Los precios de las viviendas en EE. UU. aumentaron durante la pandemia, con precios promedio de viviendas existentes que alcanzaron los $ 375,300 en marzo, un récord utilizando datos de 1999, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Aunque las tasas hipotecarias han aumentado considerablemente y las ventas se han desacelerado recientemente, es probable que el mercado se mantenga resistente ya que la oferta de viviendas ha caído a un mínimo de 20 años.
Entre los beneficiarios del sólido mercado de la vivienda se encuentran los casi jubilados y los jubilados, ya que casi el 80 % de los adultos mayores de 65 años son propietarios de sus viviendas. Aún más impresionante, la mayoría de las personas de 62 años o más sin planes de jubilación o pensiones son propietarios de viviendas, señala Shai Akabas, director del Proyecto de Política Económica en el Centro de Política Bipartidista con sede en Washington, DC, en un testimonio ante el Congreso a fines del año pasado. . El valor acumulado de la vivienda es el mayor activo para las personas en edad de jubilación.
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La seguridad económica más ade lante en la vida se puede aumentar convirtiendo la propiedad de vivienda ilíquida en dinero para vivir. Hay varias maneras en que los propietarios de viviendas que envejecen suelen monetizar sus casas. Vender y reducir el tamaño a un lugar más pequeño y menos costoso; sacar una segunda hipoteca; o asegurar una línea de crédito con garantía hipotecaria. Pero la matemática de la reducción de tamaño se está volviendo cada vez menos atractiva a medida que aumentan los precios de las casas más pequeñas. Una segunda hipoteca significa asumir una obligación de deuda mensual. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria generalmente se reservan para personas con altos ingresos y excelente crédito.
Otra alternativa es la hipoteca inversa, un préstamo contra el valor de su vivienda principal. A diferencia de una hipoteca regular, solo paga el monto del préstamo y los intereses acumulados cuando ya no vive en su hogar, generalmente cuando se muda o fallece.
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Nunca he sido fanático de las hipotecas inversas. Es un producto complicado con tarifas altas y una historia empañada por malos actores que se aprovechan de los financieramente débiles. Los consumidores nunca han adoptado el producto insignia de hipoteca inversa de 1989. Menos del 1% de los propietarios elegibles han completado uno.
“Los consumidores tienen razón”, dice Laurence Kotlikoff, economista de la Universidad de Boston, presidente de MaxiFiPlanner.com. y autor de Money Magic: los secretos de un economista para obtener más dinero, menos riesgos y una vida mejor. “Todo el asunto me parece lúgubre”.
El abuso de la hipoteca inversa es de mala calidad. Período. Pero el problema real con el producto legítimamente fabricado -la mayoría- es que siempre pareció ser un producto de nicho. El dramático aumento en los precios de las viviendas sugiere que es hora de que muchos propietarios de viviendas de edad avanzada vuelvan a mirar. Los registros muestran que los propietarios de viviendas de mayor edad tienen más probabilidades de obtener hipotecas inversas cuando los precios de la vivienda son altos, tal vez para proteger el valor de las acciones. Los precios más altos de la vivienda también significan que más personas califican para el préstamo. Si bien todavía no estoy entusiasmado con el producto, vale la pena investigar y pensar en las hipotecas inversas.
“La mayoría de los jubilados no tienen mucho dinero en el mercado de valores”, dijo Christopher Mayer, profesor de finanzas y director ejecutivo de la empresa de hipotecas inversas Longbridge Financial, LLC. “El capital doméstico es enorme. ¿Por qué no usar el valor acumulado de la vivienda en la jubilación?
La clave de la reactivación de la hipoteca inversa es que el producto ha mejorado tras las reformas de 2013. Por ejemplo, los prestatarios pueden perder sus hogares si no se pagan los costos de mantenimiento, los impuestos y el seguro del hogar. Una serie de escándalos de hipotecas inversas ha afectado a propietarios de viviendas de edad avanzada que viven con ingresos bajos e inestables y que no han podido mantenerse al día con esos pagos. Las reformas de 2013, como B. la verificación de crédito obligatoria de los prestatarios, han reducido en gran medida el riesgo de incumplimiento.
El gran atractivo, por supuesto, es que la mayoría de las personas mayores que se acercan y se jubilan no tienen pensión y tienen poco que ahorrar para la jubilación. Una hipoteca inversa es una forma de fortalecer el balance general y el flujo de ingresos del hogar cuando es parte de una estrategia integral de planificación para la jubilación. Por ejemplo, una hipoteca inversa puede hacer que sea práctico retrasar la solicitud del Seguro Social, una forma inteligente de aumentar los pagos de beneficios. “Las hipotecas inversas se están convirtiendo en una herramienta más viable para muchos propietarios de viviendas”, dice Stephanie Moulton, directora de investigación de la Facultad de Asuntos Públicos John Glenn de Ohio.
Las hipotecas inversas son complicadas, pero aquí están las características clave. Para calificar para la hipoteca inversa más común, la Hipoteca de Conversión del Valor Equitativo de la Vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) respaldada por el gobierno federal, debe tener 62 años de edad o más. Debe vivir en la casa y ser dueño de toda la propiedad o haber pagado la mayor parte de la hipoteca.
Al igual que con una hipoteca tradicional, debe demostrar que puede pagar los costos continuos de ser propietario de su casa: seguro de propiedad, impuestos y mantenimiento. A diferencia de una hipoteca tradicional, no tiene que hacer ningún pago de su bolsillo durante la vigencia del préstamo, incluso si se agregan intereses al préstamo. Una hipoteca inversa viene con un alto costo inicial. El valor del préstamo se calcula mediante una fórmula que tiene en cuenta su edad, el valor de la propiedad y las tasas de interés. Debe asistir a una sesión de asesoramiento obligatoria. Los prestatarios pueden acceder a su dinero de varias maneras, siendo las sumas globales y las líneas de crédito las más populares. Con un préstamo sin recurso, usted no es responsable del saldo que exceda el valor de la vivienda cuando se vende.
Los economistas que estudian el mercado están descubriendo que se está utilizando cada vez más para pagar hipotecas existentes y otras deudas. No sorprende si se considera que la proporción de hogares encabezados por una persona de 65 años o más con deuda hipotecaria se ha duplicado a más del 30 % en las últimas tres décadas. Aprovechar el valor acumulado de la vivienda con una hipoteca inversa puede aliviar las presiones financieras.
“Está reemplazando una forma de deuda con otra”, dice Moulton. “Pero por la forma en que está estructurado, terminas con más flujo de caja”.
Las hipotecas inversas sin reformas adicionales probablemente sean demasiado complicadas para pasar de los subproductos de los ahorros para la jubilación a la corriente principal financiera. No obstante, las hipotecas inversas están preparadas para desempeñar un papel cada vez mayor en la generación de ingresos tanto para los propietarios de viviendas adinerados como para los que están envejeciendo. “Realmente creo que el valor acumulado de la vivienda es una parte importante de la planificación de la jubilación para los estadounidenses mayores”, dice Mayer.
El tiene razón.