semanas, Estados Unidos podría ver a los administradores “quedarse sin efectivo y, básicamente, quedar insolventes”, dijo Karan Kaul, investigador asociado del Urban Institute. Si un administrador dejara de funcionar, los préstamos de los prestatarios serían transferidos a otra compañía.
Pero el proceso de transferencia de préstamos lleva mucho tiempo y puede ser complicado. Una situación similar se desarrolló cuando muchas empresas cerraron durante la crisis de ejecución hipotecaria que precedió a la última recesión.
“A millones y millones de prestatarios se les transfirieron sus préstamos de un administrador a otro, y muchas veces en la transferencia se perdió parte de la documentación o los datos no se almacenaron en el mismo formato”, dijo Kaul.
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Si bien la industria ha mejorado el proceso de transferencia de préstamos entre administradores, la escala a la que esto podría suceder en las próximas semanas probablemente impactará a los prestatarios. “Sin duda algunas transferencias de servicio van a suceder”, dijo Fratantoni. “Ha habido muchos esfuerzos para hacerlo más eficiente, va a ser perjudicial”.
Los prestatarios en medio de la solicitud de indulgencia pueden necesitar comenzar desde cero. Otros prestatarios pueden enfrentar confusión sobre dónde enviar los pagos. En el peor de los casos, las personas podrían ver a los administradores informar erróneamente que estaban en mora en su hipoteca cuando se les otorgó la indulgencia, poniendo a esos propietarios en riesgo de ejecución hipotecaria.
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Los prestatarios que soliciten la indulgencia podrían comenzar desde cero si su préstamo se transfiere a un nuevo administrador hipotecario.
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La situación tampoco beneficiaría a los prestatarios que enfrentan dificultades financieras. “Existe la idea errónea de que un prestatario obtiene un mejor servicio de un administrador más grande que un administrador más pequeño”, dijo Sharga.
Los grandes administradores pueden ser más eficientes, pero los más pequeños tienden a ser más prácticos con los prestatarios en apuros, argumentó Sharga.
Los problemas en el servicio podrían dificultar la obtención de una hipoteca en el futuro
Mientras que algunos administradores de hipotecas son firmas independientes, en la mayoría de los casos las compañías que prestan servicios hipotecarios también originan préstamos para la vivienda.
Como resultado, si estas compañías cierran debido a la crisis del coronavirus, los estadounidenses podrían tener menos opciones de dónde obtener una hipoteca en el futuro. “Y eso también afecta la recuperación final, incluso después de que el virus haya sido contenido”, dijo Kaul.
Además, los efectos de la situación en el sector de servicios no serán experimentados igualmente por todos los compradores de viviendas. Debido a que los administradores no bancarios en riesgo de cerrar sus negocios tienen más probabilidades de servir a las personas en el mercado de préstamos de la FHA y otros préstamos asegurados por el gobierno, los compradores de vivienda por primera vez y las personas de color tienen más probabilidades de tener problemas para obtener préstamos como resultado.