En el aire raro de los bienes raíces de lujo de Los Ángeles, 30 días es una fecha límite común para el cierre y dos semanas sería rápido, dijo Billy Rose, quien ha estado guiando a compradores y vendedores a través de la compra de viviendas de calidad durante años.
Esta semana, trabajando para la firma de corretaje de Rose, The Agency, se cerraron dos acuerdos en tres días. Había uno por $8.6 millones y otro por $14 millones, dijo Rose, cofundadora y vicepresidenta. Ambos fueron acuerdos en efectivo.
El desencadenante es el “impuesto de mansión” de la ciudad de Los Ángeles, un impuesto de transferencia de bienes raíces que entra en vigencia el 1 de abril.
Si bien Los Ángeles ya tiene una tasa de impuesto a la propiedad del 0,45% sobre las transferencias de bienes raíces, el nuevo impuesto, respaldado por los votantes de la ciudad el otoño pasado, agrega otro 4% sobre las ventas de bienes raíces por valor de más de $5 millones. Añade un impuesto del 5,5% a las propiedades de más de $10 millones.
Si esos acuerdos se hubieran llevado a cabo en The Agency solo unos días después, la venta de $ 8.6 millones habría venido con un impuesto de transferencia de la ciudad de $ 382,700. La venta, valorada en $14 millones, habría venido con un impuesto de transferencia de bienes raíces de $833,000, según la Ciudad de Los Ángeles. calculadora de impuestos
Los próximos impuestos han centrado la atención de los vendedores potenciales en un momento en el que se arremolinan las preguntas sobre la próxima dirección del mercado de valores, el futuro de los bienes raíces y la salud del sector bancario, explicó Rose.
“Hubo muchos vendedores que de repente se sintieron muy seguros de la realidad del mercado”, dijo.
Pero, ¿ahora los vendedores abandonan la ciudad o el estado después de evadir el impuesto?
Rose ha escuchado quejas, pero no anticipa una gran afluencia. “Mis clientes no quieren ir a ningún lado”, dijo. Parte de su punto de vista es: “Me cobran impuestos para poder disfrutar de este buen clima”, comentó.
Es común que los vendedores paguen impuestos de transferencia de bienes raíces, dijo Rose. “Es absolutamente una cuestión de negociación y sospecho que será una cuestión de negociación en el futuro”.
A principios de este mes, Ari Afshar, fundador del equipo inmobiliario de VOYAGE en Compass COMP,
manejó el cierre de caja de una casa de $4.75 millones y representó a los compradores. Los vendedores se mudaron a otra esquina de Los Ángeles, señaló.
Afshar ha oído hablar de vendedores que reducen los precios para impulsar las ventas antes del 1 de abril, y ha oído hablar de comisiones más altas de lo habitual que se pagan a los corredores de los compradores con la esperanza de que puedan poner en marcha a sus clientes. Pero él no tiene noticias de personas que recolectan participaciones para impuestos. “La gente con la que hablo no toma estas decisiones drásticas”, dijo.
Muchos vendedores no se ven afectados por el impuesto, y si su casa aún no está en la lista, se quema en el precio, dijo Afshar. “No podría ser más optimista sobre Los Ángeles como mercado inmobiliario”.
Existe un feroz debate sobre si los hogares y las empresas ricas deberían pagar más impuestos sobre la renta federales y estatales. California, que ya tiene una tasa máxima del 13,3% para los impuestos estatales sobre la renta, es uno de los ocho estados donde el legislador propone actualmente un impuesto sobre el patrimonio.
Al mismo tiempo, muchos estados han reducido las tasas de interés para amplios sectores de la población. Teniendo en cuenta el reciente tratado de reducción de impuestos sobre la renta de Virginia Occidental, los 22 estados han reducido los impuestos sobre la renta personal desde 2021, según el informe. fundamento fiscal.
Los hogares ricos son parte de la población estadounidense. Su capacidad para mudarse o permanecer en el lugar no se basa en los mismos factores que las familias de clase media que enfrentan altos gastos o los jubilados que viven con ingresos fijos.
Pero la demografía apunta a la tensión entre los impuestos y la ubicación. Los movimientos a gran escala desde las principales ciudades durante la pandemia se han ralentizado, y los patrones de crecimiento y disminución de la población han regresado a los niveles previos a la pandemia. Pero los 10 condados de más rápido crecimiento están en el sur y el oeste, según el censo de EE. UU. En estas regiones, algunos estados están reduciendo impuestos o ya no tienen impuestos sobre la renta.
