Los compradores de viviendas están buscando formas de reducir sus tasas hipotecarias. Como resultado, una táctica de venta de casas que alguna vez fue popular está regresando. Se llama recompra temporal y prevalecía cuando las tasas hipotecarias se disparaban a fines de la década de 1970 y principios de la de 1980.
La reanudación de las recompras temporales es oportuna con las tasas hipotecarias en máximos de dos décadas y es probable que la Reserva Federal suba el piso las tasas hipotecarias dos veces más este año. Menos personas están comprando casas porque el aumento de las tasas de interés hace que la propiedad de una vivienda sea inasequible. En algunos mercados, el poder de negociación incluso se está desplazando de los vendedores a los compradores.
En estas condiciones, cuando las tasas de interés están subiendo y los vendedores de casas luchan por atraer a los compradores, las recompras temporales pueden prosperar. Es hora de desempolvarlos y usarlos.
¿Cómo se compra una tasa de hipoteca?
Una recompra temporal reduce los pagos mensuales del comprador de vivienda durante el primer año o, a veces, durante los primeros dos o tres años. En lugar de hacer pagos mensuales completos de la hipoteca por adelantado, el comprador de vivienda paga cuotas con descuento durante un año o más.
Esto se logra subsidiando la tasa de interés que paga el prestatario. Por ejemplo, suponga que un comprador obtiene una hipoteca a una tasa de interés del 7% con un plazo de amortización de un año. Debido a la recompra, los pagos mensuales se basan en una tasa de interés del 6 % durante el primer año y aumentan al 7 % a partir de entonces.
En este ejemplo hipotético, si el prestatario recibió una hipoteca de $300,000, los pagos de capital e intereses del comprador serían de $1,799 por mes en el año uno, antes de aumentar a $1,996 en los años dos a 30 por mes, los prestatarios obtienen alrededor de $197 por mes en intereses por la primer año, por un total de $2,367.
Tradicionalmente, la ma yoría de las recompras temporales por parte de los constructores de viviendas y los vendedores de viviendas se pagan como un costo de cierre que equivale a los ahorros en intereses del comprador. En el ejemplo anterior, el comprador ahorra $2367 y el vendedor deposita esa cantidad en una cuenta de custodia al cierre. El administrador del préstamo deduce de la cuenta cada mes para compensar la diferencia entre el pago total del préstamo y la factura con descuento que paga el propietario.
El giro en estos días es que algunos prestamistas ofrecen recompras temporales para competir por el negocio cuando hay menos hipotecas para escribir. Al comparar prestamistas, esta es una característica a la que vale la pena prestar atención.
¿Qué obtiene el comprador de ello?
“Las recompras eran rutinarias cuando entré en bienes raíces en 1978”, dice Lou Barnes, oficial principal de préstamos en Cherry Creek Mortgage en Boulder, Colorado. Las tasas hipotecarias estaban aumentando rápidamente en ese entonces, como lo están haciendo ahora, y las recompras deberían ayudar al comprador a hacer la transición de una tasa de interés más baja o un alquiler más barato, dice Barnes.
Hoy en día, las recompras temporales son atractivas para los compradores de vivienda por primera vez que se sorprendieron por la tasa de aumento de las tasas hipotecarias y están utilizando sus ahorros para pagar el pago inicial y los costos de cierre. La reducción de pago temporal permite a los prestatarios recargar sus ahorros o gastar el dinero en mejoras para el hogar.
“Usted sabe cómo es comprar una casa: es posible que desee comprar alfombras nuevas y electrodomésticos nuevos, lo que sea necesario para convertirlo en su hogar”, dijo Bill Banfield, vicepresidente ejecutivo de mercados de capital de Rocket Mortgage.
Rocket está pagando recompras de un año hasta fines de 2022, dice Banfield, con un producto que la compañía llama Inflation Buster. New American Funding también ofrece recompras pagadas por el prestamista, dijo por correo electrónico Ben Lane, director general editorial de New American. Y otros prestamistas han comenzado recientemente a comercializar recompras pagadas por el vendedor.
Las recompras pueden durar más de un año, lo que permite a los prestatarios ampliar sus ahorros:
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Una reducción de 2-1 reduce la tasa de interés en dos puntos porcentuales en el año uno, en un punto porcentual en el año dos, antes de aumentar a la tasa de interés total a partir de entonces.
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Una compra 3-2-1 dura tres años, con la tasa de interés reducida en tres puntos porcentuales en el primer año, dos puntos porcentuales en el segundo año y un punto porcentual en el tercer año.
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Una reducción de 1-1-1 reduce la tasa en un punto porcentual durante tres años.
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¿Qué gana el vendedor con esto?
Las recompras temporales son “más viejas que los pantalones acampanados”, dice Banfield, y hay señales de que están volviendo a estar de moda a medida que la mojo de la negociación pasa de los vendedores a los compradores. Este es el motivo: las reducciones son una forma comprobada de atraer a compradores reacios.
Un vendedor puede ofrecer una recompra en lugar de bajar el precio. Esto permite que el vendedor se jacte de obtener el precio que desea mientras que el comprador ahorra dinero.
