Muchos inversores inmobiliarios han oído hablar del intercambio 1031, una técnica en la que las propiedades mantenidas para inversión se intercambian por propiedades "similares", lo que difiere los impuestos sobre las ganancias del capital hasta un año fiscal posterior. Si bien a los inversores les gusta poder diferir los impuestos hasta un año posterior, muchos se quejan de que les gustaría eliminar por completo los impuestos sobre las ganancias de capital. Otra queja importante de 1031'ers es que el producto de la transacción debe utilizarse para adquirir de inmediato una propiedad de reemplazo. Si no se encuentra una propiedad adecuada, el acuerdo completo falla y deja al inversor cargado con una gran factura de impuestos. No es genial La solución: una técnica alternativa, llamada intercambio 351. Este método permite tanto el aplazamiento de impuestos como la flexibilidad para utilizar los ingresos de la transacción según lo considere conveniente el inversor.
Así es como funciona: el intercambio 351 permite al inversor diferir, y tal vez eliminar, la responsabilidad de las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles al intercambiar el título de la propiedad por acciones en una corporación c creada específicamente para adquirir bienes inmuebles con fines de reventa . No se reconocen impuestos sobre las ganancias de capital cuando los bienes inmuebles pasan al c-corp y el c-corp paga ingresos ordinarios, no ganancias de capital, impuestos cuando la propiedad finalmente se vende. Además, los ingresos de la venta no necesariamente tienen que reinvertirse en más bienes inmuebles. A diferencia de un intercambio 1031, el efectivo resultante cuando el c-corp finalmente vende el inmueble puede gastarse en cualquier cosa que pueda clasificarse como "ordinaria y necesaria" para la operación de un negocio inmobiliario. Buen truco, ¿eh? Echemos un vistazo debajo del capó.
He aquí por qué funciona: la propiedad puede pasar del inversionista libre de impuestos sobre las ganancias de capital debido a la Sección 351 del Código de Rentas Internas. Establece que "No se reconocerá ninguna ganancia o pérdida si una o más personas transfieren la propiedad a una corporación únicamente a cambio de acciones de dicha corporación e inmediatamente después del intercambio, dicha persona o personas tienen el control (al menos 80% de propiedad) de la corporación ".
La explicación de cómo y por qué, el c-corp puede vender la propiedad libre de impuestos sobre las ganancias de capital es un poco más complicada. En general, tendrá una ganancia o pérdida de capital si vende o intercambia un activo de capital. Casi todo lo que posee y utiliza para fines personales o inversión es un activo de capital, excepto que la propiedad mantenida principalmente para reventa no se considera un activo de capital. La Publicación 538 del IRS nos dice que "Las acciones en el comercio, el inventario y otras propiedades que tiene principalmente para la venta en su comercio o negocio no son activos de capital". El c-corp que usará para disponer de la propiedad en un intercambio 351, fue creado especialmente con el propósito de comprar bienes inmuebles para reventa, lo que significa que la propiedad se trata como un inventario en lugar de un activo de capital. Una buena comprensión de este concepto de inventario v. Activo de capital es clave para apreciar el beneficio del intercambio 351. Aquí hay unos ejemplos:
• Edificio de apartamentos. alquilado por ingresos- activo de capital
• Viviendas propiedad de un constructor para la venta al público – Inventario
• Mercadería mantenida por un minorista para reventa eventual- Inventario
• Casa propiedad de una aleta para rehabilitación y reventa- Capital Asset
• Edificio de oficinas. propiedad de un médico para albergar su práctica- Capital Asset
¿Qué pasa con los impuestos sobre la venta de inventario? Me alegra que lo hayas preguntado. A diferencia de las personas que generalmente reciben ingresos, pagan impuestos y luego pagan los gastos de la diferencia; una corporación gana ingresos, deduce gastos y paga impuestos sobre lo que queda. El nombre del juego es tener tan poco como sea posible. El c-corp tiene el beneficio de varios métodos bien conocidos y perfectamente legales para manejar gastos que no están disponibles para individuos u otros tipos de entidades comerciales. Estos incluyen cosas como planes de beneficios / compensación para empleados (donde usted es el empleado, por supuesto), vehículos y seguro de salud, planes de jubilación, alquiler de espacio de oficina más los gastos que lo acompañan, como servicios públicos y suministros, y por supuesto, comprar más bienes. patrimonio (para reventa), que también se clasificará como inventario, no como un activo de capital
¿No están las corporaciones C sujetas a doble imposición? Ahí está el problema … o eso parece. El tema de la doble imposición es visto por muchos planificadores y asesores como el principal inconveniente con el uso del c-corp. La doble imposición entra en juego cuando las ganancias después de impuestos de una Corporación C se distribuyen a los accionistas como dividendos no deducibles. Si bien esta es una preocupación válida en teoría, en la práctica, realmente no debería molestar a la mayoría de las pequeñas empresas con ganancias inferiores a $ 5 millones debido a las muchas formas deducibles de sacar dinero de un c-corp y evitar la doble imposición, como:
• Planes de compensación para empleados
• Pagos de intereses (incluidos los préstamos que podría hacer a su entidad)
• Pagos de arrendamiento (incluye vehículos, equipos, aviones y bienes raíces)
• Planes de jubilación (para usted y su familia)
• Planes de beneficios (incluido el seguro de vida y salud)
• Reembolsos no sujetos a impuestos para los fondos personales que gastó en nombre de su corporación C.
Sin embargo, no todo está al alza. Probablemente ya estés diciendo: "¿Cuál es el problema?" El problema es que el intercambio 351 no es adecuado para todos. Muchos de nosotros creemos que las inversiones inmobiliarias son compromisos a largo plazo, como un matrimonio, a diferencia de las transacciones en el mercado de valores que tienden a ser de corta duración, como llevarse a casa a alguien que acaba de conocer en un club nocturno (emocionante pero a menudo arriesgado y generalmente de corta duración). Si caes en la categoría a largo plazo, es probable que estés buscando intercambiar bienes raíces en lugar de retirar dinero. En este caso, un intercambio 1031 podría ser más su sabor. El otro problema es el costo y el proceso algo complejo de iniciar y mantener la corporación.
Si bien el costo y el procedimiento para configurar un c-corp no son tan onerosos, hay un poco de formalidad. Establecer un c-corp requerirá la presentación de ciertos documentos con el Estado y el cumplimiento de algunas legalidades. Habrá honorarios de abogados involucrados en despegarlo, así como honorarios anuales para mantener el cumplimiento. Debido al costo, el intercambio 351 es probablemente mejor para los inversores inmobiliarios más grandes en lugar del tipo que alquila un par de casas.
Sinopsis final Al final, el intercambio 351 podría ser una gran opción para los inversores que buscan retirar dinero y utilizar los ingresos para algo más que comprar inmediatamente otra propiedad. Pero no confíes en mi palabra. Todos los magnates de bienes raíces, y los magnates a ser, deben consultar con un abogado de bienes raíces / fiscal competente antes de comprometerse con cualquier transacción.