Consecuencias intencionadas, no intencionadas
Los fondos del impuesto de transferencia de tierras de Los Ángeles se destinan a proyectos de vivienda asequible y asistencia financiera para inquilinos en riesgo de perder sus hogares, según la ciudad. El impuesto siguió como medida electoral de noviembre 57% de los votos.
El impuesto municipal se conoce como el “impuesto de mansión”, pero esa es “una descripción engañosa”, según Lewis Horne, del gigante inmobiliario comercial CBRE CBRE,
De hecho, falta el enfoque en bienes raíces residenciales de alto nivel, donde Horne cree que tendrá un impacto real.
El impuesto también se aplica a la venta de edificios industriales, comerciales y minoristas, espacios de oficinas y edificios de apartamentos, dijo Horne, presidente de servicios de consultoría para las regiones del Gran Los Ángeles, el Condado de Orange e Inland Empire de CBRE.
Los esfuerzos para abordar la falta de vivienda en la ciudad ciertamente valen la pena, dijo Horne, pero esa no es la forma de hacerlo.
En un condado donde los constructores y compradores tienen otros destinos cercanos sin el impuesto adicional a la transferencia de tierras, “esto aísla a la ciudad y dibuja una línea roja alrededor de la ciudad y de los nuevos desarrollos”, dijo Horne.
El condado de Los Ángeles tenía una población de 9,7 millones en julio de 2022, frente a los 9,8 millones del año anterior, el censo. El condado de Los Ángeles es el condado más poblado del país, con casi el doble de población que el condado de Cook, Illinois, que ocupa el segundo lugar.
“Es la historia de las consecuencias no deseadas”, dijo. Estos podrían incluir arrendamientos más caros y alquileres de apartamentos.
Ha habido una carrera para sellar acuerdos, dijo. Algunas han dado sus frutos y otras no cumplirán el plazo. Eso desencadenará nuevas negociaciones de precios en un momento frágil para que los bancos analicen oportunidades crediticias, dijo.
Ha pasado menos de un mes desde que Silicon Valley Bank y Signature Bank colapsaron en rápida sucesión. “Hemos visto fracasar acuerdos porque los prestamistas regionales se retiraron por la incertidumbre”, dijo Horne.
El próximo impuesto no es el punto de inflexión para las empresas que eligen hacer negocios en Los Ángeles o California, pero aumenta la carga, dijo Horne. “Es la muerte de mil cortes”.
Las críticas y preocupaciones sobre el impuesto son excesivas e injustas, dijo Estuardo Mazariegos, codirector de ACCE Los Ángeles para el Instituto ACCE, una organización comunitaria con capítulos en todo el estado. Antes de la votación, Mazariegos tocó puertas para reunir apoyo para la votación de la ciudad.
“Esto no será un obstáculo para ningún tipo de desarrollo”, dijo. En todo caso, Mazariegos dijo que crearía empleos de construcción bien remunerados para viviendas más asequibles y sufragaría el costo de los servicios sociales asociados con tratar de ayudar a una persona al borde de la falta de vivienda.
Si los costos se repercuten en los empleados e inquilinos como resultado del impuesto, es una decisión de los propietarios del edificio. “Deciden que no pueden tomar ni siquiera una pequeña fracción de sus mega ganancias”, dijo.
Mazariegos tampoco tiene paciencia para las anécdotas de las compraventas aceleradas de viviendas.
“Son payasos, por supuesto. No hay otra manera de decirlo”, dijo.
incertidumbres
Los compradores y vendedores adinerados han intentado cerrar tratos mientras lidiaban con plazos conocidos y un futuro de mercado desconocido. Pero una incertidumbre es el destino del impuesto en sí.
Una demanda reclamos el impuesto es ilegal bajo la ley de California y una elección estatal debido a ir a los votantes en noviembre, tiene como objetivo el impuesto. Un portavoz del departamento legal de la ciudad se negó a comentar sobre el litigio en curso.
En la empresa de Rose, los clientes no esperan para averiguarlo.
El agente de bienes raíces Jason Walker representó a compradores en un acuerdo por una casa de $6.75 millones en Hollywood Hills de Los Ángeles. La compra se completó el miércoles, nueve días después de que el dinero se depositara en depósito.
El precio de lista de la casa estilo “casa de campo moderna” cayó de $ 6,99 millones porque los vendedores eran conscientes de los impuestos, explicó Walker.
Otro comprador potencial tenía un séquito de especialistas, pero los vendedores temían que los aportes y las opiniones del séquito pudieran retrasar el proceso de venta.
Walker dijo que sus clientes financiarían la compra, pero cambiaron a efectivo para poder actuar rápidamente, otro ejemplo de la velocidad que se necesita en este momento. “Todos, desarrolladores, vendedores, todos estamos apurados”, dijo.