Los mercados han disminuido drásticamente en las últimas semanas gracias al brote mundial de coronavirus, y ahora la amenaza de una guerra de precios del petróleo tiene a los inversores aún más preocupados. Pero incluso con el espectro de una recesión cada vez mayor, es posible que los propietarios de viviendas no tengan que preocuparse demasiado por el valor de sus viviendas en línea con el mercado de valores, argumenta un informe reciente.
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Investigadores en First American Financial Services
FAF
una compañía de seguros de título, examinado recientemente cómo
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“El mercado inmobiliario puede ayudar a la economía a recuperarse de la próxima recesión, un papel que tradicionalmente ha desempeñado en recuperaciones económicas anteriores”.
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“Si bien la crisis de la vivienda todavía está fresca en la mente de muchos, y fue el catalizador de la Gran Recesión, el mercado inmobiliario de EE. UU. Ha resistido todas las demás recesiones desde 1980”, escribió Odeta Kushi, economista jefe adjunto de First American y autor del informe. . “De hecho, el mercado inmobiliario puede ayudar a la economía a recuperarse de la próxima recesión, un papel que tradicionalmente ha desempeñado en recuperaciones económicas anteriores”.
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La apreciación del precio de la vivienda continuó durante recesiones anteriores
Usando sus propios datos junto con información de Freddie Mac
FMCC
y la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, el informe describe cómo ha ido tradicionalmente el mercado inmobiliario en las recesiones económicas. En la mayoría de los otros casos, la apreciación del precio de la vivienda continuó a un ritmo uniforme, y el crecimiento de las ventas de viviendas existentes solo disminuyó ligeramente, escribió Kushi.
De media, Los precios de la vivienda en Estados Unidos cayeron aproximadamente un 33% durante la Gran Recesión
Entonces, ¿qué hizo diferente a la Gran Recesión? El auge inmobiliario que precedió a la última recesión fue impulsado en gran medida por una explosión tanto en la actividad de construcción de viviendas como en el crédito hipotecario. Los compradores de viviendas pudieron obtener hipotecas sin documentación de sus ingresos y sin pago inicial, y muchos préstamos tenían períodos de interés introductorios del 0% que los hicieron baratos para comenzar pero más caros a medida que pasaba el tiempo.
Estos propietarios estaban sobre apalancados. “La crisis de la vivienda en la Gran Recesión fue alimentada en gran medida por el hecho de que la pérdida de empleo se combinó con una proporción significativa de propietarios que no tenían mucho capital en sus hogares”, escribió Kushi.
Y debido a que los desarrolladores habían construido tantas casas nuevas, el valor de las casas se hundió rápidamente cuando estalló la burbuja, exacerbando aún más la situación.
El reciente crecimiento en los precios de la vivienda ha sido impulsado por diferentes factores que en el pasado.
El crecimiento en los precios de las viviendas visto durante la actual expansión económica no se ha visto impulsado por un mayor acceso al crédito hipotecario. Por el contrario, es un simple reflejo de la oferta y la demanda: muchos estadounidenses quieren convertirse en propietarios, pero la oferta de viviendas disponibles para la venta es muy baja, lo que empuja los precios al alza.
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Si bien esto ha hecho que la posibilidad de comprar una casa sea inasequible para millones de estadounidenses, también ha significado que aquellos que son propietarios de viviendas han visto crecer sustancialmente el valor de su vivienda en los últimos años. Eso disminuye la probabilidad de que estarían bajo el agua de su préstamo si los precios de las viviendas cayeran en una recesión.
“Si tuviéramos una recesión, diría que la vivienda proporcionaría un colchón porque la escasez de oferta en el nivel de entrada sugiere que los constructores podrían continuar construyendo”, dijo Doug Duncan, economista jefe de Fannie Mae.
FNMA
le dijo a MarketWatch en diciembre.
Los propietarios de viviendas deben estar atentos a algunas posibles señales de alerta
Todavía hay banderas rojas que los propietarios deberían estar atentos cuando se trata de cómo una posible recesión podría afectar el mercado inmobiliario. Para empezar, la disminución significativa en el mercado de valores en las últimas semanas podría pesar mucho en el sentimiento del consumidor, dicen los analistas, y eso podría revertir el crecimiento en la construcción y venta de viviendas.
“Debido a que la confianza se relaciona estrechamente con el mercado de valores, ya que no hay mayor declaración de confianza que comprar esa primera casa, la fuerte caída de las acciones seguramente revertirá las tendencias positivas en la vivienda”, escribió el domingo el economista jefe de TS Lombard, Steve Blitz.
Además, un número significativo de propietarios de viviendas en los EE. UU. Han sacado hipotecas de refinanciamiento en efectivo de sus casas a medida que crecieron sus valores. Eso ha reducido la equidad que estas personas tienen en sus propiedades, dejándolas más vulnerables a deber más de lo que valía su casa en el caso de una posible caída de los precios de la vivienda.
Otro problema: muchos estadounidenses que se atrasaron en los pagos de préstamos y modificaron sus hipotecas a raíz de la recesión para evitar la ejecución hipotecaria desde entonces ha incumplido. Si estas personas perdieran sus trabajos en una recesión, podrían caer fácilmente en una ejecución hipotecaria. La investigación ha demostrado que las ejecuciones hipotecarias exacerban las recesiones económicas, y pueden tener un efecto dominó a través de un mercado local que causa que otras casas pierdan valor.
Y a nivel local, ciertos mercados locales de vivienda podrían resultar más resistentes en caso de recesión, dependiendo de la fortaleza de la economía local en relación con lo que está sucediendo a nivel nacional.
Esta historia fue publicada originalmente el 7 de febrero de 2020 y actualizada el 9 de marzo de 2020.