El concepto de descuentos por iliquidez, cómo se relaciona con mercados como el inmobiliario comercial y los beneficios que la tokenización podría traer a la industria son temas que ya he discutido en artículos anteriores. En este artículo, analizo más de cerca la relación entre la preferencia de liquidez y la demanda futura de inversiones inmobiliarias en tokens.
Relacionado: Tokenizing de bienes raíces comerciales y la promesa de liquidez
Los descuentos por falta de liquidez reflejan la reducción en el precio que se aplica a un activo debido a un mercado poco profundo y son particularmente pronunciados en el sector inmobiliario, llegando a veces del 30% al 50% del valor real del activo. Este hecho se debe a una serie de factores, como la supervisión reguladora onerosa, la naturaleza única de muchos activos, así como el hecho de que la mayoría de las transacciones tienen lugar en mercados privados poco profundos y que las propiedades a menudo se valoran según sea necesario.
La tecnología Blockchain ofrece el potencial para abordar las fuentes de descuentos por iliquidez al acelerar mercados eficientes y el descubrimiento de precios, agilizar el proceso de transacción y facilitar los pagos instantáneos. Es probable que los efectos de estos beneficios se aceleren aún más cuando se trata de bienes raíces comerciales, ya que la formación tradicional de sindicatos y otras estructuras de capital puede ser laboriosa.
Si este es el caso, entonces la siguiente pregunta es, ¿cómo cambiará la demanda de bienes inmuebles, especialmente a nivel comercial, en función de estos mercados más líquidos?
John Maynard Keynes y la teoría cuantitativa del dinero
En 1936, el famoso economista inglés John Maynard Keynes articuló su teoría cuantitativa del dinero en su libro "La teoría general del empleo, los intereses y el dinero.", Mediante el cual dividió los impulsores de la demanda de activos líquidos en tres categorías principales:
- Demanda transaccional: alta liquidez para los gastos diarios.
- Demanda de precaución: liquidez para cubrir gastos imprevistos como un accidente o una emergencia de salud.
- Demanda especulativa: demanda para aprovechar los cambios futuros en la tasa de interés o los precios de los bonos.
En lengua vernácula común, Keynes describió cómo las personas necesitan acceso a fondos líquidos para cubrir sus gastos diarios, llenar un fondo para días lluviosos y guardar algunos sobrantes estrictamente para ver si puede apreciar su valor.
A partir de este marco, Keynes teorizó que los gobiernos podrían ajustar el nivel de demanda monetaria en función de las tasas de interés en un esfuerzo por gestionar la inflación y apoyar objetivos económicos más amplios. Esta es una idea interesante, y tal vez digna de estudio futuro, ya que las cadenas de bloques buscan construir políticas monetarias más sofisticadas.
Sería interesante considerar cómo la teoría cuantitativa del dinero de Keynes podría afectar la industria inmobiliaria y las finanzas corporativas en general.
Principios de finanzas corporativas
En un nivel muy básico, el trabajo de los directores financieros es asegurarse de que sus organizaciones tengan suficiente liquidez para cubrir los gastos diarios y mensuales e invertir los fondos restantes para maximizar los rendimientos.
De hecho, este requisito se divide claramente en tres categorías de demanda que se alinean muy de cerca con la teoría de Keynes de 1936. Específicamente, las entidades corporativas necesitan acceso a liquidez para:
- Gastos del día a día.
- Pagar deudas a corto plazo.
- Participar en inversiones a largo plazo.
Explicar la gestión del capital de trabajo.
El término específico utilizado a menudo para describir este equilibrio es Trabajando en la gestión de capitales. El capital de trabajo generalmente consiste en activos que se pueden convertir en efectivo dentro de un período de 12 meses. Se describe en términos brutos y netos: bruto es el valor total de todos los activos relevantes y neto es el resto restante después de restar los pasivos a corto plazo, como las cuentas por pagar de una empresa.
Los activos típicos a corto plazo que califican como capital de trabajo incluyen efectivo en caja, cuentas por cobrar, inventario (siempre que no sea demasiado único o ilíquido), y ciertas inversiones a corto plazo altamente líquidas
Fideicomisos de inversión inmobiliaria
Hoy en día, existen muchos tipos de empresas y fondos de inversión inmobiliaria que buscan aprovechar la tokenización, y uno de los casos de uso más relevantes son los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), algunos de los cuales figuran en las bolsas más grandes del mundo, mientras que otros son públicos pero no cotizados o privados.
En general, un REIT es una entidad que combina el capital de muchos inversores para adquirir o proporcionar financiamiento para una cartera diversificada de inversiones inmobiliarias bajo administración profesional. Los REIT pueden calificar como fideicomiso de inversiones inmobiliarias bajo el Código de Rentas Internas de los Estados Unidos para fines del impuesto federal sobre la renta. Por lo tanto, los REIT generalmente tienen derecho a deducciones por los dividendos que pagan y, por lo general, no están sujetos a los impuestos federales sobre los ingresos corporativos de los Estados Unidos sobre sus ingresos netos que se distribuyen a sus accionistas. Este tratamiento elimina sustancialmente la "doble imposición" (imposición tanto a nivel corporativo como a nivel de titular) que generalmente resulta de la inversión en una corporación. Los REIT generalmente pagan distribuciones a los inversores de al menos el 90% de su ingreso imponible ordinario anual, lo que hace que algunos tipos de REIT sean una inversión ideal a corto plazo. Además, se centran en una amplia variedad de industrias relacionadas con bienes raíces (comerciales, residenciales, atención médica, bosques, centros comerciales, etc.).