Por ejemplo, digamos que el comprador y el vendedor tienen una diferencia de $7,000 después de días de regateo. Una recompra temporal resuelve el impasse:
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El comprador paga el precio que ambas partes acuerdan: $7,000 más de lo que el comprador está dispuesto a pagar.
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Como compromiso, el vendedor paga una compra de 2:1 en la hipoteca de $300,000 del comprador a una tasa de interés del 7%. La reducción de 2-1 le ahorra al comprador $6,992 durante los dos primeros años del préstamo. Esos $6,992 provienen de las ganancias del vendedor al momento del cierre, que es una caída de precio pero invisible para los vecinos.
negociación de una compra
Ambas partes pueden proponer una recompra. El vendedor puede ofrecer uno de manera proactiva como táctica competitiva. El comprador puede solicitar uno como concesión del vendedor.
El prestamista debe calificar al prestatario a la tasa de interés total, lo que requiere que el prestamista determine que el prestatario puede pagar el préstamo después de que expiren los recortes de tasas.
Compañías hipotecarias patrocinadas por el gobierno Fannie Mae FNMA,
y Freddie MacFMCC,
Imponer restricciones a las concesiones de los vendedores, incluidas las recompras temporales. Los límites varían según el monto del depósito.
Fannie y Freddie también limitan las recompras temporales a un máximo de tres años. Y para amortiguar el shock de pago, la tasa de interés efectiva solo puede aumentar un punto porcentual cada año. Entonces, la tasa de interés efectiva del prestatario no puede pasar del 5% al 7%; tendría que pasar del 5% al 6% durante un año antes de establecerse en el 7%.
En qué se diferencian las recompras de las ARM
Una recompra temporal es similar a una hipoteca de tasa ajustable porque el prestatario inicialmente hace pagos a una tasa y luego hace pagos a una tasa diferente. Pero una recompra no es un ARM.
Una diferencia clave es lo que sucede con las tasas de interés. Con una ARM, la tasa de interés y los pagos mensuales pueden cambiar periódicamente durante la vigencia del préstamo. En una recompra, la tasa de interés nunca cambia. En cambio, el vendedor (o, a veces, el prestamista) paga una parte de los pagos de intereses del prestatario durante el primer año, dos o tres, pero la tasa de interés subyacente sigue siendo la misma.
Un argumento a favor de las ARM es que duran más y pueden generar mayores ahorros durante al menos los primeros cinco años, dice Carolyn Morganbesser, vicepresidenta asociada de originación de hipotecas en Affinity Federal Credit Union en Nueva Jersey.
“El ARM te llevará a tu casa; le dará el pago más bajo posible en el momento dado”, dice Morganbesser.
Si bien eso puede ser cierto, una desventaja de los ARM es que un vendedor no puede ofrecerlos como una concesión. Morganbesser dice que esta objeción actualmente es irrelevante en su espacio porque todavía es un mercado de vendedores fuerte y los vendedores tienen pocos incentivos para hacer concesiones.
Pero en algunos lugares de la costa este, los vendedores ya están compitiendo por un grupo cada vez menor de compradores dispuestos. En estos mercados, donde los compradores tienen libertad de elección, los vendedores pueden estar inclinados a ofrecer recompras.
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En qué se diferencian las reducciones de los puntos de reembolso
Pagar puntos de descuento es una forma de reducir permanentemente la tasa de interés y por lo tanto los pagos mensuales. Los vendedores pueden pagar puntos de descuento como incentivo para vender. Pero con puntos de descuento:
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Los ahorros mensuales son menores. Pagar un punto de descuento, equivalente al 1% del monto del préstamo, generalmente reduce la tasa de interés en aproximadamente un cuarto de punto porcentual.
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Si bien los ahorros mensuales no son mucho de lo que presumir, los ahorros acumulados durante varios años pueden ser significativos.
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Por lo general, se necesitan seis o siete años de pagos regulares para que los ahorros acumulados superen el costo inicial.
“Si vende o refeja antes de esos seis años, está dejando dinero sobre la mesa”, escribió Barnes en un correo electrónico.
Por el contrario, los ahorros del comprador de una recompra temporal es igual al costo de adquisición del vendedor en uno a tres años.
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Un bienvenido regreso a la normalidad
El resurgimiento inminente de las recompras temporales es un presagio de un mercado inmobiliario más tradicional, en el que los vendedores y sus agentes inmobiliarios ya no buscarán una docena de ofertas desesperadas por cada casa.
“Hay un intento de vender propiedades donde esta estructuración y financiación creativas podrían entrar en juego”, dice Michael Kelczewski, agente inmobiliario de Kurfiss Sotheby’s International Realty en Wilmington, Delaware. “O, ya sabes, simplemente haciendo las mejores prácticas como realizar una jornada de puertas abiertas, un agente de bienes raíces, llamar a los agentes, enviar correos electrónicos, enviar postales, todas esas cosas del vendedor para vender esas propiedades”.
Holden Lewis escribe para NerdWallet. Correo electrónico: [email protected]. Twitter: @HoldenL.