Estoy basado en California. Mi esposo y yo somos dueños de una casa de 1,800 pies cuadrados que compramos en 2019 por $1.5 millones. Tenemos entre un 40% y un 50% de capital en la propiedad debido a un gran pago inicial.
Vivimos a cinco minutos de nuestros suegros, quienes tienen una casa más grande (alrededor de 2,250 pies cuadrados) que compraron en 1991 por $450,000. Le quedan siete años de hipoteca. Tienen más de 70 años y se reducirán en los próximos ocho a 12 años.
Nuestra esperanza es “intercambiar” casas con ellos. Estaremos buscando más espacio aproximadamente al mismo tiempo que van a necesitar un lote más pequeño de un solo nivel. ¿Cuál es la mejor manera de arreglar esto con implicaciones fiscales mínimas?
atentamente,
Dulce al intercambiar
The Big Move es una columna de MarketWatch que profundiza en los entresijos de los bienes raíces, desde la búsqueda de su nueva casa hasta la solicitud de una hipoteca.
¿Tiene alguna pregunta sobre la compra o venta de una casa? ¿Quieres saber cuál debe ser tu próximo paso? Envíe un correo electrónico a Jacob Passy a TheBigMove@Heaven32.
Estimado intercambio,
Ojalá más personas pudieran encontrarse en escenarios en los que el trueque o permuta de vivienda fuera factible. En el apogeo de la Gran Recesión, la gente a menudo preguntaba si podía intercambiar casas con alguien. En aquel entonces, muchos propietarios encontraron sus casas sumergidas, más debido a su prestamista hipotecario que al valor de la propiedad. Esto dificultó la mudanza porque simplemente vender la casa no pagaría la hipoteca de estos propietarios.
Muchas personas estaban tratando de encontrar personas dispuestas a intercambiar casas, para que pudieran hacer negocios entre ellos para facilitar un poco la compra y venta. Es probable que la estrategia recupere popularidad. Algunas compañías de iBuying tienen programas en los que puede venderles su casa y luego comprar una de las casas que venden, lo que promete hacer que el proceso sea más económico y flexible.
De hecho, muchos propietarios hoy en día preferirían vender y mudarse si fuera tan fácil. Pero debido a que hay tan pocas casas en el mercado, son reacios a hacerlo. Yo mismo tengo amigos que vendieron sus casas a medida que sus familias crecían, pero básicamente se vieron obligados a alqui lar porque no pudieron encontrar una casa asequible para la venta.
El intercambio de casas tiene otros beneficios además de eliminar las conjeturas del proceso. No tienes que contratar agentes inmobiliarios y puedes ahorrarte comisiones. Y en tu caso, incluso podrías ahorrarte la inspección de la vivienda, siempre que estés bien informado sobre el estado de la casa de tus suegros. Así que no te culpo por soñar con esta posibilidad.
Suponiendo que sus suegros estén involucrados, y tenga cuidado al proponerles esta idea, debe contratar abogados y contadores que puedan guiarlo a través del proceso. Porque, como ya habrá adivinado, hay varias trampas fiscales que debe evitar.
Como vives en California, una de tus principales preocupaciones es, sin duda, la situación del impuesto sobre el patrimonio. Antes de febrero de 2021, el valor de tasación de una vivienda a efectos del impuesto sobre la propiedad podía pasar de padres a hijos cuando la vivienda se transfiriera entre los dos. En otras palabras, si un niño compró o heredó una casa de sus padres, podría mantener la base original del impuesto sobre la propiedad. Esto puede significar ahorros significativos ya que las casas generalmente se reevalúan entre propietarios. En el caso de una casa familiar que ha estado en la familia durante generaciones, es probable que el valor actual sea mucho, mucho más alto que cuando se compró por primera vez.
La Proposición 19 de California, que entró en vigor en febrero pasado, cambió eso. Si bien permitió a los propietarios de viviendas ancianos o discapacitados, o personas desplazadas por desastres naturales, transferir su valor fiscal existente a una nueva vivienda, incluso si era más costosa, limitó la capacidad de transferir dichos beneficios fiscales entre los miembros de la familia.
“Las reglas de la Prop. 19 establecen que usted puede traspasar una residencia principal a sus hijos, siempre y cuando haya sido la residencia principal de los padres antes y la residencia principal del niño a partir de entonces”, Yin Ho, socio con sede en California de real El bufete de abogados inmobiliario El bufete de abogados internacional Withers dijo MarketWatch en diciembre.
Usualmente esta transmisión ocurre por herencia, pero según la Oficina del Agrimensor del Condado de Santa Clara, esto también se aplica cuando un padre vende una casa a un hijo (y viceversa). Dado que las dos casas en cuestión aquí son residencias principales, debe tener en cuenta.
Sin embargo, no se limita a mantener la tasa impositiva actual de sus suegros. Más bien, un experto determina el valor actual. Si el valor en el momento de la transferencia es menos de $1 millón más que la tasación original, la vivienda conservará ese valor. Según su descripción, supongo que ese no es el caso.
“Según la Proposición 19, un tasador determina el valor actual de una vivienda para determinar si la persona a quien se transfirió debe pagar una tasa impositiva más alta.”
Entonces, para la casa de sus suegros, es probable que la propiedad se revalúe, pero puede excluir $ 1 millón del valor revaluado. La exclusión debe reclamarse en el momento de la compra o en el plazo de un año. según el Colegio de Abogados del Condado de San Joaquín.
Eso significa que si el nuevo valor de la casa es de $2 millones, su base impositiva sobre la propiedad después de la exclusión sería de $1 millón. Por lo tanto, debe tener esto en cuenta al abordar este intercambio, especialmente si no puede pagar los impuestos a la propiedad.
Además, se deben tener en cuenta los impuestos sobre las ganancias de capital y las donaciones. El Servicio de Impuestos Internos se interesará mucho en una situación como esta en la que se transfieren bienes raíces de alto valor dentro de la familia. En consecuencia, debe asegurarse de que todo se haga según las normas para evitar infringir la ley y ser acusado de intentar evadir el impuesto sobre las ganancias de capital.
Con eso en mente, cuando dices que quieres “intercambiar” casas, tienes que decidir si eso significa dárselas o venderlas. Y si los vende, recuerde que cualquier cantidad por debajo del valor justo de mercado puede considerarse un regalo. Si vende las casas por menos de su valor, debe informar la donación al IRS si la diferencia de valor es superior a $16,000. La exención de impuestos para los obsequios de por vida fue de $ 11,7 millones a partir de 2021. No pagaría impuestos sobre los obsequios hasta que se alcance esa cantidad.
No entiendo completamente su situación financiera o la de sus suegros, pero dado que está discutiendo una transferencia de bienes raíces multimillonaria, debe considerar las implicaciones fiscales de cualquier cosa que se entreguen, ya sea propiedad o dinero.
Como dije antes, contratar contadores y abogados es vital para garantizar que cualquier transferencia de propiedad se realice sin problemas. Con estos profesionales en el lugar, también reduce la probabilidad de herir sentimientos cuando los aspectos del trato se complican. Y recuerda que tus suegros pueden tener opiniones sobre lo que estás haciendo con la casa. Así que asegúrese de estar en la misma página con respecto a esto antes de continuar. No querrás que tu suegra se moleste por volver a pintar un mural querido o poner una alfombra en el piso de madera que ha estado conservando durante décadas.
Me doy cuenta de que tampoco planeas cambiar de casa en el corto plazo. Al final, es posible que descubras que seguir la ruta tradicional es mejor.
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