De acuerdo con la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT), hay aproximadamente 1.100 REIT que presentaron declaraciones de impuestos en los EE. UU. y poseen colectivamente más de $ 3 billones en activos inmobiliarios brutos en todo el país. Alrededor del 20% de estos son REITs públicos, que se han registrado en la SEC y cotizan en una de las principales bolsas de valores: la mayoría están en la Bolsa de Nueva York (NYSE). El 80% restante está representado por REIT públicos pero no listados, que no cotizan en ninguna bolsa de valores nacional pero están registradas en la SEC, y REIT privados, que no se negocian en una bolsa de valores nacional ni se registran en la SEC y, a menudo, solo pueden venderse a inversores institucionales.
La diferencia fundamental entre los REIT no listados y los REIT listados es el liquidez diaria
Por otro lado, los REIT no cotizados pueden servir como una forma para que los inversores desplieguen capital en un grupo diversificado de activos inmobiliarios, con una correlación menor con el mercado de valores general que los REIT cotizados. Además, los REIT enumerados son tema a requisitos de divulgación pública y gobierno corporativo más exigentes que los REIT no listados.
El sector general que cotiza en REIT ha estado operando en máximos históricos, con el índice FTSE NAREIT All REIT rindiendo menos del 5% desde el 1 de enero de 2015 hasta el 30 de diciembre de 2018. Dicha fijación de precios sugiere que una parte sustancial del precio de los REIT listados es atribuible a una prima de liquidez incorporada, ya que las recientes tasas de capitalización no apalancadas en transacciones inmobiliarias en el sector privado han un promedio de 4% a 6%, de acuerdo con los últimos disponibles públicamente reporte de CBRE, el Revisión anticipada de la encuesta de tasa de capitalización H1 2019 de EE. UU.
Si bien los REIT son solo uno de los muchos tipos de vehículos de inversión, y hay una galaxia completa de empresas inmobiliarias y fondos de inversión que buscan aprovechar la tecnología de contabilidad distribuida, en mi opinión, los REIT específicos no listados y privados pueden obtener los mayores beneficios de tokenización.
Volviendo a la tecnología blockchain
Entonces, ¿qué significa potencialmente la tokenización para el sector inmobiliario? Esta industria, más que la mayoría, es víctima del descuento por falta de liquidez, que puede invalidar al sector de las compañías de inversión que necesitan un cierto grado de liquidez en sus inversiones.
Hay dos razones generales por las que la tecnología blockchain podría ser un habilitador clave que desbloquee un nuevo conjunto de oportunidades para las empresas de inversión que buscan maximizar el potencial alcista de su capital de trabajo.
En primer lugar, a través de la utilización de la tecnología blockchain, los vehículos de inversión inmobiliaria convencionales y altamente regulados (como REIT) pueden operar a niveles de eficiencia sin precedentes al hacer posible la gobernanza programable y el cumplimiento regulatorio incorporado en la plataforma y / o los niveles de token de seguridad, así como también mediante la automatización de la tabla de capitalización y los procesos de gestión de inversores. Esto, al menos en teoría, reducirá los gastos de gestión y aumentará las ganancias que se devuelven a los inversores.
En segundo lugar, la aparición simbiótica de la emisión de seguridad digital y las plataformas de negociación secundarias trae consigo no solo la posibilidad de reducir significativamente (si no eliminar) el riesgo tradicional de contraparte y la fricción transaccional, sino también hacer que los activos subyacentes sean más líquidos. Esto sugiere que, en el futuro, los vehículos de inversión inmobiliaria no listados y privados (como los REIT privados), que alguna vez representaron una sección altamente ilíquida del mercado, ya no pueden tener esa desafortunada distinción.
Queda por ver cuándo, o si, la tokenización ayudará a los tipos tradicionales de vehículos privados de inversión inmobiliaria a calificar como inversiones viables a corto plazo, pero hay una buena posibilidad de que puedan recibir esta distinción, especialmente en las economías locales, lo que refuerza La demanda global de inversiones inmobiliarias.
Una cosa es segura: el momento para esta oportunidad es auspicioso. Las perspectivas para la industria de bienes raíces en los EE. UU., Europa y otras regiones en el extranjero siguen siendo positivas. Mientras la demanda de activos inmobiliarios residenciales y comerciales se mantenga fuerte, es justo especular que, al menos a nivel macro, la demanda de inversiones inmobiliarias en tokens solo aumentará en comparación con otros tipos de acciones privadas.
Los puntos de vista, pensamientos y opiniones expresados aquí son los autores solos y no necesariamente reflejan o representan los puntos de vista y opiniones de Cointelegraph.
Nada en este artículo debe interpretarse como asesoramiento legal, y todo el contenido es solo para fines informativos. No debe actuar o abstenerse de actuar sobre la base de nada en este documento sin buscar el asesoramiento legal adecuado con respecto a su situación particular.
Alexander Kanen es un abogado, orador y empresario de la ciudad de Nueva York, especializado en bienes raíces, capital privado y blockchain. Es el presidente del Grupo de Trabajo de Bienes Raíces en Wall Street Blockchain Alliance, miembro del Grupo de Trabajo Legal de la WSBA, forma parte de la junta directiva de Nueva York de la Federación Internacional de Bienes Raíces, y tiene un estatus consultivo especial con el Departamento Económico y Social Consejo de las Naciones Unidas. Involucrado con la tecnología de contabilidad distribuida desde principios de 2013, Alexander fue pionero en el concepto de "cierres de Bitcoin".